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Anteilige Kostenübernahme Rolladenreparatur


06.09.2009 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Mai diesen Jahres wurde eine Reparatur eines Aussenrolladens im Wohnzimmer durchgeführt.
Dabei wurde die komplette Mechanik getauscht, also:
Getriebe
Rollanden-Endleiste
Kurbelstange

Bis auf die eigentlichen Rolladen an der Aussenseite wurde also allles getauscht, nach Ansicht den Monteurs eine normale Abnutzung nach 10 Jahren Gebrauch.

Nun habe ich heute eine Brief meines Vermeiters erhalten, der folgendes enthält:

"Gemäß des Mietvertrages vom xx.xx.xxxx §12 Satz9 sind Instandsetzungen bis zu einem Betrag von 80€ selbst zu tragen.
Ich bitte daher um die Überweisung ...."

Hier der Text aus dem Mietvertrag:

"Der Mieter hat alle Teile der Mietsache, die beim Gebrauch seinem unmittelbaren Zugriff unterliegen (Leitungen und Anlagen für Elektrizität, Gas, Wasser, die sanitären Einrichtungen, Zeiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlusseinrichtungen, Rolläden und ähnliche Einrichtungen) pfleglich zu behandeln.
Kosten für kleinere Instandsetzungen an diesen Gegenständen sind bis zu einem Betrag von 80€ vom Mieter selbst zu tragen.
Die Summe aller im Laufe des Mietjahres anfallenden Reparaturkosten ist begrenzt auf 6% der Jahresnettomiete.
Die entsprechenden Arbeiten sind fachgerecht auszuführen"


Nun betragen die Gesamt-Kosten für die Reparatur 359,38€; der Vermieter möchte nun einen Teil davon auf mich umlegen.

Für Schönheitsreparaturen kann eine solche Teilübernahme ja nicht erfolgen, wie sieht es mit Instandsetzung aus?

Hierzu habe ich folgende Sache gefunden:
"Instandsetzungsarbeiten stellen allein die Arbeiten dar, die zur Reparatur von bestimmten zerschlissenen oder beschädigten Gegenständen des Mietobjektes notwendig sind, ohne das deren Beschädigung durch Zeitablauf oder regelmäßige Nutzung verursacht würde.
Nicht umfasst von den Instandsetzungsarbeiten sind aber die endgültige Ersatzbeschaffung von Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteilen der Mietsache, die nicht mehr reparabel sind. Solche Kosten sollen allein dem Vermieter obliegen und nur in äußersten Ausnahmefällen auf den Mieter abwälzbar sein"

Trifft dies zu bzw. meiner Meinung nach ist meine Reparatur eine endgültige Ersatzbeschafung, die die komplette Mechanik getauscht wurde.

Bitte lassen Sie sich nicht durch den obigen von mir gefunden Text verwirren; ist nur meine bisher selbst rechechierte Ansicht.
Eventuell sind hier ganz anderte Rechtsgrundlagen anzuwenden.

Vielen Dank im voraus für Ihre Unterstützung

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Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.

Gemäß §535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zum Gebrauch zu überlassen und ebenso in einem solchen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht kann durch Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Dies ist auch grds. nur hinsichtlich der Kosten möglich, welche für Instandhaltung oder aber Instandsetzung anfallen.

Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof für Formularmietverträge über Wohnraum mit Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88 eingeschränkt.

Vorliegend sind demnach 2 Fragen zu klären. Handelt es sich um eine Instandsetzung und ist die Klausel Ihres Mietvertrages wirksam und vorliegend überhaupt einschlägig.

Eine Instandsetzung ist die Wiederherstellung des vertrags- oder ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache. Dies beinhaltet auch den Austausch defekter Teile. Vorliegend gehe ich davon aus, dass es sich um eine Instandsetzung und nicht etwa um eine Ersatzbeschaffung gehandelt hat.

Mit vorbenanntem Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel, welche dem Mieter die anteilige Kostenübernahme für Kleinstreparaturen aufbürdet, den Mieter dann unangemessen benachteiligt, wenn diese Klausel ohne Rücksicht auf etwaiges Verschulden des Mieters keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Kleinreparaturen anfallen und wenn sie auch solche Teile der Mietsache umfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Vorliegend wurde jedoch geregelt, dass die Kostenübernahmepflicht sich nur auf Teile mit häufigem Zugriff des Mieters erstrecken soll und bei anfallenden Reparaturkosten im Laufe des Mietjahres auf 6% der Jahresnettomiete beschränkt sein soll. Vorliegend ist somit davon auszugehen, dass die Klausel an sich wirksam ist.

Problematisch ist allerdings, dass die Reparatur an sich mit den verursachten Kosten nicht mehr unter eine sog. Kleinstreparatur fallen dürfte. Der BGH hat im Jahr 1989 eine solche bis zu einem Preisvolumen von 100,- EUR anerkannt. Ihr Mietvertrag regelt selbst, dass die Kleinstreparaturen nur bis zu einem Volumen von 80,- EUR komplett zu tragen sind.
Die Kosten liegen vorliegend aber um einiges höher. Soweit der Vermieter eine anteilige Kostenübernahme an Reparaturen mit mehr als 80,- EUR Kosten gewollt hätte, hätte dies gesondert im Mietvertrag aufgeführt werden müssen. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Es findet sich lediglich eine vollständige Umlage bei Reparaturen von bis zu 80,- EUR wieder. Eine anteilige Kostenübernahme ist nach diesseitiger Ansicht hiervon nicht gedeckt.

Ich rate Ihnen daher an, den geltend gemachten Anspruch zurückzuweisen, mit der Begründung, dass der Mietvertrag eine anteilige Kostenübernahme bei Reparaturen mit Kosten von mehr als 80,- EUR nicht vorsieht und die Instandhaltungspflicht dem Gesetze nach den Vermieter trifft. Soweit der Vermieter diese auf den Mieter abwälzen wollte, hätte es einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag zur anteiligen Kostenübernahme bedurft.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe
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