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Aufrechnung von Mietschulden gegen Kaution


| 15.11.2008 21:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Sehr geehrte Anwälte,

Ich habe bis zum 1.11. mit zwei weiteren Personen in einer WG gewohnt, in der wir alle drei als Hauptmieter erfasst sind. Da ich vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung verlassen musste, habe ich einen Nachmieter gesucht, der an meiner Stelle den Mietvertrag fortführt. Es hat also ein Hauptmieterwechsel stattgefunden. Der neue Mieter hat auch die fällige Kaution an den Vermieter überwiesen.

Nun habe ich eine "Zwischenabrechnung" vom (nun ehemaligen) Vermieter bekommen, in der er mir aufzeigt, dass einer der beiden anderen Personen der WG mit 4 Monatsmieten im Rückstand ist. Diese 4 Monate Mietrückstand hat er nun mit der mir zustehenden Kaution einfach verrechnet, sodass ich nun (fast) kein Geld bekommen habe und der (Ex)Mitbewohner gegenüber dem Vermieter "schuldenfrei" ist.

Der Vermieter begründet dieses damit, dass nach Mietvertrag (BGB) jeder einzelne Mieter Gesamtschuldner sei.

Nun zu der Frage: Ist dieses Prozedere seitens des Vermieters rechtens? Kann einfach ein Mietrückstand einer anderen Person (von der ich im Übrigen nichts wusste) gegen mein Kautionsanteil aufgerechnet werden, wenn alle drei Hauptmieter sind? Findet §387 BGB hier Anwendung, auch wenn ich als Person gegenüber dem Vermieter keine Schulden habe?

Vielen Dank für Ihre Auskunft

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung wie folgt beantworten kann:

1.
Tatsächlich ist es zutreffend, dass Sie als einer von drei Hauptmietern grundsätzlich den vollen Mietzins schulden. Sie sind Gesamtschuldner, so dass der Vermieter den vollen Mietzins von allen drei Mietern fordern kann. Wie diese Schuld intern verteilt wird, ist dann Sache der Mietbewohner. Es ist daher nicht so, dass Sie lediglich 1/3 der Miete schulden.

Nach Ihren Schilderungen hat einer Ihrer Mitbewohner "seinen Anteil" nicht fristgerecht an den Vermieter gezahlt, so dass Mietschulden entstanden sind. Für diese Rückstände haften nach dem oben gesagten Sie sowie alle anderen Mitbewohner mit.

2.
Da Sie demnach dazu verpflichtet sind, den offenen stehenden Mietzins mit auszugleichen ist der Vermieter meines Erachtens auch berechtigt, die Kaution entsprechend zu kürzen.

Da jedoch selbstverständlich letztlich der Mitbewohner für die Mietschulden haften muss, können Sie diesen nun dazu auffordern, die Ihnen entstandenen Kosten zu ersetzen.

3.
Bitte beachten Sie, dass eine abschließende Beantwortung Ihrer Frage und Beurteilung der Sachlage nur bei Kenntnis des Mietvertrages und möglicherweise bestehender Vereinbarungen innerhalb Ihrer WG möglich ist. Ich würde Ihnen daher empfehlen, den Mietvertrag nochmals anwaltlich überprüfen zu lassen. Gerne stehe ich Ihnen hierzu auch zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verweise bei Bedarf auf die Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2008 | 12:52

Hallo Herr Müller,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage. Dazu folgende Nachfrage. Sie schreiben:

"Da jedoch selbstverständlich letztlich der Mitbewohner für die Mietschulden haften muss, können Sie diesen nun dazu auffordern, die Ihnen entstandenen Kosten zu ersetzen."

Habe ich dazu die rechtliche Grundlage? Sprich, wenn ich diese Aufforderung schriftlich absetze, habe ich dann eine Chance die Kosten notfalls einzuklagen, wenn ich sie von ihm nicht bekomme oder ist das haltlos?

Vielen Dank bereits für eine kurze Rückantwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2008 | 13:33

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Meines Erachtens steht Ihnen ein entsprechender Anspruch gegen Ihren ehemaligen Mitbewohner zu. Sollten Sie mit Ihren ehemaligen Mitbewohnern einen eigenen "WG-Vertrag" abgeschlossen haben, so könnte dieser Vertrag die Grundlage Ihrer Forderung darstellen.

Sofern ein solcher Vertrag, wie leider üblich, nicht existiert bzw. zumindest nicht schriftlich fixiert wurde, ist Grundlage Ihres Anspruches § 426 BGB. Dort wird bestimmt, dass Gesamtschuldner grundsätzlich die Schuld (intern) zu gleichen Teilen ausgleichen müssen (hier jeder also 1/3 der monatlichen Miete).

Gleicht sodann ein Schuldner die gesamte Forderung aus (wie in Ihrem Fall geschehen), so erhält dieser einen entsprechenden Ersatzanspruch gegen die übrigen Schuldner. In Ihrer Situation erhalten Sie daher einen solchen Erstattungsanspruch gegen den Mieter, der seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist.

Sie sollten daher Ihren ehemaligen Mitbewohner unter Fristsetzung zur Zahlung der offen stehenden Miete an Sie auffordern. Das Schreiben sollten Sie im Streitfalle auch beweisen können, so dass sich ein Einschreiben mi Rückschein anbietet. Sollte anschließend keine Zahlung erfolgen, können Sie die Forderung an einen Anwalt übergeben und im Zweifel sodann auch einklagen.

Bewertung des Fragestellers 17.11.2008 | 13:49


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