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Anspruch auf Löschungsbewilligung


| 07.01.2017 09:10 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: formularmäßige Erweiterung des Sicherungszwecks auf Drittverbindlichkeiten


Ich besitze eine Eigentumswohnung. Mein Mann hat mit der örtlichen Kreissparkasse (KSK) einen laufenden Kredit (Kredit 1). Dieser wurde bei Abschluss des Kreditvertrages mit einer Grundschuld in Höhe der gesamten Kreditsumme auf ein anderes Grundstück gesichert.

Im Laufe der Jahre haben wir gemeinsam einen weiteren Kredit bei der selben KSK aufgenommen (Kredit 2). Dieser wurde mit einer Grundschuld auf meine Eigentumswohnung iHv 150T gesichert. In der Sicherungsvereinbarung für diesen Kredit 2 wird als Zweck die Sicherung "aller bestehenden und künftigen Forderungen" der KSK ggü beider Eheleute angegeben. Kredit 2 ist vollständig beglichen.

Nun möchte ich meine Wohnung verkaufen. Die Frage ist, ob die Bank die Löschung der GS aus dem GB meiner Wohnunh selbst dann noch verweigern kann, wenn die Grundschuld iHv 150T durch den Wohnungsverkauf vollständig abgelöst wird. Oder anders gesagt: ist der Sicherungszweck der Wohnungsgrundschuld deshalb nicht erfüllt, weil Kredit 1 noch nicht abgeleistet ist, obwohl die Grundschuld durch den Wohnungsverkauf vollständig "ausgelöst" werden wird?

Ich hoffe ich habe mich verständlich ausgedrückt und danke im Voraus für eine Antwort.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Bank darf die Löschung der GS aus dem GB Ihrer Wohnung –nach vollständiger Tilgung des Kredites 2 - nicht verweigern, wenn es sich bei der Zweckerklärung in der Sicherungsvereinbarung ("aller bestehenden und künftigen Forderungen") um eine formularmäßige Klausel i.S.v. Allgemeinen Geschäftsbedingungen geht, die für Sie „überraschend" war. Ob es sich um eine solche formularmäßige Klausel geht, kann ich abschließend nicht beurteilen, weil ich die Sicherungsvereinbarung nicht kenne. Da die Banken überwiegend ihre AGBs verwenden und keine individuell ausgehandelten Kreditverträge schließen, ist das nahliegend. Ist dem so, ist diese so genannte weite Zweckerklärung nach der Rechtsprechung unwirksam. „Überraschend" ist die Klausel dann, wenn der Sicherungsgeber mir ihr nicht zu rechnen hat, was im Einzelfall festzustellen ist s. Entscheidungen unten.
Einen ähnlichen Fall hat das Saarländische OLG zu entscheiden und hielt die Klausel für überraschend:

https://openjur.de/u/57551.html

Dort nimmt das OLG Bezug auf ständige Rechtsprechung und führt aus (rn. 24):
„ Eine Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingungen darf nicht so ungewöhnlich sein, dass der Vertragspartner mit ihr nicht zu rechnen braucht. Das ist aber der Fall, wenn die Regelung von seinen berechtigten Erwartungen, wie sie sich nach den allgemeinen und individuellen Begleitumständen des Vertragsschlusses ergeben, deutlich abweicht. Danach ist bei Bestellung einer Grundschuld, die eine bestimmte Kreditaufnahme zum Anlass hat, die formularmäßige Erstreckung ihrer dinglichen Haftung auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten des Sicherungsgebers nicht überraschend, regelmäßig aber die formularmäßige Ausdehnung der Haftung auch auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten eines Dritten, zumal die Aufnahme und Erweiterung solcher Drittkredite außerhalb des Einflussbereichs des Sicherungsgebers liegt. Das gilt auch dann, wenn der Dritte der Ehegatte des Sicherungsgebers ist (BGH Urteil vom 20.3.2002 - IV ZR 93/01…)".

Demgegenüber hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung den Überraschungscharakter der Klausel verneint, wobei es sich um eine ganz andere Konstellation ginge, s. dort Rn. 13.
http://lexetius.com/2016,3951

Zusammenfassend, kann man in Ihrem Fall davon ausgehen, dass die weite Zweckerklärung unwirksam ist und der Sicherungszweck der Wohnungsgrundschuld durch die Tilgung des Kredites 2 erfüllt und obwohl Kredit 1 noch nicht abgeleistet ist. Falls die Bank eine andere Auffassung vertritt berufen Sie sich auf die Unwirksamkeit der Zweckerklärung und die o.g. Rechtsprechung.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2017 | 16:40

Sehr herzlichen Dank für Ihre schnelle und sehr fundierte Antwort, das hilft mir wirklich enorm weiter.

Eine Nachfrage hätte ich noch (ich bin nicht sicher, ob es eine zu weit gehende Nachfrage ist und bitte um Entschuldigung, wenn dies so ist):

Wenn die Zweckerklärung in der Sicherungsabrede also nach o.g. OLG-Rspr. höchstwahrscheinlich eine überraschende Klausel und daher unwirksam ist, die Grundschuld in der Folge also gar nicht für den Kredit meines Mannes haftet, und Kredit 2 bereits vollständig getilgt ist: Bedeutet das dann, dass meine Wohnung sozusagen unbelastet ist und die Grundschuld auch nicht mehr nochmal abgelöst werden muss..?

Vielen Dank für Ihre Mühe und beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2017 | 17:43

Sehr geehrte Fragestellerin, gerne beantworte ich Ihre Nachfrage,
Bedeutet das dann, dass meine Wohnung sozusagen unbelastet ist und die Grundschuld auch nicht mehr nochmal abgelöst werden muss..?
ja. Ihre Wohnung wird aber im Grundbuch nicht automatisch "unbelastet". Sie benötigen eine Löschungsbewilligung von der Bank, mit derer Vorlage das Grundbuchamt die Grundschuld löschen wird, Auf die Ausstellung einer solchen Löschungsbewilligung haben Sie gegenüber der Bank einen Anspruch, also kontaktieren Sie Ihre Bank diesbezüglich.
Freundliche Grüße aus München
Zelinskij

Bewertung des Fragestellers 07.01.2017 | 15:35


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FRAGESTELLER 07.01.2017 5/5.0
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