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Sehr geehrte Damen und Herren,
für einen akuten Rechtsfall benötige ich dringend einen Rat bzgl. der weiteren Vorgehensweise.
Ein Zweifamilienhaus wurde gekauft, im stark sanierungsbedürftigen Zustand. Die verschiedensten Gewerke wurden im Oktober 2010 nun vergeben. U. a. auch der Bereich Dachdeckung, Zimmermannsarbeiten an eine Dachdeckerfirma. Auftragswert ca. 17.000,00 €.
Inhalt des Vertrages war die komplette Sanierung des Dachstuhls und nach Abriss des alten Daches die komplette Erneuerung desselben inkl. Einbau drei neuer Dachfenster.
Ausführungsbeginn lt. meinem Fax vom 24.10.2010 sollte der 08.11.2010 sein. Eine Woche vor dem Termin fragte ich nach und schon in dem Moment teilte man mir die Verzögerung um eine Woche mit, weil die Balken die für den Austausch im Dachstuhl benötigt wurden, schwer zu beschaffen seien.
Da wir uns kurz vor dem Winter befanden, war uns jede Woche wichtig, zumal die Dachdeckerei eine Zeit von 14 Tagen als Ausführungszeit nannte.
Als dann am 15.11.2010 schleppend begonnen wurde, waren wir zuerst beruhigt. Fertigstellungsfristen wurden nicht vereinbart, da auf Grund des bevorstehenden Winters allen klar war, das es auch zu Verzögerungen kommen kann. Dann kam der Winterbruch doch früher als gedacht, der Dachdecker versprach sobald die Temperaturen Arbeiten zulassen, sofort zu kommen und weiterzuarbeiten. Ab dem Punkt war eine Zusammenarbeit sehr schwierig, Dachdecker ging nur selten an sein Telefon, er setzte Termine zu denen wir auch das Dach beräumten und Heizmöglichkeiten vorbereiteten, nur wer nicht kam war der Dachdecker.
Das Sonnentage (und über null Grad im Winter) eher rar gesät sind ist klar, das es aber an Sonnentagen keine Spur des Dachdeckers gibt ist für uns mehr als ärgerlich. Das Dach war dann mit Müh und Not irgendwann auch mal komplett gedeckt, es fehlten Dachrinne, Dachfenster und die Blecharbeiten an einer Brandschutzmauer. Nach Angabe des Dachdeckers würden diese Arbeiten bis zum 14.01.2011 erledigt sein. Als bis zum 13.01.2011 gerade mal eine halbe dachrinne angebaut wurde, haben wir uns entscheiden für die Restarbeiten eine Frist zu setzen. Die schriftliche Frist wurde am 13.01.2011 zum 19.01.2011 gesetzt, womit der Dachdecker auch einverstanden war.
Ausführung war dann:
10.01.2011-12.01.2011 Anbau halbe Regenrinne
13.01.2011 Einbau ein Dachfenster
14.01.2011 Wasserschaden, Wasser läuft durch neues Dachfenster und durch die von uns eingebracht Dämmung zwischen den Sparren
Dachdecker kommt, und fährt wieder ohne zusätzliche Arbeiten ausgeführt zu haben
Erklärung für uns: das ist alles Schwitzwasser
15.01.2011 Einbau der letzten beiden Fenster
Wir haben dann, weil uns die Erklärung Schwitzwasser nicht befriedigte einen befreundeten Dachdeckermeister zum 16.01.2011 zum Haus eingeladen um zur erfahren ob dieser Wassereinbruch etwas mit den Fenstern zu tun hat. Dieser Dachdecker schlug die Hände über den Kopf zusammen und zeigte uns freundlicherweise gleich eine ganze A4-Seite an Mängeln. In absolut jedem Bereich bewertete er die Ausführung als Pfusch, teilweise auch als grob fahrlässig. Da wir uns am 14.01.2011 schon telefonisch bei einem zugelassenen Sachverständigen der Handwerkskammer vorinformiert hatten, baten wir diesen am 17.01.2011 mittags vor Ort zu sein. Auch in der Hoffnung das der Dachdecker zu diesem Zeitpunkt endlich mit den Blecharbeiten beginnen würde. Leider war der Dachdecker wieder bei strahlendem Sonnenschein nicht vor Ort, der Gutachter und ein Ingenieurbüro/Energieberater waren mehr als Geschockt das ein Dachdecker solche Arbeit abliefert. Grob gesagt:
1) Traufkonstruktion mangelhaft teilweise hängen balken einfach nur in der Luft
2) Wassersackbildung
3) Unterspannbahn nicht verlkebt, falsche Überlappung und kein nageldichtband
4) die komplette Sturmverklammerung der Dachziegel fehlt
5) bei allen drei Dachfenstern ist die Ausführung der Wasserableitung mangelhaft, bei einem fehlt sie komplett
6) die Wechselkonstruktionen sind abenteuerlich, es stehen abgeschnittene Balken in den raum, Wechsel wurden aus schmalen Bohlen statt Dachbalken erstellt und nur einseitig versteift.
