Aufgrund neuer Heizung der ETW dem Mieter nach § 313 BGB Vertragsänderung aufzwingen

Antwort

von
Rechtsanwältin Dr. Eva Feldmann
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Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes lässt sich im Rahmen einer Erstberatung Folgendes sagen:

Sie werden auch nach dem Einbau der Heizung nicht die Verbrauchskosten für Ihren Mieter zahlen müssen.

Zunächst ist zu klären, ob nicht doch in dem geschlossenen Mietvertrag eine Zustimmung des Mieters auf eine entsprechende Änderung enthalten ist.

So hat der Bundesgerichtshof bereits in dem formularvertraglichen pauschalen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV eine Zustimmung des Mieters gesehen, wenn in der Fassung dieser Anlage 3 zum Zeitpunkt des konkreten Vertragsschlusses auch die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorgesehen ist (BGH NJW 2007, 3060; BGH GE 2008, 730).

Sie sollten also zunächst den Mietvertrag dahingehend lesen, ob eine Regelung enthalten ist, dass Betriebskosten, erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV, vereinbart sind. Dasselbe dürfte auch gelten, wenn pauschal auf die BetrKV, auf die HeizKV oder konkreter auf § 7 HeizKV im jeweiligen Vertrag Bezug genommen wird.

Auch wenn eine solche Bezugnahme in Ihrem Mietvertrag nicht zu finden ist, so ergibt eine Auslegung dennoch, dass vereinbart ist, dass der Mieter die derzeitigen Heizkosten trägt, in dem er selbst einen Vertrag mit der DEW schließt. Bei einer Umstellung der Heizart kann er nun nicht besser gestellt werden, da sich ja nicht das "Ob" der Kostentragung, sondern nur das "Wie" ändert.

Auch die Heizkostenverordnung sieht Ähnliches vor. Die HeizkostenV regelt sowohl die Modalitäten des Umrechnungsmaßstabs für die Umlage der Heizungskosten als auch das Ob der Umlage dieser Kosten auf den Mieter. Sie geht grundsätzlich einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung vor.
Die HeizkostenV verpflichtet hierbei den Vermieter zur verbrauchsabhängigen Umlegung der genannten Kosten auf die Mieter. Damit berechtigt sie aber auch den Vermieter gemäß § 2 bei einer anderen Vertragsgestaltung, nach der der Mieter die Heizkosten nicht trägt, zur Änderung der Mietstruktur.

Hinsichtlich des Modernisierungszuschlags ist zu sagen, dass der Umfang der duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie erweitert wurde.

Die Ersetzung einer Nachtstromspeicherheizung durch eine Gaszentralheizung wird von der Rechtsprechung überwiegend als eine Maßnahme der Modernisierung und der Energieeinsparung angesehen, soweit damit eine nachhaltige Energieeinsparung verbunden ist (AG Rheine WuM 1987, 127; AG Siegburg WuM 1994, 612; AG Bergisch-Gladbach WuM 1997, 498) und es sich nicht um rein technische Umstellungen der Heizungsart handelt, die den Wohnwert nicht erhöhen (wie z.B. Umstellung von Gas- auf Ölheizung).

Soweit Sie also konkret nachweisen können, dass durch die Umstellung eine nachhaltige Energieeinsparung erfolgt, so besteht ein gute Erfolgsaussicht für die Durchsetzung eines Modernisierungszuschlags.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Eva Feldmann