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Anwendbares Wohnflächenberechnungs-Verfahren (komplexe Konstellation)


16.12.2013 09:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Zusammenfassung: Wohnflächenberechnung für Mietvertrag aus 2002


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein Haus mit 2 vermieteten Wohnungen von meinem Vater übernommen. Meine Frage bezieht sich auf die Wohnung im EG mit 28 qm großer Terrasse.

Da die Anrechenbarkeit der Terrasse die Miethöhe erheblich mitbestimmt (und auch auf die Umlagen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Einfluss hat), ist es für mich entscheidend, welche Wohnflächenberechnung (gem. Wohnflächenverordnung/WoFlV oder II. Berechnungsverordnung/II. BV) angewandt werden muss:

Die Terrasse ist sehr schön (Blick ins Grüne, Südseite, Markise, Natursteine etc.), allerdings hat sie keinen Rundum-Sichtschutz, ist also kein „gedeckter Freisitz" gemäß II. BV.

Nach der II. BV müsste ich demnach auf die Anrechenbarkeit der Terrasse verzichten. Nach der WoFlV könnte ich die Terrasse wohl zu 50%, also mit 14 qm anrechnen.

Entsprechend besteht großes Interesse, die Wohnfläche gem. WoFlV berechnen zu können.

Details zum Mietvertrag:

1. Mietvertrag erstellt in 2002;
bis vor 2 Monaten gab es niemals eine Aktivität mit Ermittlung/Angabe der Wohnfläche:
1.1 Im Vertrag wird die Wohnungsgröße nirgendwo erwähnt
1.2 Bis vor 2 Monaten hat NIEMALS eine Mieterhöhung stattgefunden
1.3 Im Vertrag wird **im Betriebskosten-Teil (und nur dort) erwähnt, dass bestimmte Betriebskosten gemäß der jeweils aktuellen Version der II. BV umzulegen sind**, trotzdem hatte mein Vater der Einfachheit halber in diesen Fällen mit einer Umlegung 50:50 gearbeitet
(=> auch hier keine Wohnflächen-Angabe/-Ermittlung erforderlich gewesen)

2. In den bisherigen Betriebskosten-Abrechnungen gab es nie irgendwelche sonstige Angaben/Festlegungen zur Wohnflächen-Ermittlung

3. Eine Vermessung der Wohnräume fand früher NIE statt, Erstmessung durch mich vor 2 Monaten (mit Wohnflächen-Ermittlung gem. WoFlV).

In Kürze steht eine Mieterhöhung an (für die Wohnflächen-Werte eine wichtige Rolle spielen), des weiteren möchte ich zukünftig die entsprechenden Betriebskosten-Positionen gem. Wohnfläche abrechnen
(=> Ermittlung/Berechnung Wohnfläche nun erstmals seit 2002 nötig).

Gemäß § 5 WoFlV (Überleitungsvorschrift von der II. BV zur WoFlV) müssen Wohnflächenwerte, die früher (also vor 2004) auf Basis der II. BV ermittelt worden sind, weiter benutzt werden.
In meinem Fall gibt es aber keine Alt-Werte.

Ich schließe daraus, dass vorliegend jedenfalls hinsichtlich der Wohnflächen-Angaben bzgl. *Grundmiete/Mieterhöhungen* mangels anderer Vereinbarungen im Mietvertrag genau das Berechnungsverfahren heranzuziehen ist, das zum Zeitpunkt der Vermessung „gültig" war (=WoFlV).

Aber auch die bzgl. der *Betriebskosten* im Vertrag stehende Regelung, dass bei Wohnflächen-bezogener Umlegung die Wohnflächen gem. II. BV zu ermitteln sind, interpretiere ich so, dass bei Flächenberechnungen bis 31.12.2003 in der Tat zwingend gem. II. BV hätte vorgegangen werden müssen (der ermittelte Wert würde dann auch bis heute fortgelten).

Wohnflächen-Berechnungen *nach* dem 31.12.2003 wären aber gem. Überleitungsvorschrift für *alle* „erstmaligen" Flächenermittlungen" nach der WoFlV vorzunehmen, selbst wenn in den älteren Verträgen auf die damals gültige „II. BV" Bezug genommen wurde. Als starkes Indiz dafür betrachte ich Satz 2 der Überleitungsvorschrift, die ja nach dem 31.12.2003 bei Neuberechnungen nach Umbauten ebenfalls die WoFlV zwingend zur Anwendung bringt, selbst wenn im Mietvertrag die Anwendung der II. BV vorgeschrieben wäre.

Oder ist es bzgl. der Betriebskosten doch so, dass einfach die Flächen-Ermittlung gemäß II. BV als im Mietvertrag „für alle Zeiten" fest vereinbart gilt und auch trotz erst kürzlicher erstmaliger Wohnflächen-Ermittlung als Grundlage heranzuziehen ist?

