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Anrecht auf Grundbesitz trotz Nichterfüllung der Anteile?


| 02.08.2017 10:35 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

ich hatte vor Jahren mit meinem Freund (unverheiratet) ein Haus gekauft und wir vereinbarten dass ich zu 1/5 im Grundbuch stehe. Allerdings habe ich nie 1/5 der Anteile geleistet da das Haus 500.000€ gekostet hat, wir aber nur 250.000 Kredit aufgenommen haben weil er so viel Eigenkapital einfließen lassen konnte. Außerdem hat er alle Nebenkosten beim Erwerb bezahlt, sowie alle aufwendigen Renovierungen und Investitionen an dem Haus. Auch dingliche Werte wie die Heizöl-Lieferungen hat meist er bezahlt. Zudem hatten wir das Recht auf jährlich 5% Sondertilgung, welche er immer aus seinen liquiden Mitteln gezahlt hat. Den Kredit und weitere laufende Kosten hatten wir immer zur Hälfte beide bezahlt, nur seit 2 Jahren bezahlt er den Kredit alleine und auch mit einer zu 1/3 höheren Rate als zu der Zeit wo ich noch mitbezahlt habe, weil wir schon lange Beziehungsprobleme hatten und ich in eine eigene Wohnung ausgezogen bin. Wir scheuten uns bis dato allerdings davor die Haussache glatt zu ziehen da wir noch nicht wussten wie es mit uns weiter geht und wir auch nicht scharf drauf waren dass Vater Staat 2x an der Grunderwerbssteuer verdient.

Jetzt sind wir uns einig dass wir das nachholen und es ist ein Notartermin angesetzt und Vertrag ausgearbeitet der im Grunde nur sagt, dass ich meinen 1/5 Anteil an ihn übergebe und er dafür die Schulden im Kreditvertrag von mir übernimmt und ich überall raus bin. Im Innenverhältnis ist das generell für mich ok, weil ich als ich damals ausgezogen bin eine wie ich finde faire Bargeldsumme von ihm erhalten habe um klar zu kommen und die neue Wohnung einrichten zu können weil ich ja bei 0 anfangen musste. Meiner Meinung nach habe ich sowieso kein Anrecht auf die offizielle 1/5 Summe des Hauses da er lückenlos belegen kann was er alles geleistet hat und was ich eben nicht eingebracht habe.

Nun habe ich aber doch Zweifel ob ich nicht doch evtl. Anspruch auf 1/5 habe und es irrelevant ist wer was eingezahlt/bezahlt hat weil es nun mal so im Grundbuch steht. Vielleicht gilt ja auch gleiches für den Kreditvertrag egal wie niedrig die Restsumme mittlerweile ist weil er so viel Sondergetilgt hat. Ich will eigentlich keinen Rosenkrieg los treten und auch nix was mir nicht zusteht, aber er hat die letzten 2 Jahre ein Doppelleben (mit meiner Schwester!!!) geführt und mich nach Strich und Faden belogen und betrogen. Nun weiß ich nicht mehr was ich glauben soll und will ihn nicht damit durchkommen lassen falls er mich doch über den Tisch zieht.

Vielen Dank im Voraus für die Antwort auf die Frage ob es sich lohnt auf 1/5 zu bestehen oder das eh keine Chance hat und man das einfach nur zügig und schmerzfrei alles austragen lassen sollte und den Kerl los zu sein.

MfG
02.08.2017 | 11:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


In Ihrem Fall ist zwischen der (dinglichen) Eigentumslage und eventuell besprochenen, vertraglichen (=schuldrechtlichen) Absprachen zu unterscheiden. Zu letzteren haben Sie nichts mitgeteilt; solche hätten auf die dingliche Rechtslage aber ohnehin nur dann Einfluss, wenn sie durch entsprechende grundbuchrechtliche Eintragungen gesichert wären.

Daher kann als Zwischenergebnis festgehalten werden, dass Sie zu 1/5 Miteigentümer der Immobilie sind.

Wenn ich Sie recht verstehe, geht es Ihnen nun darum, diese Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Dies kann entweder durch eine gütliche Einigung in Form einer Auflassung erfolgen, d.h. dass Sie Ihren Miteigentumsanteil auf Ihren Ex-Freund übertragen. Welches Geschäft dahinter steht (Kauf, Schenkung, Freistellung), ist alleine Sache Ihrer Einigungsbereitschaft. Allerdings erlaube ich mir den Hinweis, dass die Übernahme Ihrer Schulden wohl keine Gegenleistung darstellt, da Ihr Ex-Freund die Darlehensverträge ebenfalls unterschrieben hat und daher bereits originär für die gesamte Darlehenssumme haftet.
Kommt eine gütliche Auseinandersetzung nicht in Betracht, sieht das Gesetz für die Aufhebung einer solchen Bruchteilsgemeinschaft die Teilungsversteigerung vor, d.h. alle Miteigentumsanteile werden versteigert. Auf diese Weise hätte Ihr Ex-Freund eine faktische Möglichkeit, Ihren 1/5-Anteil unterhalb des Verkehrswertes zu kaufen. Aber das bedeutet auch, dass er hier eine Zahlung an Sie leisten muss.

Dass Sie den Anteil nicht „voll bezahlt haben", d.h. der Kredit und der Kaufpreis überwiegend von Ihrem Ex-Freund finanziert wurden, steht dem nicht grundsätzlich entgegen. Ihr Ex-Freund könnte gegen eine Kaufpreisschuld (z.B. aus der Teilungsversteigerung) nur dann aufrechnen, wenn er eine Forderung gegen Sie hätte. Da sie beide nach außen gemeinsam Kaufpreis und Darlehensraten schuldeten, könnte hier der Innenausgleichsanspruch unter Gesamtschuldnern in Betracht kommen. Allerdings deutet Ihre Sachverhaltsdarstellung darauf hin, dass von vornherein klar war, dass Ihr Ex-Freund alleine bzw. überwiegend den Kaufpreis finanzieren sollte. Hat es tatsächlich solche Absprachen gegeben, würden diese den angesprochenen (Innen-)Ausgleichsanspruch ausschließen.

