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Anschaffungsnaher Aufwand oder jährlich wiederkehrende Erhaltungsaufwände


18.11.2014 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Einordnung Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, AfA-BMG


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich würde mich über Ihre kompetente Einschätzung des folgenden Sachverhaltes freuen:

A kauft und renoviert eine Eigentumswohnung in einer großen Wohneinheit zum Zweck von Gewinnerzielung durch Vermietung und Verpachtung. Bei der Renovierung wird penibel darauf geachtet, unter der 15% Hürde zu bleiben, was knapp gelingt.

Im zweiten Jahr nach der Anschaffung übersteigen die von der Hausverwaltung aus der Instandhaltungsrücklage entnommenen Beträge die 15% und das FA wandelt die komplette Renovierung in anschaffungsnahen Aufwand.

A widerspricht mit dem Hinweis, dass die Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage nachweisbar für jährlich wiederkehrende Erhaltungsaufwände eingesetzt wurden. Es handelt sich konkret um den Austausch von Fenstern, die Sanierung von einzelnen Balkonen und die Neupflanzung eines abgestorbenen Baums, was in keinem Zusammenhang mit der Wohnungsrenovierung steht. Sowohl der Austausch von Fenstern als auch die Sanierung von Balkonen sind nachweisbar wenigstens in den letzten drei Jahren jährlich angefallen, da nach Bedarf vorgegangen wird.

Das FA legt nun dar, dass pauschal nur Schönheitsreparaturen nicht unter die 15% Regelung fallen, und im Fall des A nicht davon ausgegangen werden kann.

Als Laie interpretiere ich sowohl den Gesetzestext anders als dass ich auch die o.g. Arbeiten laienhaft unter Schönheitsreparaturen subsummieren könnte.

Ich nun sehr gespannt auf Ihre Einschätzung. Lohnt es sich hier weiter vorzugehen? Unf falls ja, sehen Sie Angriffsflächen für mich als Laien oder ist jetzt der Zeitpunkt, professionelle Hilfe zu beauftragen?

Herzlichen Dank vorab

Einsatz editiert am 18.11.2014 22:26:40

Einsatz editiert am 20.11.2014 13:16:00
20.11.2014 | 15:44

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Für die Frage, ob die von Ihnen genannten Positionen Teil der AfA werden (als anschaffungsnahe AK) oder sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG die entscheidende Norm.
Danach sind vereinfacht dargestellt Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung o. Herstellung entstehen, als nachträgliche AK/HK zu behandeln und Teil der AfA-Bemessungsgrundlage.

1. Schönheitsreparaturen?

Sofort abziehbar sind in jedem Fall Schönheitsreparaturen. Dies ist die Reparatur von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. Darunter fallen jedoch nach der Rechtsprechung (nur) das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BerechnungsVO; BFH IX R 20/08 v. 25.8.09, BStBl II 10, 125).

Im Vergleich zu diesen entschiedenen Fällen, sind die von Ihnen genannten Arbeiten von höherer Qualität. Schönheitsreparaturen liegen dementsprechend nicht vor. Ein Abzug als sofort abziehbarer Aufwand kann sich daher nur noch aus der Fallgruppe des jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwandes ergeben (§ 6 I Nr.1a S. 2 EStG).

2. Jährlich üblicherweise anfallender Erhaltungsaufwand?

Wann Erhaltungsaufwand üblicherweise jährlich anfällt, ist sehr umstritten. Der Einkommensteuerkommentar Blümich/Ehmcke EStG § 6 Rn. 410 – 433 führt dazu aus:
„Nach zutr. Auffassung ..beschränkt sich der Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 auf solche Aufwendungen, die in der Rspr. als lfd. Erhaltungsaufwand, der jährlich üblicherweise anfällt, bezeichnet (s. BFH IX B 178/87 v. 23.6.88, BFH/NV 89, 165) und grds. nicht in die Erheblichkeitsprüfung einbezogen wurden (s. BFH IX R 87/86 v. 11.8.89, BStBl II 90, 130; IX R 334/87 v. 13.2.90, BStBl II 90, 694; IX B 298/89 v. 12.6.90, BFH/NV 91, 32). Hierzu gehören insbes. jährl. Wartungsarbeiten (s. i. E. BFH VI 212, 213/61 U v. 26.10.62, BStBl III, 63, 39), nicht jedoch Reparaturen, die nicht jährl. anfallen (a. A. K/S/M § 6 Rz. Ba 31)."

Dies heißt m.E. nach, dass die von Ihnen genannten Arbeiten allesamt nicht unter den Erhaltungsbegriff des § 6 I Nr.1a S.2 EStG fallen. Denn sie entsprechen in Ihrer Qualität nicht den o.g. jährlichen (einfachen) Wartungsarbeiten. Vielmehr fallen sie zwar jährlich immer mal wieder an, jedoch an wechselnden Mietwohnungen. Etwas anderes wäre der Fall, wenn sie immer wieder in der gleichen Wohnung anfallen würden. Dann ließe sich eine Einordnung in die Fallgruppe des jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwandes ggfs. rechtfertigen.

Daher spricht m.E. nach viel dafür, dass die durchgeführten Arbeiten als anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand einzuordnen sind. Eine entgegenstehende Argumentation kann man zwar versuchen, jedoch sind die Erfolgsaussichten meines Erachtens nach als gering zu erachten. Zudem würde Sie die Darlegungs- und Beweislast treffen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)

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