Meine Frage ist nun (unabhängig von meinen oben angeführten natürlich laienhaften rechtlichen Überlegungen), welches Wohnflächen-Berechnungsverfahren im vorliegenden Fall beim Thema „Grundmiete/Mieterhöhung" und welches beim Thema „Betriebskosten-Abrechnung" benutzt werden muss bzw. ob in einer oder beiden Fallgruppe(n) sogar zwischen Alternativen gewählt werden kann.

Ich meine zudem einmal sinngemäß gelesen zu haben, dass das **Betriebskosten**-Umlage-Verfahren vom Vermieter vor Beginn einer neuen Abrechnungsperiode neu bestimmt werden kann. Wenn dem so sein sollte, könnte ich ja die im Mietvertrag stehende Regelung durch eine Neubestimmung ersetzen. Ist das richtig? In diesem Fall hätte ich auch das Problem gelöst, dass der Mieter meiner anderen Wohnung teilweise andere Regelungen in seinem Vertrag stehen hat. Ich muss aber ja bei der Betriebskostenumlage nach einem *einheitlichen* Umlageverfahren vorgehen ... Ich hoffe, der Gesetzgeber belässt mich nicht in diesem unauflösbaren Dilemma ...

Wünschenswert wäre auch ein „Kurzbezug" auf einschlägige Regelungen bzw. Rechtsprechung, auf welche ich dann ggf. bei Bedarf verweisen könnte.

Ich wäre auch sehr daran interessiert zu erfahren, ob Sie dieses Thema Ihrem Gefühl nach in Rechtsprechung/Literatur eher als „gefestigt" ansehen oder ob hierzu in erheblichem Umfang unterschiedliche Meinungen vertreten werden.

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Beste Grüße


Einsatz editiert am 16.12.2013 10:00:21

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls die Beauftragung eines Anwalts ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 22.04.2009 - VIII ZR 86/08)

"ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und dementsprechend aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung beziehungsweise der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ( Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13)."

Nach Ihren Angaben stammt der Mietvertrag aus dem Jahr 2002 und liegt damit noch im zeitlichen Geltungsbereich der II. BV, so dass insoweit § 44 Absatz 2 II. BV maßgebend ist.

Nach § 44 Abs. 2 II. BV können die Grundflächen von ausschließlich zur Wohnung gehörenden Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.
Dies würde nur dann nicht gelten, wenn eine andere Anrechnung der ortsüblichen Verkehrssitte entspricht.

Für Verträge seit dem 01.01.2004 ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen.

Für Verträge bis zum 31.12.2003 bleibt es bei der Berechnung nach den §§ 42 - 44 der II. Berechnungsverordnung a.F.

Soweit jedoch bei Altverträgen bauliche Veränderungen an dem Wohnraum vorgenommen wurden, die eine Neuberechnung erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung anzuwenden, vgl. § 42 II. BV:


"§ 42 II. BV – Wohnfläche

1Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. 2Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) anzuwenden."


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Rechtsanwaltskanzlei K. Roth
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
http://www.kanzlei-roth.de/kontakt.php
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2013 | 12:33

Sehr geehrter Herr RA Roth,

herzlichen Dank für Ihre Ausführungen.

Zu 2 Punkten hätte ich noch eine Nachfrage:

Die Verpflichtung zur "Benutzung" der II. BV hätte ja für mich erhebliche Konsequenzen:
Heißt das, dass ich bei der Betriebskostenabrechnung für 2 Mietwohnungen (2. Wohnung Flächenberechnung nach WoFlV!) tatsächlich bei jeder der beiden Abrechnungen mit unterschiedlichen Flächendefinitionen arbeiten müsste? Zur Ermittlung der in die Rechnung jeweils eingehenden *Gesamtfläche* beider Wohnungen müsste ich ja dann für jede der *beiden* Wohnungen jeweils eine Flächenermittlung nach *beiden* Verfahren durchführen. Wie kann ich diese kuriose Situation (außer über zustimmungspflichtige Änderungen der Mietverträge) vermeiden?

Welche Möglichkeiten gibt mir in diesem Zusammenhang § 556a Ziff. 2 BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten)? Kann ich nicht darüber eine Vereinheitlichung der Abrechnungsverfahren im Haus erreichen?

Besten Dank im voraus für eine ergänzende Antwort.

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2013 | 17:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Das Verfahren bei der Wohnflächenberechnung ist nach der Rechtsprechung des BGH in der von Ihnen genannten Sache klar und vorgegeben.

Mit Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung zum 01.01.2004 bestimmt sich die Umlagefähigkeit nach § 556 BGB nach dieser Verordnung.

Wenn die Bestimmung des Umlageschlüssels im Mietvertrag fehlt, greift bei preisfreiem Wohnraum der gesetzliche Regelmaßstab nach § 556 a I 1 BGB ein.

Für weitergehende Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.




Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

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