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Außerordentliche Versammlung auf Antrag eines Viertels der Eigentümer


| 16.12.2011 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Im Oktober 2011 fand eine ordentliche Versammlung
statt. Auf der wurde als TOP 22 von 25 spät nachts mit knapper Mehrheit der Beschluss gefasst,
einen "Fachplaner" mit Vorschlägen für eine
Sanierung von Dächern und Fassaden einzuschalten.
Honorar 4.000 Euro. Die Auswahl des Planers soll
vom Verwalter zusammen mit dem Beirat getroffen
werden. Dieser 2köpfige Beirat enthält ein Mitglied,das der Abrechungsgemeinschaft für dieses
Vorhaben nicht angehört, weil er Eigentümer eines
Reihenhauses mit dieser Einschränkung in der TE
ist.
Aufgrund eines "Vortrags" des Planers sollen
auf der nächsten ordentlichen Versammlung die
Umfänge der Sanierung beschlossen werden, wobei der "Spielraum" bisher zwischen 300.000 und 600.000 Euro liegen können.
Der Beschluss wurde nicht angefochten.
Mehrere Eigentümer meinen nun, dass ein
derartig umfangreiches Vorhaben gründlich auf
einer a.o. Versammlung diskutiert und beschlossen
werden müsste. Deshalb ist von knapp mehr als
einem Viertel der Eigentümer nach Köpfen geplant,
eine solche a.o.V. vom Verwalter einberufen zu
lassen und dort von der der Bauabteilung des TÜV -Süd ein neutrales Gutachten zum tatsächlichen Sanierungsbedarf beschließen zu lassen.
Kann der Verwalter dies unter Hinweis auf den
bestandskräftigen Beschluss blockieren oder
wäre der Antrag möglich, daß die Eigentümer
beschließen, diesen Beschluss aufzuheben und
anschließend und danach beschließen, den TÜV
einzuschalten? Das müsste ja wohl dann im
Antrag auf die a.o. Versammlung als TOP genannt sein. Es besteht auch Unbehagen darüber, dass
der jetzige Beschluss die Entscheidungskompetenz
der Eigentümerversammlung unberücksichtigt ließ und ein "Planer" nach Geschmack des Verwalters
zu erwarten wäre, da beide Beiräte auf diesem
Gebiet keine Kenntnisse besitzen. Der Verwalter
ist nach der II.Berechnungsverordnung zu gesonderten Gebühren berechtigt. Laut Verwaltervertrag - leider. Daas kann zu Kostensteigerungen im Verwalterinteresse führen.
Was würden Sie raten?
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann. Hierbei möchte ich jedoch vorab darauf hinweisen, dass abschließende Beurteilungen einer WEG-rechtlichen Frage in der Regel Kenntnis der zugrundeliegenden Teilungserklärung voraussetzt, da dort häufig Regelungen enthalten sind, die von der gesetzlichen Ausgangslage abweichen.


Gemäß § 24 II WEG ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung durchzuführen, wenn dies von einem Viertel der Eigentümer verlangt wird. Mit dem Recht, eine solche Versammlung einberufen zu lassen, korrespondiert selbstverständlich das Recht, gewisse Tagesordnungspunkt zwingend in die Einladung aufnehmen zu lassen. Selbstverständlich ist hierüber sodann auch eine Abstimmung zu treffen, wenn dies entsprechend beantragt wird.

Der Verwalter hat grundsätzlich keinerlei Befugnisse, einen solchen Antrag zurückzuweisen und die Beantragung und Abstimmung zu verhindern. Der Verwalter hat allenfalls das Recht, zu dem Beschlussantrag eine rechtliche Meinung abzugeben, könnte also darauf hinweisen, dass ein entsprechender Beschluss rechtlich machbar oder nicht machbar wäre.


Entscheidend ist für Sie letztlich, ob ein solcher zweiter Beschluss möglich ist oder aber ob der erste Beschluss bereits eine Bindungswirkung aufweist. Nach der Rechtsprechung sind abändernde Zweitbeschlüsse im Grundsatz jederzeit möglich. Dies bedeutet, dass die Gemeinschaft getroffene Entscheidungen wieder ändern kann und über den betroffenen Problemkreis neu entscheiden kann.

Eingeschränkt wird dieses Recht dann, wenn der Erstbeschluss einzelnen Eigentümern gewisse Rechte einräumt und dieser auf den Bestand der Beschlüsse vertrauen müssen. Wird z.B. einem Eigentümer das Recht gewährt, eine bauliche Veränderung vorzunehmen, so kann dies nachträglich selbstverständlich nicht rückgängig gemacht werden. Vorliegend handelt es sich jedoch ausschließlich um eine Frage des Verfahrens im Zusammenhang mit der geplanten Sanierung. Es ist nicht erkennbar, weshalb einzelne Eigentümer ein besonders schutzwürdiges Interesse an der Vollziehung des Erstbeschlusses haben sollten.

Ich komme daher zu dem Ergebnis, dass ein abändernder Zweitbeschluss wirksam wäre, wenn die ausreichende Mehrheit zustandegekommen würde.


Ob dies sinnvoll ist, muss letztlich anhand der Situation vor Ort geklärt werden. Grundsätzlich scheint mir jedoch die HInzuziehung eines objektiven Gutachters z.B. vom TüV zielgerichteter zu sein, als das Risiko eines vom Verwalter abhängigen und zumindest beeinflussten "Planers".


Bitte beachten Sie, dass bei der Beantragung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gewisse Formalien zu wahren sind.

Ich hoffe, Ihre Frage hiermit ausreichend beantwortet zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne auch im Rahmen einer weitergehenden Beauftragung und INteressenvertretung in der vorliegenden Situation zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2011 | 12:04

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort.
Eine Frage habe ich noch: Für das Verlangen, eine aoV. einzuberufen,sind ja mehr als ein Viertel der
Wohnungseigentümer notwendig. Dieses Quorum wird
erreicht werden. Wenn man von den Köpfen ausgeht.
Was ja aus 24 II WEG zu schließen ist.
Bei der aoV. dann ist ja wohl abweichend von
der gesetzlichen Regelung des Kopfprinzips eine
Abstimmung nach Mehrheitsanteilen möglich, da
die Teilungserklärung dies vorsieht, wenn
auch nur einer der Eigentümer einen entsprechenden
Antrag vor der Abstimmung stellt?
Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2011 | 15:19

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich mich auf diesem Wege für die überaus positive Bewertung meiner Antwort bedanken.

Nun zu Ihrer Nachfrage:

Es ist richtig, dass gemäß § 24 II WEG die Anzahl der Köpfe maßgeblich ist. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer eine Stimme besitzt unabhängig von seinen Miteigentumsanteilen und auch unabhängig von der Anzahl der gehaltenen Einheiten.

In der Eigentümerversammlung selbst wird dann allerdings nach dem vorgesehenen Abstimmungsmechanismus abgestimmt. Dies bedeutet, dass nach Miteigentumsanteilen abzustimmen ist, wenn dies in der Teilungserklärung vorgesehen ist. Hierfür ist im Übrigen kein eigener Antrag eines Eigentümers notwendig. Vielmehr muss der Verwalter das tatsächliche Stimmrecht, wie es sich aus der Teilungserklärung oder dem Gesetz ergibt, bei der Auszählung der Stimmen berücksichtigen und auf dieser Grundlage entscheiden, ob ein Beschluss angenommen wurde oder nicht.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage ausreichend beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne unter Mueller@seither.info weiter zur Verfügung.

Bewertung des Fragestellers 19.12.2011 | 11:50


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