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Aufhebung eines Mietvertrages/außerordentliche Kündigung vor Einzug


| 28.11.2008 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Guten Tag,
nach geschlossenem Mietvertrag und Schlüsselübergabe habe ich in dem Objekt mehrere Mängel festgestellt (unvollständiger Fußbodenbelag im Küchen-/Wohnbereich), unzureichende Heizleistung in der Wohnung, fehlende Benutzbarkeit der Waschküche, Feuchteschäden im Keller, fehlende Elektroinstallationen etc.) welche mich in eine persönlcih unzumutbare finanzielle Belastung durch entstehende Renovierungskosten gebracht hätten. Ich bat daher den Vermieter um Aufhebung des Mietvertrages versehen mit einer ersten Teilzahlung der Miete und der Bitte, bzw. Zusicherung der Mietübernahme, bis ein Nachmieter gefunden wäre.
Ich hörte nichts von ihm- stattdessen ging ca. 6 Wochen später eine Schadensersatzklage bei mir ein.
Zum Anwalt geeilt, habe ich auf dessen Anraten noch eine ordentliche Kündigung des Vertrages hinterher geschickt (mit der Formulierung ...sollte meine Bitte um Aufhebung nicht bereits als Kündigung gewertet sein, kündige ich hiermit...)
Der Fall ging vor Gericht. Beim ersten Termin bat die Richterin um Einigung der Parteien (Vergleich), was von der Gegenpartei abgelehnt wurde.
Bei Wiederaufnahme am selben Gericht und anderer Richterin wurde ich nun vollumfänglich verurteilt.
Keine meiner Zeugen für die Mängel wurde gehört.
Ich fühle mich, laienhaft ausgedrückt, mehr als über den Tisch gezogen.
Was kann ich noch tun?
Warum wird in einem solchen Fall nur eine Partei gehört?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Als Rechtsmittel gegen ein erstinstanzliches Urteil können Sie Berufung einlegen, wenn der Beschwerdestreitwert 600 € übersteigt, § 511 ZPO. Liegt er darunter, können Sie gem. § 321 a ZPO Anhörungsrüge wegen Verletzung Ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör einlegen. Beide Rechtsbehelfe werden aber nur Erfolg haben, wenn das erstinstanzliche Urteil rechtsfehlerhaft ist. Zudem könnten beide Rechtsbehelfe nur binnen bestimmter Fristen ab Zustellung des Urteils eingelegt werden. Sie gehen davon aus, dass das Gericht die Ihrerseits benannten Zeugen hätte anhören müssen. Sollte dem so sein, könnte sowohl die Berufung als auch die Anhörungsrüge erfolgreich sein.

Ob das Gericht die benannten Zeugen tatsächlich hätte anhören müssen und ob das ergangene Urteil damit rechtsfehlerhaft ist, kann ich an dieser Stelle nicht beurteilen, da ich dann Kenntnis des gesamten Prozessverlaufs haben müsste.

Aufgrund einer ersten Einschätzung habe ich jedoch erhebliche Bedenken: Das Gericht muss Zeugen nur dann vernehmen, wenn deren Aussagen für die Sachentscheidung erheblich sind. Ist eine Wohnung mangelhaft, berechtigt dies aber grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung. Das Mietverhältnis besteht vielmehr fort, wobei der Mieter darauf angewiesen ist, seine Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Der Mieter kann vom Vermieter Mangelbeseitigung verlangen, die Miete mindern oder letztendlich die Mängel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Das heißt umgekehrt: Selbst wenn die Zeugen die Mängel bestätig hätten, wäre der Klage stattzugeben gewesen. Dann wäre es korrekt, dass eine Zeugenvernehmung unterlassen worden ist. Das Urteil wäre nicht rechtsfehlerhaft und auch ein Rechtsmittel wird dann keinen Erfolg haben.

Dies ist wie gesagt nur eine erste Einschätzung: Sollte es beispielsweise um gesundheitsgefährdende Mängel gehen (die zu einer fristlosen Kündigung berechtigen) und sollte Ihr Schreiben als fristlose Kündigung ausgelegt werden können, stellt sich die Rechtslage genau umgekehrt dar.

Abschließend kann ich Ihnen nur raten, dass Sie den Rechtsanwalt, der Sie vertreten hat, nach den Erfolgsaussichten eines Rechtsmittels fragen. Aufgrund meiner Ersteinschätzung halte ich diese Erfolgsaussichten jedoch für relativ gering.

Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können, hoffe aber, Ihnen die Rechtslage, wieso die Zeugen (vermutlich) nicht gehört worden sind, etwas verständlicher gemacht zu haben.
Bewertung des Fragestellers 30.11.2008 | 16:17


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