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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Aufgrund neuer Heizung der ETW

Sehr geehrte Anwälte,


ich bin Eigentümer einer ETW in einem Mehrfamilienhaus, wo es viele Eigentümer gibt und eine Hausverwaltung.

Ich als ein Eigentümer habe mit einem Mieter, der in meiner ETW wohnt, einen Vertrag gemacht.

Im Zuge der Energiewende und auch im Zuge der bisherigen Gesetze ist es ja für MFH, ab 2020 nicht mehr möglich eine Stromheizung im Form von Nachtstrom, der bei uns auch bald wegfällt, zu betreiben.
Eben deshalb möchte die Eigentümerversammlung nun auf TOP4 klären, welche Heizung eingebaut werden soll.
Bisher sind in allen Wohnungen sog. Fußbodenheizungen mit Nachtstrom verbaut, die wohl durch eine zentrale Gas Zentralheizung ersetzt werden sollen, wobei dann die Mieter oder Eigentümer der einzelnen Wohnungen nich tmehr direkte ihren Heizstrom mit der hier vorhandenen Versorger DEW abrechnen, sondern wird dies dann zentral unten im Keller mit einem Gaszähler durch die Verwaltung auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Soviel zur Vorgeschichte.:

Meine Frage ist nun, ob ich als Vermieter einer der ETWs nun das Recht habe, die Kosten also die Kosten des Gas, was ich ja vorstrecken muss, von dem Mieter zurüclverlangen kann oder bleibe ich, weil im Mietvertrag weder was von Stromheizung noch von Pflicht oder Recht zur Umlage einer Gasheizung geregelt ist, auf meine Kosten sitzen.
HEisst das also auch, dass ich dann jedes Jahr für den Mieter die Heizkosten tragen kann und in Ermangelung einer Verteilungsregelung im Mietvertrag diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen muss, da dies im Vorfeld ja per Vertrag weder der Stromheizung nicht gemacht wurde und auch nicht so absehbar war ?

Ich fand dazu zwar im Internet einen Paragraphen, nnämlich den § 313 BGB, ich weiss aber nicht, ob dies auch für Mietverträge anwendbar ist bzw. zum allgemeinen Zivil und Vertragsrecht gehört.

Lt. dieser Vorschrift habe ich als Vermieter ja das Recht auch gerichtlich eine Änderung des Vertrages durchzusetzen, wenn sich die Grundlagen gehörig geändert haben


" (1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann...."

http://dejure.org/gesetze/BGB/313.html

Ich bitte um Mitteilung ob dieses umsetzen bzw, klagen, wenn der Mieter meint, er habe mit den BEschlüssen der Eigentümerversammlung nichts zu tun bzw. Kündigungsrechte etc. dann der richtige Weg sind ?

Wie sieht es mit einer Mod. Zuschlag von gegenwärtig 11 % zudem aus ?
Es geht mir also darum, zu erfahren, ob einerseits der Mieter auch in Zukunft seine Heizung also den Verbrauch per Vertragsänderung selbst zahlen muss und wer die Kosten des Einbaus tragen muss..

Vielen Dank

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Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes lässt sich im Rahmen einer Erstberatung Folgendes sagen:

Sie werden auch nach dem Einbau der Heizung nicht die Verbrauchskosten für Ihren Mieter zahlen müssen.

Zunächst ist zu klären, ob nicht doch in dem geschlossenen Mietvertrag eine Zustimmung des Mieters auf eine entsprechende Änderung enthalten ist.

So hat der Bundesgerichtshof bereits in dem formularvertraglichen pauschalen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV eine Zustimmung des Mieters gesehen, wenn in der Fassung dieser Anlage 3 zum Zeitpunkt des konkreten Vertragsschlusses auch die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorgesehen ist (BGH NJW 2007, 3060; BGH GE 2008, 730).

Sie sollten also zunächst den Mietvertrag dahingehend lesen, ob eine Regelung enthalten ist, dass Betriebskosten, erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV, vereinbart sind. Dasselbe dürfte auch gelten, wenn pauschal auf die BetrKV, auf die HeizKV oder konkreter auf § 7 HeizKV im jeweiligen Vertrag Bezug genommen wird.

Auch wenn eine solche Bezugnahme in Ihrem Mietvertrag nicht zu finden ist, so ergibt eine Auslegung dennoch, dass vereinbart ist, dass der Mieter die derzeitigen Heizkosten trägt, in dem er selbst einen Vertrag mit der DEW schließt. Bei einer Umstellung der Heizart kann er nun nicht besser gestellt werden, da sich ja nicht das "Ob" der Kostentragung, sondern nur das "Wie" ändert.

Auch die Heizkostenverordnung sieht Ähnliches vor. Die HeizkostenV regelt sowohl die Modalitäten des Umrechnungsmaßstabs für die Umlage der Heizungskosten als auch das Ob der Umlage dieser Kosten auf den Mieter. Sie geht grundsätzlich einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung vor.
Die HeizkostenV verpflichtet hierbei den Vermieter zur verbrauchsabhängigen Umlegung der genannten Kosten auf die Mieter. Damit berechtigt sie aber auch den Vermieter gemäß § 2 bei einer anderen Vertragsgestaltung, nach der der Mieter die Heizkosten nicht trägt, zur Änderung der Mietstruktur.

Hinsichtlich des Modernisierungszuschlags ist zu sagen, dass der Umfang der duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie erweitert wurde.

Die Ersetzung einer Nachtstromspeicherheizung durch eine Gaszentralheizung wird von der Rechtsprechung überwiegend als eine Maßnahme der Modernisierung und der Energieeinsparung angesehen, soweit damit eine nachhaltige Energieeinsparung verbunden ist (AG Rheine WuM 1987, 127; AG Siegburg WuM 1994, 612; AG Bergisch-Gladbach WuM 1997, 498) und es sich nicht um rein technische Umstellungen der Heizungsart handelt, die den Wohnwert nicht erhöhen (wie z.B. Umstellung von Gas- auf Ölheizung).

Soweit Sie also konkret nachweisen können, dass durch die Umstellung eine nachhaltige Energieeinsparung erfolgt, so besteht ein gute Erfolgsaussicht für die Durchsetzung eines Modernisierungszuschlags.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Eva Feldmann

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