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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Sozialrecht » Auftrag zur Wohnungssanierung

Mein Onkel ist Niessbrauchnehmer meines Elternhauses - ich bin die Eigentümerin. Die Dachwohnung steht leer und kann so nicht vermietet werden. Onkel ist 90 Jahre und kann jederzeit zu einem Pflegefall werden. Er und ich möchten, dass die Wohnung saniert und vermietet wird. Ich - als die von ihm beauftragte Verwalterin des Gebäudes - soll die Sanierung organisieren und die Finanzierung aufnehmen, da er keine Finanzierung mehr erhält. Ich möchte aber sicherstellen, dass - falls er zu einem Pflegefall werden würde - das Sozialamt keinen Zugriff auf die Miete hat, welche als Rückzahlung für die Sanierung notwendig ist. Hierfür habe ich ein Schreiben aufgesetzt (Text s.u.), welches ich Ihnen auch gerne noch einmal als fertiges Schreiben zur Prüfung des Wortlautes zuschicken möchte.

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2. August 2010


Sanierungsauftrag



Hiermit beauftrage ich, ………, wohnhaft in …………….. geb. am ……1920 als alleine verbleibender Nießbrauchnehmer des Wohnhauses mit obiger Anschrift, meine Nichte als Eigentümerin des gleichen Gebäudes und Hausverwalterin in meinem Namen, folgende Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

Die Dachgeschosswohnung des obigen Gebäudes ist unbewohnt und in dem derzeitigen Zustand nicht vermietbar. Aus diesem Grunde beauftrage ich meine Nichte, ………………, wohnhaft in …………..die Sanierung der Dachgeschosswohnung in meinem Auftrag zu veranlassen. Folgende Maßnahmen sind nach Vorabstimmungen als Voraussetzung für eine Vermietbarkeit notwendig:

- Sanierung der beiden Bäder ( Zustand von ca. 1958) inklusive elektrischer Durchlauferhitzer und Anschluss für Waschmaschine im Duschbad, um Kalt- und Warmwasserverfügbarkeit sicherzustellen. Setzen von Wasseruhren, neuen Sanitärteilen sowie Fliesen.
- Austausch aller Bodenbeläge (überwiegende Originalzustand aus 1958)
- Ersatz der Fliesen in Küche und Flur, da unvollständig und beschädigt
- Sanierung der Decken und Wände: Bestehende Risse und stark beschädigter Verputz müssen ausgebessert werden. Decken und Wände sind mit Raufaser zu tapezieren und bei Bedarf zu streichen.
- Dämmung der völlig ungedämmten Decke zum Dachboden

Es sind für alle Arbeiten verschiedene Handwerker zu konsultieren und preisgünstige aber qualitativ solide Angebote auszuwählen.

Für die Finanzierung ist ein Darlehen aufzunehmen. Da ich in meiner Altersklasse – nach Rücksprache mit der Sparkasse ………………, Herr ….., keine Finanzierung auf meinem Namen erhalte, soll meine Nichte das Darlehen aufnehmen und die zu erzielende Miete von ca. Euro 300 nach Abzug der laufenden Kosten für Tilgung und Zinsen verwenden.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

Hilfe zur Pflege ist Teil der Sozialhilfe und ist in den §§ 61 ff. SGB XII gesetzlich geregelt.
Falls Ihr Onkel zu Pflegefall wird, bekommt er Sozialleistungen für die notwendige Pflege nur, wenn er seinen Bedarf nicht durch den Einsatz seines Einkommens und seines Vermögens selbst decken kann.
Dem Antragsteller (hier: der Onkel) und ihrem nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartner ist die Aufbringung dieser Mittel nicht zuzumuten, wenn während der Dauer des Bedarfs ihr monatliches Einkommen zusammen eine Einkommensgrenze nicht übersteigt, die sich aus:
1.einem Grundbetrag in Höhe des zweifachen Eckregelsatzes (2x 359€),
2.den Kosten der Unterkunft, soweit die Aufwendungen hierfür den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang nicht übersteigen und
3.einem Familienzuschlag in Höhe des auf volle Euro aufgerundeten Betrages von 70 vom Hundert des Eckregelsatzes für den nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartner und für jede Person, die von der nachfragenden Person, ihrem nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartner überwiegend unterhalten worden ist oder für die sie nach der Entscheidung über die Erbringung der Sozialhilfe unterhaltspflichtig werden (§ 85 SGB XII)
ergibt.

