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Ansprüche bei Verzögerungen beim Wohnungsbau sowie bei Mängeln


| 09.11.2008 20:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Rechtsanwälte!

A. Die Vorgeschichte:

Wir haben am 29.12.2006 eine Eigentumswohnung in einem Neubau zur Vermietung erworben. Spätester Fertigstellungstermin laut Kaufvertrag für die Wohnung war der 30.10.2007, für die Außenanlage der 30.03.2008. Der Kaufpreis betrug 220.000€, somit gehobene Preisklasse. Durch Probleme mit der Rohbaufirma kam es zu Verzögerungen, der Termin musste immer wieder verschoben werden. Am 29.02.2008 war die Abnahme der Wohnung, die jedoch aufgrund der Mängel bzw. fehlenden Einrichtungsgegenstände (Duschwand, Überlaufgarnitur, Klimaanlage, Freisitz überhaupt nicht fertig gestellt etc.) nicht zu vermieten war. Der Mietvertrag war jedoch zum 01.03.2008 geschlossen worden. Wir haben für den Monat März somit auf die Miete verzichtet. Im April haben wir 96% des Kaufpreises bezahlt. Von der damaligen Abnahme war der Freisitz sowie die Außenanlage explizit ausgeschlossen worden.
Die restlichen Fertigstellungsmaßnahmen ziehen sich bis heute hin. Der letzte schriftlich fixierte Abnahmetermin für das Gesamtobjekt war der 31.10.2008. Bis zu diesem Zeitpunkt sollte das 3seitige TÜV-Mängelprotokoll (die gesamte Anlage betreffend) erledigt sein, unser Freisitz sowie das Treppenhaus fertig gestellt sein. Leider passiert kaum noch etwas und wir haben das Gefühl, dass die Fertigstellung des Objektes nur halbherzig angegangen wird. Zudem sagt der Bauträger jeden persönlichen Gesprächstermin, den wir versuchen zu vereinbaren, ab. Wir können die Verzögerungen bei der Mängelbeseitigung in keiner Weise mehr nachvollziehen und empfinden das Verhalten inzwischen als vorsätzlich.

B. Die Mängel in der Wohnung

1. Wir haben seit Juli Schimmel am Balkonsockel in der Wohnung. Da der Rohbau monatelang still stand, stand auf dem Balkon das Regenwasser. Unsere mehrmaligen Fragen, ob das Wasser ein Problem wäre, wurden immer verneint. Als der Bau fortschritt wurde der Balkon mit dichter Folie abgedeckt und zumindest teilweise fertig stellt. Da die Feuchtigkeit nicht nach außen konnte, haben wir sie nun in der Wohnung und der Schimmel kann derzeit noch nicht beseitigt werden, da die Wand am Sockel immer noch feucht ist.
2. Zudem wurden die Abwasserrohre derart unglücklich verlegt (natürlich ohne uns darüber zu informieren!), wodurch wir nun an der Balkonhauswand 2 Abwasserrohre haben, die über den Boden nach unten laufen. Das entspricht überhaupt nicht der ursprünglichen Planung und wir haben nun keinen ebenen Fußboden, denn die Rohre mussten mit Sockeln verkleidet werden. Dies ist ein Mangel, der nicht mehr beseitigt werden kann und mit dem wir leben müssen.
3. Des Weiteren braucht das warme Wasser viel zu lange bis es überhaupt warm wird. Wir haben gemessen, der Bauträger hat gemessen, der Sanitärfachmann hat gemessen, es laufen ca. 6 l in den Abfluss bis das Wasser warm wird. In einer Neubauwohnung ist das nicht zu akzeptieren. Bisher ist keine Lösung für das Problem gefunden worden.
4. Der Balkon ist bis heute nicht fertig. Es fehlen die Trennwände und die Neigung der Brüstung muss laut TÜV korrigiert werden.

C. Unser Schaden

1. Mietausfall für 5 Monate (01.11.2007 bis 31.03.2008)
2. häufige Anwesenheit in der Wohnung, da ständig Handwerker kommen müssen und jemand von uns dem Arbeitsplatz fern bleiben musste
3. Reduzierung des steuerlichen Vorteiles, da das Objekt noch nicht vollständig fertig gestellt ist und sich somit nicht abschreiben lässt.

Unser Fragen:

Zu A: Führt die lange Verzögerung der Fertigstellung zu einer Kaufpreisminderung?
Zu B: Handelt es sich bei den Mängeln (v.a. Pkt. 2) um solche, die den Kaufpreis mindern?
Zu C: Welche Kosten lassen sich als finanzieller Schaden ansetzen (bis auf Punkt 2 lässt sich alles in Euro bewerten)?

Interessant ist für uns vor allem die Gesetzesgrundlage (also Gesetzt und Paragraph), auf die wir uns berufen können, da wir noch immer an einer gütlichen Einigung mit dem Bauträger interessiert sind. Schriftliche Zusagen haben wir von ihm, dass er die Bereitstellungszinsen sowie die Mietminderung trägt. Uns stellt sich nur die Frage, ob wir die noch ausstehende Kaufpreiszahlung weiter mindern können.

Vielen Dank!

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

A. Sie können eine Minderung des Kaufpreis verlangen, wenn die verkaufte Sache nicht die Eigenschaft hat die vertraglich geschuldet war oder ist, § 434 ff BGB. Da die Immobilie nicht die Beschaffenheit hat, wie geschuldet, können Sie Schadensersatz verlangen, vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern. Hinsichtlich der noch offenen Schlussrate können Sie die Aufrechnung mit Ihrem Minderungsanspruch erklären, um im Grundbuch eingetragen zu werden, soweit dies noch nicht erfolgt ist.

B. Hinsichtlich der genannten Mängel
Schimmel am Balkonsockel,
Fehlerhafte Verlegung der Abwasserrohre,
keinen ebenen Fußboden,
Laufzeit warmes Wasser,
und Nichtfertigstellung des Balkons

rechtfertigen diese eine entsprechenden Minderungsanspruch gegen den Bauträger, wenn Sie von der vertragliche Grundlage abweichen und auch nicht dem Stand der Technik entsprechen. Allerdings wäre hier eine gutachterliche Stellungnahme erforderlich, dass es sich um entsprechende Mängel handelt und in in welcher Höhe der Kaufpreis gemindert werden kann.

C. Die ansetzbaren Kosten für den Schadensersatz sind der Mietausfall oder die gezahlten Darlehenszinsen, die Kosten für die erhöhte Baubetreuung. Soweit Sie den Bauvertrag kündigen oder die mangelhaften Gewerke im Rahmen einer Ersatzvornahme fertig stellen lassen sind die (Mehr) Kosten hierfür auch als Schadensersatz ansetzbar. Inwieweit ein steuerlichen Schaden entstanden ist, wäre zu prüfen, da dieser nach meiner Auffassung lediglich in die Zukunft verschoben ist. Allenfalls wäre ein Zinsschaden denkbar, der dann gegenüber dem Bauträger nachzuweisen wäre.

Ich hoffe Ihnen einen entsprechenden Überblick verschafft zu haben.

Angesichts der Dimension des möglichen Schadens und der schon lang andauernde „Bearbeitungszeit“ des Bauträgers empfehle ich auch vor dem Hintergrund der Beweissicherung einen Kollegen einzuschalten, der dann auch entsprechende Maßnahmen vom Bauträger nachhaltig einfordern kann und auch ein Beweissicherungsverfahren in Erwägung zieht.

Mit besten Grüßen
Bewertung des Fragestellers 15.11.2008 | 17:36


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FRAGESTELLER 15.11.2008 4,8/5.0
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