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Auflösung Miteigentümerschaft


02.12.2008 08:45 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sachverhalt:
Per Übergabevertrag wurde 1976 ein Bauernhof (Grundstück mit Gebäuden) zu gleichen Teilen auf das Eigentum der vier Kinder übertragen. Für beide Elternteile wurde Nießbrauch eingetragen. Laut Grundbuch ist die „Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft“ während der Lebensdauer der Nießbraucher ausgeschlossen. Ein Elternteil ist inzwischen verstorben.
Drei Eigentümer sowie die Nießbraucherin sind sich darüber einig, das Objekt zu verkaufen.
Die 4. Eigentümerin verweigert jedoch ihre Zustimmung sowie jegliche Mitwirkung.Trotz mehrfacher und regelmäßiger Aufforderung erfolgt ihrerseits weder eine Beteiligung an Unkosten noch sonstige konstruktive Mitwirkung.

Frage:
Gibt es eine Möglichkeit, meine Schwester zur Zustimmung zu einer freihändigen Veräußerung zu zwingen? Was ist dafür erforderlich? Wie lange würde so ein Verfahren dauern?

Oder bleibt nur die Auflösung der Miteigentümergemeinschaft im Weg der Teilungsversteigerung? Welcher Zeitraum muss dafür kalkuliert werden? Welchen Anteil erhält die Nießbraucherin?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung sowie unter Berücksichtigung der Anzahl der Fragen summarisch gerne wie folgt beantworte:

Zunächst einmal wäre zu prüfen, ob ein Verkauf des Bauernhofes überhaupt möglich ist, da dieser während der Lebensdauer der Nießbraucher ausgeschlossen ist und eine Nießbraucherin noch lebt. Hierzu sollten Sie sämtliche Unterlagen einem Rechtsanwalt vor Ort zur detaillierten Prüfung vorlegen. Im Rahmen dieser Plattform ist eine abschließende Beurteilung nicht möglich.

Sollte ein Verkauf aber möglich sein, wäre zur Auflösung der Gemeinschaft bei einem Grundstück gemäß § 753 S. 1 BGB die Teilungsversteigerung nach den Regeln der §§ 180 ff. ZVG durchzuführen. Ihre Schwester kann nicht zur Zustimmung in den freihändigen Verkauf gezwungen werden, auch wenn dies wirtschaftlich geboten erscheint – allerdings ist gerade das Argument des Geldes oftmals selbst bei zerrütteten Verhältnissen ein Anreiz, die Teilungsversteigerung zu vermeiden, schließlich löst die Teilungsversteigerung unnötige Kosten aus und ergibt regelmäßig die Veräußerung der Immobilie weit unter Wert. § 748 BGB zwingt übrigens zur Lasten- und Kostentragung – hier liegt ein Anspruch der Gemeinschaft gegenüber der sich weigernden Eigentümerin, der ggf. auch gerichtlich geltend gemacht werden kann.

Die Verfahrensdauer ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Mit zumindest vier Monaten haben Sie bei reibungslosem Ablauf zu rechnen. Werden aber Rechtsbehelfe, etwa gegen die Festsetzung des Verkehrswertes eingelegt, kann es sich jedoch erheblich verzögern. Zudem gibt es regional deutliche Unterschiede – in manchen Gerichtsbezirken dauert das Verfahren länger als in anderen.

Die Nießbraucherin erhält keinen Anteil am Versteigerungserlös, dieser ist allein den Eigentümern vorbehalten. Diese Gesetzeslage ist zumeist ja der Grund für die Einfügung eines „Veräußerungsverbotes“ zu Lebzeiten der Nießbrauchsberechtigten.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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