§ 19 Abs. 3 SGB XII besagt, dass neben dem Einkommen des Pflegebedürftigten, dessen seiner nicht getrennt lebender Ehegatte oder Lebenspartner einzusetzen ist.

Die Vermögensanrechnung der Hilfeempfänger richtet sich nach § 90 SGB XII. Im Grundsatz muss das gesamte verwertbare Vermögen eingesetzt werden bis auf ein Betrag von 2.600 €.


Falls noch Bedürftigkeit besteht, sind Kinder an der Reihe, da diese gegenüber ihren Eltern unterhaltspflichtig sind.

Falls noch der Bedarf des Pflegebedürftigten nicht abgedeckt ist, kommen Leistungen der Sozialhilfe in Frage: hier regelt § 82 SGB XII welches Einkommen auf die Leistungen anzurechnen sind.

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt, dass die Aufwendungen, die mit der Erzielung des Einkommens verbunden sind, das für den Lebensunterhalt einzusetzende Einkommen reduzieren. Die Absetzungsmöglichkeiten gehen über den steuerrechtlichen Begriff der Werbungskosten hinaus.

Die Kosten der Renovierung dürften unter diesem Begriff fallen, sodass die Raten vom Einkommen abzuziehen wären.

Mit einem solchen Vertrag wird aber nicht möglich sein, ein "Zugriff" des Sozialamtes auf die Miete zu verhindern, da diese dem Amt nicht zusteht, sondern diese Einnahmen mindern die zu zahlenden Leistungen .

Zur Klarheit und höhere Chancen, diese Kosten in Rahmen der Einkommensanrechnung in Abzug zu bringen, empfehle ich Ihnen, die Rückzahlung explizit zu vereinbaren, abgesehen von der Rückzahlungsmodalität:
"Für die Finanzierung stellt meine Nichte den Betrag iHv .... € zur Verfügung. Das Darlehen ist mit ... % Jährlich zu verzinsen und wird in Raten ab ... zurückbezahlt. Hierfür werden die vereinnahmten Mietzinse nach Abzug der laufenden Kosten mit den zu Zahlenden Raten verrechnet."

Beachten Sie aber, dass gegenüber der Bank nur Sie verpflichtet sind. Aufgrund der Pfändungsgrenze müssten Sie denn wahrscheinlich die Bank bedienen, ohne gegen das Onkel vorgehen zu können.

Zusammenfassung: nur wenn das Einkommen Ihres Onkels über die grenze des § 85 SGBXII liegt oder im Falle der Bedürftigkeit, dieses Einkommen auf Sozialhilfe anzurechnen wäre, wäre eine solche Vereibarung relevant.

Die Miete gehört aber immer Ihrem Onkel: nur eine Reduzierung der Leistungen kommt in Betracht.

Alternative: Lassen Sie sich von einem Notar über die Sicherung des Darlehens mit einer Grundschuld beraten.

Ihr Onkel sollte darüber hinaus Gedanken über eine Vorsorgevollmacht, falls Sie als Betreuer in Betracht kommen sollten.

Mit freundlichen Grüßen

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Ich möchte abschließend darauf hinweisen, dass Antworten im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Orientierung darstellen. Eine persönliche anwaltliche Beratung kann dadurch nicht ersetzt werden. Das Weglassen oder Hinzufügen von Umständen kann die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes verändern

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