Frage geschrieben am 20.02.2010 14:48:08
Anteilige Schönheitsreparaturen nach 29 Monaten; Nachmieter übernimmt Wandfarbe
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 1868ich wohne seit 16. September 2007 in einer Mietwohnung einer Baugenossenschaft (in der ich natürlich Mitglied werden musste). Anfang Februar 2010 habe ich den Mietvertrag gekündigt - der Vertrag endet zum 30. April 2010. Da ich bereits zum 01. März 2010 in meine neue Wohnung ziehe, habe ich darum gebeten, einen Nachmieter zu stellen. Dies wurde mir unter der Auflage gestattet, dass ich darauf achten möge, dass ein potentieller Nachmieter sich die Wohnung finanziell leisten kann. Einen solchen habe ich gefunden und vorgeschlagen - seine Schufa ist ok, er ist Soldat, hat ein sicheres Einkommen und wurde so als Mieter akzeptiert (dies bekam ich per E-Mail bestätigt).
Mein Nachmieter möchte die Wandfarben in meiner Wohnung gerne behalten, sie gefallen ihm und er hat keine Zeit selbst zu streichen. Am Donnerstag, 18. Februar war nun Vorabnahmen in meiner Wohnung. Man präsentierte mir eine Rechnung über anteilige Schönheitsreparaturen in Höhe von 640 Euro. Diese 640 Euro könne mein Nachmieter wieder ausgezahlt bekommen, wenn er bei seinem Auszug streichen würde. Natürlich wurde mir auch angeboten selbst zu streichen, was aber der Vereinbarung mit meinem Nachmieter widerspricht. Falls das Geld nicht bis zum 28. Februar eingezahlt sei bzw. die Wohnung weiß gestrichen sei, wurde mir gedroht, würde mein Mietvertrag nicht enden, sondern bis zum offiziellen Vertragsende weiterlaufen.
Ich halte diese Drohung für haltlos, da mein Nachmieter seinen Mietvertrag schon ausgehändigt bekommen hat. Unsicher bin ich bei der Schönheitsreparaturen-Frage, deshalb hier der Text meines Mietvertages:
§ 3 Schönheitsreparaturen
1. Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen.
2. Soweit die Genossenschaft oder das Mitglied Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Abs.6) vom vorherigen Nutzer erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch das Mitglied an dieses auszuzahlen.
3. Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen
das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie
die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre
alle fünf Jahre durchzführen,
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und
Toiletten alle fünf Jahre,
- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre,
Die Fristen beginnen erstmals mit Beginn der Nutzungszeit. Das Mitglied ist für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
4. Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
5. Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind nach Abs. 3 und 4 fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.
6. Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Abs. 3 und 4, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr beürcksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Abs. 3 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.
Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Abs. 4 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Abs. 3 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mitglieds werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Abs 2). Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen reichtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.
Meine Frage: Sind diese Klauseln wirksam?
Und: Falls sie nicht wirksam sind, ist es möglich mich mit dieser Klausel dennoch zum weiß streichen zu "zwingen":
§13 Rückgabe der überlassenen Wohnung
1. Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.
2. Hat das Mitglied Änderungen in der überlassenen Wohnung vorgenommen, so hat es den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses widerherzustellen, soweit nichts anderes verinbart ist oder wird.
Der ursprüngliche Zustand beinhaltet weiße Wände.
Bitte beantworten Sie meine Fragen mit kurzer Begründung.
Danke und viele Grüße!
Antwort geschrieben am 20.02.2010 16:09:41 
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Rechtsanwalt Matthias Juhre
Langenbeckstraße 32, 45130 Essen, Tel: 0201 / 49 55 834, Fax: 0201 / 49 55 835
Nachbarschaftsrecht, Reiserecht, Miet und Pachtrecht, Baurecht, Zivilrecht
Bewertungen: 335
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Zunächst: Auch wenn es sich rechtlich um einen Genossenschaftsvertrag handelt, sind die Regelungen des Mietrechts anwendbar. Es werden daher hier auch die Begriffe "Mieter", "Vermieter" usw. verwendet.
Die Schönheitsreparatur-Klausel ist leider wirksam. Es sind hier insbesondere keine sog. starren Fristen festgeschrieben, sondern die Renovierungsintervalle richten sich nach dem tatsächlichen Bedarf (§ 3 Ziff. 4 Ihres Vertrags). Auch der Umfang der zu erledigenden Renovierungsarbeiten entspricht der gesetzlichen Definition.
Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich renovieren müssen. Allerdings nur, soweit das Dekor (Anstrich, Tapeten usw.) tatsächlich "verwohnt" ist. Das dürfte nach 29 Monaten noch nicht der Fall sein. Die Vermietung kann also nicht verlangen, dass Sie renovieren.
Was die Farbe angeht, gilt Folgendes: Grundsätzlich sind besonders "laute" Farben rückgängig zu machen, d. h. es ist der vorherige Zustand in weiß oder "neutralen" Farben wieder herzustellen. Dies dient dem Interesse des Vermieters, die Wohnung für Nachmieter in üblichem Dekor anbieten zu können. In Ihrem Fall besteht dafür gar kein Anlass, da ein Nachmieter schon gefunden und auch bereit ist, die Wohnung wie sie ist zu übernehmen. Das Streichen in Weiß können Sie also verweigern. Die Forderung des Vermieters verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), da etwas verlangt wird, an dem kein berechtigtes Interesse bestehen kann. Auch der Nachmieter könnte schließlich sofort nach dem Einzug wieder nach seinen Wünschen farbig streichen.
Die Drohung der Vermietung halte ich ebenfalls für haltlos: Offensichtlich haben Sie eine Aufhebungsvertrag geschlossen, den Sie Ihrerseits auch durch Stellen des Nachmieters erfüllt haben. Für ein Recht der Vermietung, sich von dieser Vereinbarung wieder zu lösen, ist keine Grundlage ersichtlich.
Die Abgeltungszahlung müssen Sie grundsätzlich leisten. Die Pflicht dazu beruht auf einer sog. Abgeltungsklausel: Da hier noch keine Schönheitsreparaturen fällig sind, müssen Sie eine anteilige Zahlung leisten, die Ihrer Wohndauer entspricht. Ob die Zahlung der Höhe nach in Ordnung ist, lässt sich an dieser Stelle nicht beurteilen: Dazu müsste (durch einen Gutachter) eine Prognose erstellt werden, wann die nächste Renovierung fällig wird.
Für die Frage, ob Sie die Zahlung dadurch abwenden können, dass Sie selbst streichen, kommt es darauf an, was Sie mit dem Nachmieter vereinbart haben. Wenn Sie sich verpflichtet haben, die Wohnung so zu belassen wie sie war, dann können Sie nicht mehr streichen und müssen zahlen.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Hinweis: Bei der gegebenen Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung. Eine weitergehende Beurteilung setzt genauere Kenntnis der Umstände sowie Einblick in sämtliche relevanten Unterlagen voraus, was nur im Rahmen einer Mandatserteilung erfolgen kann.
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