7) Dehnungsband Dachrinne unwirksam
8) Sparren teilweise nur mit einem Nagel gesichert, einmal auch nur auf Spannung zwischen Boden und Sparren gesetzt
9) schlussendlich ist das gesamte Dach wellig, so das gelernte Dachdecker schon am gartentor auf die Ausgleich hinweisen.
Wir ärgern uns natürlich das wir diese Dinge nicht bemerkt haben, aber nun ist der Schaden da und wir suchen nach Lösungen. Den dachdecker haben wir am 17.01.2011 telefonisch über die Mängel informiert, am 18.01.2011 habe ich ihm per fax vorab die Mängelliste übersandt und zu einem Gesprächstermin am 19.01.2011 16 Uhr gebeten.
Die restlichen Gewerke stehen uns im Nacken, in der Woche vom 17.01.2011 bis zum 21.01.2011 sollte eigentlich schon längst begonnen worden sein die Geschossdecke abzureißen und diese zu erneuern. Wir verwenden für eine Wandseite eine sehr sehr hochwertige Plattendämmung die im Moment ohne Garantie angebracht wurde, weil die Baufirma bei offenen Blecharbeiten des Dachdeckers erst eine Bestätigung der Dichtigkeit haben will.
Für das Gespräch heute möchte ich nun optimal vorbereitet sein um am Ende eine Lösung zu finden die machbar ist. Rat des Sachverständigen, komplettes Dach wieder runter, neue Unterspannbahn, neue Holzarbeiten. So werden wir es auch heute vom Dachdecker fordern.
Ich würde wie folgt vorgehen:
1) als erstes den Dachdecker den Eingang des Fax-Schreibens bestätigen lassen
2) Mängelliste mit bringen, jeden Mangel durchgehen und vom Dachdecker mit Unterschrift bestätigen lassen
3) Eigenerklärung vorbereiten für Fall a) Dachdecker will die Mängel selbst beheben und für Fall b) Dachdecker erkennt die Mängel nicht an , eines der beiden per Unterschrift Dachdecker bestätigen lassen
4) Fristsetzung (lt. Sachverständigem 14 Tage, also 21.01.2011 - 04.02.2011) Erhalt bestätigen lassen
5) Mängelliste aufschlüsseln und handschriftlich Lösungen aufschreiben die der Dachdecker vorschlägt, diese per Unterschrift Dachdecker bestätigen
6) Lösungsvorschläge durch Sachverständigen prüfen lassen und ggf. Änderungen mit Dachdecker schriftlich abstimmen
7) Im Anschreiben Fristsetzung gleichzeitig Schadenersatz (z.b. Rüstung stand auf unsere Kosten sozusagen 2,5 Monate umsonst, wir haben die Rüstung fremdvergeben, mehrere Urlaubstage sind durch Terminverschiebungen notwendig gewesen, die Baufirma wird uns in Verzug setzen das die Arbeiten im Dachgeschoss nicht ausgeführt werden können, vor Fertigstellung der Mängelbeseitigung. Kosten Gutachter jetzt und zur Abnahme etc...)
8) Ich kündige eine Ersatzvornahme bei Verstreichung der Frist an, Kosten hat der ursprüngliche Dachdecker zu tragen.
Wäre diese Vorgehensweise korrekt?
- Was passiert wenn der Dachdecker innerhalb der 14-Tage-Frist zwar anfängt, aber die Arbeiten nicht beendet?
- Kann eine Ersatzvornahme nach Stellung und Verstreichung der 14-Tages-Frist vorgenommen werden?
- Wie sichern wir gerichtlich korrekt die Beweise, die nach einer Ersatzvornahme ja behoben sind? Oder kann man Gerichtlich im 'Eilverfahren' einen Gutachter beauftragen?
- Der Vertrag ist nicht lt. VOB geschlossen worden (leider) sondern dann wahrscheinlich lt. BGB zu behandeln. Bekomme ich durch eines der Schreiben die VOB in meinen Vertrag nachträglich 'eingeschleust'?
Ich möchte in dieser sensiblen Situation keine Fehler machen. Im Grundsatz wollen wir natürlich nicht das dieser 'Pfuscher' noch weiter hand anlegt, wissen aber auch das er die Möglichkeit zu bekommen hat.
Nur dann mit schneller Lösung (Gutachter sprach auch von Gefahr in Verzug durch undicht und fahrlässige Ausführung der Balken)und mit Anerkennung unserer Aufwendungen.
