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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung » Aufhebungsanspruch Gemeinschaf

Folgende Situation:
Zwei Teilhaber mit unterschiedlich grossen Eigentumsanteilen bewohnen ein Zweifamilienhaus.
Die Teilhaber haben die Aufhebung der Gemeinschaft für immer ausgeschlossen.
Der Teilhaber des grösseren Anteils ist kürzlich verstorben. Seine Ehefrau hat den Eigentumsanteil geerbt und prüft nun verschiedene Alternativen (u.a. Verkauf des eigenen Anteils, Kaufangebot für den Anteil des anderen Teilhabers, Gesamtverkauf)
Eine Teilung des Besitzes ist technisch möglich, aber praktisch schwierig auf Grund der Lage des Grundstückes und wird daher zu Problemen führen.

Meine Fragen: Ist eine Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund (Tod des Teilhabers) durchsetzbar? Was ist dazu erforderlich? Welche Risiken drohen?
Kann man eine Teilung als Ergebnis der Aufhebung zu vermeiden? Ist eine Teilung zustimmungspflichtig oder kann Sie auf Beschluss herbeigeführt werden?

Falls eine Aufhebung durchgesetzt werden kann und eine Teilung scheitert - droht bei Nichteinigung in jedem Fall die Zwangsversteigerung?

Idealerweise kann das Grundstück und Haus gesamt verkauft werden, da ein Verkauf nur des Anteils der Erbin unter den gegebenen Eigentumsverhältnissen sicher wertmindernd ist.
Vielen Dank

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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst ist festzuhalten, dass das Gesetz von dem Grundsatz ausgeht, dass jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft jederzeit verlangen kann. Eine Vereinbarung, wonach der Aufhebungsanspruch - wie hier - für immer ausgeschlossen ist, ist zwar zulässig, aber nur wenn kein wichtiger Grund für die frühzeitige Aufhebung vorliegt, siehe § 749 BGB.
Es ist natürlich auch möglich, dass die beiden Teilhaber eine neue Vereinbarung treffen, aufgrund derer eine Aufhebung wieder ermöglicht wird.
Wenn sich einer der Teilhaber aber weigert, kann der andere die Aufhebung nur verlangen, wenn er hierfür einen wichtigen Grund geltend machen kann.

Nach Ihren Angaben sehe ich hierfür jedoch keine hinreichenden Anhaltspunkte. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn demjenigen, der die Aufhebung begehrt, eine Fortsetzung des Gemeinschaftsverhältnisses nicht zugemutet werden kann, und zwar unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen (vgl. § 314 Abs. 1 BGB).

Der Tod des vormaligen Teilhabers begründet für sich genommen keinen Aufhebungsanspruch. Denn das Gesetz geht ja in § 751 Satz 1 BGB ausdrücklich davon aus, dass der Ausschluss des Aufhebungsanspruchs auch für den Rechtsnachfolger eines der Teilhaber weiter gilt.

Nach der Rechtsprechung ist an die Unzumutbarkeit ein strenger Maßstab anzulegen. Die Fortsetzung der Gemeinschaft wird nicht schon bei Uneinigkeit, Feindschaft oder sogar gegenseitigen Schikanen als unzumutbar angesehen; erforderlich ist, dass eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung des Grundstücks unmöglich ist und dass der Beteiligte, der die Aufhebung begehrt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat (BGH ZIP 95, 317).
Es müsste also z.B. so sein, dass die Ehefrau des verstorbenen Teilhabers von der Nutzung ausgeschlossen wird, oder zumindest müsste die Nutzung ganz erheblich erschwert sein. Oder aber das Vertrauensverhältnis zwischen den Teilhabern müsste so sehr zerstört sein, dass sie nicht mehr in der Lage sind, das Grundstück ordnungsgemäß gemeinsam zu verwalten.
Auch eine Weigerung des anderen Teilhabers, die andere ideelle Grundstückshälfte zu übernehmen oder einem Verkauf zuzustimmen, stellt keinen wichtigen Grund dar, da sich die Weigerung ja gerade nicht gegen die Gemeinschaft richtet, sondern deren Aufrechterhaltung dient.

Soweit eine Aufhebung der Gemeinschaft doch in Betracht kommen sollte, führt dies auch nur dann zwangsläufig zur Teilung, wenn der andere Teilhaber sich weigert, einem freihändigen Verkauf der Immobilie oder einer Überschreibung seines Anteils zuzustimmen. In diesem Fall kann die Aufhebung der Gemeinschaft nur im Wege der Teilungsversteigerung erfolgen - dies ist in § 753 Abs. 1 HS. 2 BGB geregelt. Hierzu ist keine Zustimmung erforderlich, die Versteigerung kann beim Vollstreckungsgericht beantragt werden.
Es empfiehlt sich daher, dem anderen Teilhaber zu erklären, dass bei einer Versteigerung in der Regel nur ein Teil des Verkehrswertes erzielt werden kann. Wenn er sich allerdings weigert, einen Aufhebungsanspruch anzuerkennen, wird es jedoch schwierig, diesen durchzusetzen, wenn nicht noch Gründe für eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung hinzutreten.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten. Bei Unklarheiten können Sie gerne rückfragen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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