Zusammengefasst kann Ihnen nach aktueller Sachlage nicht geraten werden, den 1/5-Anteil NUR gegen Übernahme der Schulden aufzulassen. Vielmehr wäre die Vereinbarung eines entsprechenden/angemessenen Kaufpreises und damit eine „Auszahlung" Ihrer Person sachgerechter.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2017 | 13:12

Hallo Herr Henning,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Ich muss gestehen ich hätte mir die Antwort ein wenig verständlicher gewünscht, da ich nicht geübt bin mit dem Schriftverkehr von Anwälten. Nach mehrmaligem lesen und googlen von einigen Vokabeln glaube ich nun einigermaßen im Bilde zu sein was Sie mir sagen wollen. Hier dennoch meine inbegriffene Rückfrage um zu klären ob ich Sie richtig verstanden habe:

Heißt das, dass ich nicht nur Anspruch auf den gesamten 1/5 Wert der Immobilie habe egal was ich geleistet (*1) habe, sondern auch, dass ich noch nicht mal als Konsequenz die 50% der Restsumme auf dem Kredit (der als Grundschuld im Grundbuch steht) leisten muss, weil er sowieso mitunterschrieben hat und die Bank das Geld einfach weiter bei ihm holt (*2)?

(*1) Anmerkung:
Weil drei Punkte gegen ein Anrecht auf Innenausgleichsrecht sprechen:
1) wir haben nichts schriftliches vereinbart, was er als Forderung geltend machen könnte
2) es war in Bezug auf erbrachte Geldwerte nichts anderes zu erwarten aufgrund unserer unterschiedlichen Vermögenssituationen (er kann problemlos Sondertilgen, ich nicht)
3) Als wir uns getrennt haben ist er im Haus geblieben und hat weiter den Kredit alleine bedient ohne Ansprüche an mich zu stellen

(*2) Anmerkung: Wobei ich dann vermute dass es andersherum genauso funktionieren könnte und er als Konsequenz für meine schwindende Einigungsbereitschaft einfach den Kredit nicht weiter bedient und der Bank sagt sie soll sich das bei mir holen.

Vielen Dank im Voraus für Ihr Feedback.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2017 | 13:40

Hallo

und danke für die Nachfrage. Zunächst bitte ich um Entschuldigung, dass ich ohne weitere Kommentierung bzw. Erläuterung Fachbegriffe verwandt habe, was im Ergebnis für Sie eher verwirrend war. Daher bemühe ich mich, die Nachfrage ohne entsprechende Fachbegriffe zu beantworten.

Im Grunde ist Ihre Zusammenfassung zutreffend. Diese möchte ich aber gerne wie folgt konkretisieren:

*1 – Ihnen gehört ein „ideelles" Fünftel der Immobilie. „Ideell" bedeutet dabei, dass Ihnen nicht bestimmte Gegenstände wie z.B. ein Baum oder eine Garage gehören. Welchen Anteil am Wert der Immobilie Sie haben ist dagegen Verhandlungssache; nur im Falle einer Versteigerung, in der aber erfahrungsgemäß der tatsächliche Wert nur selten bis nie erreicht wird, gehört Ihnen 1/5 des Verkaufspreises. Faktisch haben Sie aber Recht, da man in der Regel auch den „normalen" Kaufpreis (= Wert) einer Immobilie entsprechend der Miteigentumsanteile aufteilt.

Anmerkung:
Eine ausdrückliche schriftliche Vereinbarung muss es nicht gegeben haben. Alleine die zwischen Ihnen beiden getroffene Absprache, dass er sondertilgt, kann reichen. Ein weiteres Indiz wäre es, wenn die Kreditraten von seinem (alleinigen) Konto eingezogen wurden.

*2 – Schuldner aus dem Kreditvertrag sind Sie und Ihr Ex-Freund. Nach den gesetzlichen Vorschriften haften Sie beide in voller Höhe, also zu 100%, für die Kreditraten. Es handelt sich also jeweils um „volle" Schulden, d.h. Ihr Ex-Freund kann ebensowenig Ihre Schulden „übernehmen", wie Sie seine. Er kann Sie aber – falls die Bank mitmacht – von Ihren Schulden freistellen, indem Sie von der Bank aus dem Darlehen entlassen werden. Da Sie nach Ihrer Schilderung eher mittellos sind, während Ihr Ex-Freund als vermögend angesehen werden kann, würde sich die Bank aber ohnehin wohl eher an ihn halten, so dass Ihre Entlassung aus dem Kreditvertrag für Sie wirtschaftlich wertlos ist.

Anmerkung:
Sie haben Recht, die Argumentation gilt auch umgekehrt. Allerdings will die Bank ihr Geld haben, und zwar vollständig, schnell und ohne großen Aufwand. Dieses Ziel wird sie nicht erreichen, wenn sie sich an Sie wenden würde. Weiter würde, falls Ihr Ex-Freund die Raten nicht mehr zahlt, das Darlehen irgendwann gekündigt, und dies an die Schufa gemeldet. Damit würde nicht nur Ihre Schufa schlecht werden, sondern auch seine – was Ihren Ex-Freund u.U. stärker treffen könnte, als Sie. Daher nehme ich an, dass er an einer solchen Eskalation nicht interessiert ist.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.08.2017 | 18:25


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 05.08.2017
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