18.05.2007 | 15:54
Antwort
von
Rechtsanwalt Peter Lautenschläger
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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Der Vertrag mit einem Architekten, also ein Architektenvertrag ist grundsätzlich als Werkvertrag (
§631 BGB) einzuordnen (nur ausnahmsweise liegt ein Dienstvetrag § 611 vor). Soweit Verhandlungen mit Dritten (z.B. Bauunternehmen) zu führen sind liegt üblicherweise ein Geschäftsbesorgungsvertrag
§ 675 BGB vor.
Als Hauptpflicht schuldet der Architekt üblicherweise die Entstehung eines mangelfreien Bauwerks, von der Vorentwursplanung, Planung unt Entwurf der Bauunterlagen (z.B. Pläne für Baugenehmigung), die Bauüberwachung und weitere Leistungen. In Ihrem Falle sind die Leistungsphasen 1-4 (Leistungsphase I : Grundlagenermittlung, Leistungsphase II : Vorplanung, Leistungsphase 3 : Entwurfsplanung, Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung) bereits abgeschlossen.
Es verleibt Leistungsphase 5 : Ausführungsplanung; Leistungsphase 6 : Vorbereitung der Vergabe; Leistungsphase 7 Mitwirkung bei der Vergabe, Leistungsphase 8 : Bauüberwachung und Leistungsphase 9 : Objektbetreuung und Dokumentation.
Die Vergütung des Architekten also das Architektenhonorar bestimmt sich nach
§ 632 BGB primär nach dem Architektenvertrag. Erst wenn hierin keine Regelungen über die Vergütung enthalten sind (vgl $ 4 HOAI), greifen die Regelungen der HOAI (die dortige Mindestvergütung).
§ 4 HOAI : Vereinbarung des Honorars
(1) Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die Vetragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch diese Verordnung festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen.
(2) Die in dieser Verordnung festgesetzten Mindestsätze können durch schriftliche Vereinbarung in Ausnahmefällen unterschritten werden.
(3) Die in dieser Verordnung festgesetzten Höchstsätze dürfen nur bei außergewöhnlichen oder ungewöhnlich lange dauernden Leistungen durch schriftliche Vereinbarung überschritten werden. Dabei haben Umstände, soweit sie bereits für die Einordnung in Honorarzonen oder Schwierigkeitsstufen, für die Vereinbarung von Besonderen Leistungen oder für die Einordnung in den Rahmen der Mindest- und Höchstsätze mitbestimmend gewesen sind, außer Betracht zu bleiben.
(4) Sofern nicht bei Auftragserteilung etwas anderes schriftlich vereinbart worden ist, gelten die jeweiligen Mindestsätze als vereinbart.
In Ihrem Falle könnte
§ 4 II HOAI greifen, was im Einzelfall aber konkret zu prüfen bzw. auszuhandeln und vor Auftragsvergabe schriftlich mit dem Architekten zu vereinbaren wäre. Liegt kein schriftliche Vereinbarung vor, gelten die Mindestsätze der HOAI.
Zur Kostenkontrolle sollten Sie die Vertretungsmacht des Architekten gegenüber Dritten schriftlich beschränken, um sicherzustellen, daß die von Ihnen angedachten Leistungen nicht ausgeweitet werden.
Unter dem Blickwinkel der Kostenkontrolle gibt es zahlreiche denkbare Probleme, etwa daß die Leistungen der Bauunternehmer ausgeweitet werden müssen, bis hin zu unvorhersehbaren Schadensereignissen etc. Im hiesigen Rahmen sin Einzelheiten erkennbar nicht umfassend darstellbar.
Möglicherweise ist es entsprechend Ihrem Interesse "schlüsselfertig" zum "Festpreis" zu bauen eher anzudenken einen Bauträger/Generalunternehmer zu suchen, der dann die Bauarbeiten ausführen lässt und auch die üblichen Leistungen eines Architekten mitabdeckt. Denkbar wäre sogar, daß Sie selbst als Bauträger auftreten.
Zahlreiche von Ihnen genannte Gesichtspunkte sind grundsätzlich rechtlich denkbar aber letzlich Verhandlungssache zum einen mit dem Architekten, aber insbesondere auch den Bauunternehmen. Die rechtliche Absicherung bzw. der Entwurf einer schriflichen Sondervereinbarung, würde vermutlich Ihren Kostenrahmen sprengen, deshalb sollten Sie in Vorgesprächen mit verschiedenen Architekten einen allseits gangbaren Weg suchen.
Ein Architekt wird sich kaum darauf einlassen, daß sein Honorar vom Verkauf des Bauwerkes abhängig ist. Grundsätzlich werden Architekten nicht kostenlos tätig (vgl.
§ 632 BGB)- fragen Sie unbedingt vor einem Gespräch nach den Kosten schon für dieses Gespräch. Anzudenken wäre in zeitlicher Hinsicht etwa eine Honorarregelung nach Leistungsphasen.
Grundsätzlich können Sie auch ein Zeithonorar (Festhonorar oder Höchsthonorar) vereinbaren. Auch eine Pauschalhonorierung ist möglich, die im Einzelfall aber nicht unter die Mindestsätze nach HOAI fallen darf.
Wichtige Anhaltspunkte und Kostenrechner werden auf der externen Website www.hoai.de angeboten, für deren Richtigkeit ich jedoch keine Gewähr übernehmen kann.
Ich rate Ihnen dringend auch weitere Baukosten und Baunebenkosten (vgl. DIN 276) zu bedenken.
Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.
Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Lautenschlaeger
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
18.05.2007 | 20:35
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Lautenschläger,
ich habe mich bemüht meine Fragen sehr eindeutig zu stellen und zu gegliedern. Ich habe auch die Anregung Ihrer Kollegen aufgenommen, das Honorar zu erhöhen. Wenn ich dann eine Antwort erhalte, erhoffe ich mir auch die gegliederte Beantwortung der Fragen und nicht eine summarische Zusammenfassung, wenn Sie diese wirklich freundliche gemeinte Kritik erlauben.
Ich habe folgendes Verstanden:
zu 1. Pauschalhonorar ist möglich. HOAI kann unter Hinweis auf Ausnahmefall HOAI § 4 unterschritten werden, bitte darauf hinweisen
zu 2. nicht beantwortet
Anwortvorschlag: Sie müssen HOAI 5-9 schreiben oder Sie können auch eine andere Formulier wählen, weil... (Gesetz/Urteil o.ähnliches)
zu 3. nicht beantwortet (ist auch zu allgemein, sehe ich ein)
zu 4. nicht beantwortet
Antwortvorschlag: die anrechenbaren Kosten können Sie als Obergrenze in Ihrer Höhe so benennen, oder ist nicht möglich, weil ... (Gesetz/Urteil o.ä.)
zu 5. nicht beantwortet
Anwortvorschlag: die Nebenkosten können in der Pauschale als abgegolten vereinbart werden oder es ist nicht zulässig die NK als Pauschale zu vereinbaren, weil ... (Gesetz/Urteil o.ä.)
zu 6. nicht beantwortet.
Antwortvorschlag: Zwischentermin können Sie festlegen, oder ZT sind nicht erlaubt, weil... (Gesetz/Urteil o.ä.). Vertragsstrage ist bis max. ... Prozent möglich, oder darf nicht vereinbart werden, weil ... (Gesetz/Urteil o.ä.)
zu 7. nicht beantwortet.
Antwortvorschlag: können Sie so vereinbaren, oder ist nicht möglich weil ... z. B. weil Sittenwidrig? (Gesetz/Urteil o.ä.)
zu 8. nicht beanwortet:
Antwortvorschlag: können Sie so vereinbaren, oder ist nicht möglich weil ...
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
21.05.2007 | 12:34
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
vielen Dank für Ihre Nachfrage. Ich habe versucht Ihre Frage mit Blick auf die Wünsche Ihrer Bank zu beantworten.
Sie bzw. Ihre Firma kann grundsätzlich mit einem Architekten ein Pauschalhonorar (einschließlich der Nebenkosten - Frage 5) vereinbaren.
Ihre weiteren Fragen habe ich dem untergeordnet - und aufgrund einer Abschätzung im Rahmen einer Erstberatung mich auf das Wesentliche konzentriert.
Üblicherweise werden noch zahlreiche weitere Regelungen in den Architektenvertrag aufgenommen. Dieser sollte immer schriftlich geschlossen werden. Weiter sollten Sie die Vertretungsmacht des Architekten (gegenüber Bauunternehmern schriftlich beschränken).
Eine allgemeine Risikoabschätzung (Frage 3) nebst umfassender Vertragsgestaltung und Formulierungsvorschlägen (Frage 2, Frage 8) kann aber im Rahmen einer Erstberatung erkennbar nicht erfolgen.
Frage 4 - entfällt bei vereinbarung eines Pauschalhonorars.
Frage 6 richtet sich im Kern nicht mehr auf die Honorarhöhe, sonder befasst sich mit der Frage wie ein fristgerechter Baufortschritt gesichert werden kann. Frag 7 befasst sich mit der Frage, wie die Einhaltung der Gesamtsumme gesichert werden kann. Typischerweise werden diese Regelungen in Verträgen mit den Bauunternehmern (und nicht dem Architekten) getroffen, obwohl auch hier (im Architektenvertrag) Vertragsstrafen grundsätzlich denkbar wären.
Allein aus dem gewerblichen Hintergrund Ihrer Fragestellung ergeben sich auch für Ihre Vertragspartner Besonderheiten, die hier nicht dargestellt werden können. Ein"normaler" Architektenvertrag zwischen privatem Bauherrn und Architekten umfasst mindestens 10 Din A4 Seiten.
Eine Vertragsgestaltung aus privater (eigener) Hand, für deren Richtigkeit keiner haftet wird die Bank kaum akzeptieren, ganz abgesehen von der Frage, ob dieser Vertrag dann von einem Architekten tatsächlich unterschrieben wird.
Im Rahmen einer Mandatserteilung bin ich gerne bereit einen entsprechenden Vertrag zu erstellen - die Kosten hierzu bewegen sich nach erster Abschätzung hier allerdings tatsächlich im vierstelligem Bereich.
Ein Architekt, der Ihr Bauvorhaben betreuen würde, hätte womöglich eigene Vertragsvorschläge vorliegen. Gerade wegen § 632 BGB ist es aber jedenfalls erforderlich einen Vertrag mit dem Architekten immer schriftlich abzuschliesen.
Ich erlaube mir abschliesend nocheinmal den Hinweis, daß ich Ihnen anraten würde einen Bauträger/Generalunternehmer mit dem Ausbau "schlüsselfertig zum Festpreis" zumindest in der Form zu befassen, daß Sie sich ein entsprechendes Angebot einholen.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt
Weinheim Bergstraße