Für konkrete Hinweise zur Vorgehensweise wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Mandy Schulz
Antwort geschrieben am 19.01.2011 09:36:33 
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Rechtsanwalt Michael J. Zuern
Seestraße 32, 83257 Gstadt, Tel: 08054 - 9233, Fax: 08054 - 9234
Zivilrecht, Erbrecht, Familienrecht, Baurecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 301
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gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:
Grundsätzlich würde ich Ihnen empfehlen, zum Gespräch mit dem Dachdecker eine sachverständigen Zeugen, evtl. den befreundeten Dachdecker oder den Sachverständigen selbst hinzuziehen. Einmal benötigen Sie wahrscheinlich dringend einen Zeugen, zum anderen können sie die angekündigten Massnahmen des Handwerkers auf die Machbarkeit vermutlich nicht richtig einordnen.
1. Wäre diese Vorgehensweise korrekt?
Korrekt wäre sie auf alle Fälle.
2. Was passiert wenn der Dachdecker innerhalb der 14-Tage-Frist zwar anfängt, aber die Arbeiten nicht beendet?
Sie müssen ijm die Frist nicht für den Beginn, sondern für die komplette Fertigstellung setzen, Ist er dann nicht fertig und kann keine witterungsbedingten Verzögerungen vorbringen, beauftragen Sie einen anderen Dachdecker.
3. Kann eine Ersatzvornahme nach Stellung und Verstreichung der 14-Tages-Frist vorgenommen werden?
Ja, nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist wäre Ersatzvornahme möglich.
Wenn Ihnen aber die Nacherfüllung unzumutbar wäre, bedarf es keiner Nachfristsetzung. Das wäre dann der Fall, wenn aus Ihrer Sicht (also subjektiv) aufgrund objektiver Umstände das Vertrauen auf ordnungsgemässe Durchführung der Mängelbeseitigung erschüttert ist (BGH 46, 242), insbesondere eine solche nicht mehr zu erwarten ist (OLG Bremen, BauR 2007, 422 bei fehlgeschlagenen Nachbesserungsversuchen (bei einem anderen Mangel)).
4. Wie sichern wir gerichtlich korrekt die Beweise, die nach einer Ersatzvornahme ja behoben sind? Oder kann man Gerichtlich im 'Eilverfahren' einen Gutachter beauftragen?
Sie müssten sofort ein Beweissicherungsverfahren einleiten und auf die Eilbedürftigkeit hinweisen. Dazu müssen Sie einen Kollegen vor Ort beauftragen
Ein von Ihnen selbst beauftragtes Gutachten ist auch möglich, wäre aber angreifbar wegen möglicher Parteilichkeit des Gutachters.
5. Der Vertrag ist nicht lt. VOB geschlossen worden (leider) sondern dann wahrscheinlich lt. BGB zu behandeln. Bekomme ich durch eines der Schreiben die VOB in meinen Vertrag nachträglich 'eingeschleust'?
Es ist für Sie nicht ungünstig, dass keine VOB/B vereinbart sind. Nachträglich wäre die Einbeziehung nur durch beiderseitige Vereinbarung möglich, ein einfaches "einschleusen" durch Hinweis in einem Schreiben wird nicht funktionieren.
Aber wie gesagt, mit dem BGB fahren Sie wahrscheinlich besser, zumindest ist die Gewährleistung 5 Jahre und nicht nur 4 wie bei der VOB/B.
7. Ich möchte in dieser sensiblen Situation keine Fehler machen. Im Grundsatz wollen wir natürlich nicht das dieser 'Pfuscher' noch weiter hand anlegt, wissen aber auch das er die Möglichkeit zu bekommen hat.
Wenn der Handwerker einen oder mehrere der vorhandenen Mängel nachhaltig bestreiten sollte, so wäre eine Fristsetzung als unnötige "Förmelei" überflüssig und Sie könnten gem. § 637 II BGB gleich einen anderen Handwerker beauftragen. Auch aus diesem Grunde wäre ein sachverständiger Zeuge bei dem Termin dringend angeraten.
Ihnen kann ich nur dringend raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt vor Ort prüfen zu lassen, der sich im Baurecht auskennt. Bei einer dermassen verfahrenen Situation, in der für Sie um viel Geld geht, sind Sie auf juristische Sachkunde dringend angewiesen.
Die Aussichten, dass der Handwerker auch die Kosten des Anwalts übernehmen muss, sind durchaus gegeben, denn er befindet sich in Verzug mit seinen Arbeiten.
Insbesondere kann dieser auch abschätzen, welches der für Sie in Frage kommenden Instrumente (Nacherfüllung gem. § 635 BGB, Ersatzvornahme § 637 BGB, Rücktritt § 636 BGB, Minderung § 638 BGB, Schadensersatz gem. § 636 BGB bzw. Ersatz vergeblicher Aufwendungen gem. § 284 BGB) letztlich für Sie am besten wäre und die dafür jeweils erforderlichen Massnahmen ergreift..
Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.
Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.
Mit freundlichem Gruß
Michael J. Zürn
Rechtsanwalt
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