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Aufteilung Renovierungskosten bei Reihenhaus nach WoEigG


| 15.02.2017 09:27 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Ich bin Miteigentümer eines von vier Reihenhäusern. Meine Frage: Ist es zulässig, im Wohneigentumsvertrag zu vereinbaren, dass ein Reihenhaus komplett, also mit allen Wänden, Decken, Dächern usw. zum Sondereigentum gehört? Damit soll erreicht werden, dass der jeweilige Teileigentümer die realen Kosten für Instandsetzungsarbeiten an seinem Reihenhaus trägt. Falls eine Regelung über das Sondereigentum nicht sinnvoll oder gesetzlich nicht möglich ist: Kann im WEG-Vertrag eine entsprechende Kostenverteilung gereglt werden, abweichend von den vertraglichen Bruchteilen?

Erläuterungen:

Ich bin Miteigentümer einer Reihenhausgruppe, die 1989 von einer Bauherrengemeinschaft als Mehrfamilienhaus errichtet und nach Wohneigentumsgesetz aufgeteilt wurde. Die vier Reihenhäuser wurden auf der Grundlage einer gemeinsamen Planung von jedem der vier „Bauherren" in Eigenregie errichtet, überwiegend mit eigenen Handwerkern oder in Eigenarbeit. Jeder hat die Baukosten für sein Reihenhaus einzeln übernommen.

Anlass für die Frage ist eine Debatte in der Eigentümerversammlung, ob bei einem notwendigen Fassadenanstrich die Kosten für Gerüst und Anstrich nach den unterschiedlich großen Fassadenflächen oder nach den vier gleichen Bruchteilen gemäß WEG-Vertrag zu verteilen sind. Die Fassadenflächen der Endhäuser sind etwa doppelt so groß wie die der Mittelhäuser. Wir haben uns dann darauf verständigt, dass wir so verfahren wie bei Errichtung der Gebäude, also jeder die Kosten für die Flächen an seinem Hausteil trägt. Uns ist jedoch unklar, ob es nach WoEigG zulässig ist, den WEG-Vertrag so anzupassen, dass diese Regel in Zukunft gilt. Eine sochle Regelung war ursprünglich im WEG-Vertrag beabsichtet, ist im Vertrag jedoch, wie sich jetzt gezeigt hat, nicht erkennbar abgebildet.

Nach Klärung der Frage möchte ich eventuell einen Vertragstext zur Änderung des bestehenden WEG-Vertrags in Auftrag geben.

Anlage:

Grundriss- und Ansichtszeichnung: https://dl.dropboxusercontent.com/u/103265146/Anlage%20-%20Ansicht%20%26%20Untergeschoss%20%282%20Seiten%29.pdf

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt.

Es ist nicht möglich, zu vereinbaren, dass ein komplettes Reihenhaus in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers fallen soll. Dies widerspricht § 5 II WEG, sodass die Vereinbarung unwirksam wäre.

Die Vorschrift besagt:
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Die Fassade ist regelmäßig als Gemeinschaftseigentum anzusehen, BayOblG, NJW-RR 1991, 976.

Die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach dem Gesetz nach dem Verhältnis der Anteile zu tragen, § 16 II WEG.

Eine abweichende Regelung wäre nach § 16 IV WEG möglich:
Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Zur konkreten Umsetzung sollten Sie sich ergänzend beraten lassen. Dies ist an dieser Stelle ohne Kenntnis der rechtlichen Grundlagen Ihrer WE-Gemeinschaft nicht möglich.

Ich hoffe, Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 17.02.2017 | 12:07


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