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Aufklärungspflicht des Notars über Gebührenhöhe?


12.12.2010 13:23 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Hallo,

mein Mann und ich haben einen Erbvertrag für Eheleute mit testamentarischer Schlusserbfolge bei einem Notar abgeschlossen.
Wir wurden von dem Notar vor Unterzeichnung weder über die Höhe der auf uns zukommenden Kosten aufgeklärt, noch über die Grundlagen, die zur Kostenberechnung herangezogen werden. Anlass für den Erbvertrag war die Erbschaft meines Mannes an der Hofstelle auf der wir auch wohnen. Diese Erbschaft wurde auch bei diesem Notar abgewickelt. Im Nachhinein erhielten wir eine horrend hohe Kostenrechnung des Notars. Bestehen denn gar keine Pflichten für Notare die Kunden vorher aufzuklären?
Wir waren sehr verdutzt, dass der Notar in die Kosten eine Immobilie einfließen ließ, die uns vor Jahren übertragen wurde. Diese Immobilie rechnen wir aber nicht zu unserem Eigentum, da darauf noch ein Nießbrauch für unsere Eltern besteht. Die Eltern haben den kompletten wirtschaftlichen Nutzen und zahlen auch sämtliche Kosten und Darhenszinsen. Musste der Notar uns darauf nicht darauf hinweisen, dass er diese Immobilie auch heranzieht?

Der Notar hat den Wert der Immobilien nach Einsicht in die Grundakte festgelegt. Dort stehen aber unserer Kenntnis nach keine aktuellen Werte. § 18 KostO spricht doch eindeutig von dem Wert, den der Gegenstand "zur Zeit der Fälligkeit hat". Die 2.Immobilien hat z.B. Baujahr 1984. Muss hier nicht ein Alterswertabschlag gemacht werden??? Oder wie wird der aktuelle Wert von Immobilien ermittelt?

Außerdem stellt unserer Meinung nach der Nießbrauch ein den "Preis beeinflussender Umstand" nach §19 (1) dar und müsste vom Wert abgezogen werden. Das hat der Notar in seiner ursprünglichen Rechnung auch getan, hat aber diese Meinung später revidiert und möchte den Nießbrauch jetzt nicht mehr anrechnen und so seine Rechnung noch weiter erhöhen.
Er schreibt, dass das Nießbrauchrecht nicht zu berücksichtigen ist aufgrund von § 18 (3) der KostO. Wieso fällt ihm das erst im Nachhinein ein?
Entweder widerspricht § 18 (3) dem § 19 (1), der ausdrücklich besagt, dass der Wert "unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussender Umstände bei einer Veräußerung" zu ermitteln ist, oder der Paragraph wird vom Notar falsch ausgelegt. Wenn man logisch denkt, ist ein Nießbrauch keine Verbindlichkeit, sondern eine Dienstbarkeit, die auf dem Objekt lastet. Unter Verbindlichkeiten, die unter § 18(3) gemeint sein könnten würde ich nach logischem Verstand z.B. eine Rente verstehen, die objektunabhängig bei einer Immobilienübertragung vereinbart wird. Diese ist Objektunabhängig und persönlich von dem Erwerber der Immobilie zu zahlen auch nach einem Verkauf der Immobilie.

Ähnlich ist die Sachlage doch auch bei einem Wohnrecht. Auf der Hofstelle lastet nämlich noch ein Wohnrecht. Dieses hat der Notar ohne Einwand von dem Wert der Hofstelle abgezogen. Uns erscheint das unlogisch, da beide Rechte ähnlich sind und gleich behandelt werden müssten.

Wenn der Nießbrauch und das Wohnrecht angesetzt werden können, ergibt sich weiter die Frage, ob mit dem 5-fachen aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses oder mit einem dem Alter der berechtigten Person angemessenen Wert. Da beide Rechte gegenüber jedem Käufer/Eigentümer der Immobilie gelten, ist er eigentlich nicht an ein Verwandtschaftsverhältnis gebunden.

Dürfen Darlehen, die für die Objekte aufgenommen wurden, von dem Wert der Immobilie abgezogen werden?

Darüber hinaus hat der Notar noch unseren kleinen Handwerksbetrieb mit einbezogen. Hier nimmt er den Bilanzwert abzgl. der Verbindlichkeiten als Grundlage. Nach Meinung unseres Steuerberaters wären aber auch noch die Rückstellungen für Gewerbesteuer und Steuerberatungskosten abzuziehen, da diese in der Höhe feststehen und es sich um tatsächlich bestehende Verbindlichkeiten handelt. Wie sehen Sie das?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten:

Grundsäztslich ist es natürlich wünschenswert, wenn Kostentransparenz gegeben ist. Da bei der Beauftragung eines Notars zwingend Kosten ensprechend der geltenden Kostenordnung entstehen, ist von der Kenntnis des Beauftragenden hinsichtlich Kostenpflicht auszugehen. Die konkret entstehenden Kosten sind dann aber oftmals erst im Nachhinein konkret zu berechnen, so dass auch im Vorfeld gegebene Auskünfte hinsichtlich der Gebührenhöhe grundsätzlich nur als erste Richtwerte betrachtet werden können und dürfen.

Hinsichtlich des der Kostenrechnung zugrunde liegenden Geschäftswertes ist auszuführen:

Gemäß § 39 Abs. 1 KostO ist bei der Berechnung der Notargebühren der "Wert des Rechtsverhältnisses" maßgeblich.
Bei der Errichtung eines Erbvertrages ist damit entsprechend der Wert des betroffenen Vermögens maßgeblich. Hier sind tatsächliche bestehende Verbindlichkeiten vom Wert des vorhandenen Vermögens abzuziehen.

Der Nießbrauch gewährt dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands.
Durch die Begründung des Nießbrauchs überträgt der Eigentümer einer Sache aber „nur" das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an eine andere Person und behält selbst aber das eigentümerrechtliche Verfügungsrecht an der Sache, so dass es in der Konsequenz zu seinem Vermögen und Geschäftswert der Sache zu zählen ist.

Ein Darlehn, das auf der zu verfügenden Sache liegt, ist grundsätzlich als eine Verbindlichkeit im Sinne der KostO anzusehen und wertmäßig entsprechend in Abzug zu bringen.

Der Wert des „Geschäfts" bzw. der es ausmachenden Gegenstände kann vom Notar grundsätzlich geschätzt werden. Eine Verpflichtung, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen besteht grundsätzlich nicht.

In Hinblick Ihres Handwerksbetriebs sollte m.E. in der Tat die feststehenden Rückstellungen für Gewerbesteuer und die Steuerberaterkosten in Abzug zu bringen sein, da sie tatsächlich als Verbindlichkeiten im Sinne der KostO zu sehen sind.


Hinsichtlich der in Ihrem Fall erfolgten Korrektur der Gebührenberechnung ist diese grundsätzlich möglich vor Ablauf des nächsten Kalenderjahres nach Absendung der abschließenden Kostenrechnung nach Erledigung des Geschäfts (Erbvertrag), gem. § 15 KostO.

Sofern Sie nachhaltige Zweifel an der Richtigkeit der Gebührenrechnung des Notars haben, können Sie sich zur Prüfung u.a. an die Notarkasse wenden.

Des weiteren gibt es die Möglichkeit eine Beschwerde beim zuständigen Landgericht einzureichen. Die Beschwerdeführung würde dann im Amtsgerichtsbezirk des Notars erfolgen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen einen erste rechtlichen Überblick verschaffen.

Hinweisen möchte ich darauf, dass diese Plattform nur eine erste rechtliche Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts leisten kann. Eine umfassende Rechtsberatung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen,

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