seit 1992 haben wir einen Erbbaurechtsvertrag mit der ev. Kirche.
Die Wertsicherungsklausel ist auf eine 10-Punkte-Regelung abgestellt.
Bemessungsmaßstab ist der Kalenderjahresdurchschnitt des Preisindex für die Lebenshaltungskosten einer bestimmten Personengruppe.
Eine erste Anpassung des Erbbauzinses sollte mit dem Jahresdurchschnitt von 1997 mit Wirkung zum 01.01.1999 erfolgen. Zu diesem Zeitpunkt zahlten wir aber noch keinen Erbbauzins sondern eine Nutzungsentschädigung, da die Eintragung in das Grundbuch immer noch nicht erfolgt war, woraus fehlende Einspruchsmöglichkeiten bei dem uns allseitig umgebenden Baugeschehen resultierten.
Ein zweites Anpassungsverlangen erhielten wir im November 2007. Entgegen der Festlegung des Vertrages wurde der Durchschnitt der Monate Januar bis Oktober und nicht der Jahresdurchschnitt von 2007 ( nunmehr des VPI) festgelegt, obwohl der Schwellenwert bereits mit dem Jahresdurchschnitt von 2006 erreicht war.
Auch genügte die Form des Anpassungsverlangens nicht der vertraglichen Regelung, die ausdrücklich einen Hinweis auf die Rechtsfolge in dem entsprechenden Brief fordert für den Fall, daß dem Verlangen nicht innerhalb von 6 Wochen nachgekommen wird. Von der Möglichkeit einer neuen Festsetzung des Erbbauzinses zum nächsten 1.Januar bei nicht gewahrter Frist oder Form wurde bisher kein Gebrauch gemacht.
Unsere Zahlungen wurden entsprechend den Forderungen von 2007 alle unter Vorbehalt geleistet.
Ich betrachte wegen dieser Mängel das Anpassungsverlangen vom November 2007 als unwirksam und erwarte eine erneute Festsetzung des Erbbauzinses.
Schließlich schlägt der Erbbaugeber vor, die Vereinbarung zur Wertsicherung des Erbbauzinses zum dinglichen Inhalt der Erbbauzinsreallast zu erklären.
Bitte teilen Sie mir mit, wie ich mich dem Kirchenamt gegenüber richtig verhalte.
Mit freundlichen Grüßen
eine Ratsuchende
-- Einsatz geändert am 10.02.2012 19:34:29
Antwort geschrieben am 10.02.2012 20:18:37 
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Rechtsanwalt LL.M.; M.A. Michael Grübnau-Rieken
Schützenhofstraße 25, 26441 Jever, Tel: 044619090818, Fax: 044619090817
Mietrecht, Sozialrecht, Zivilrecht, Vertragsrecht, allgemein, Kaufrecht, Strafrecht, Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Versicherungsrecht
Bewertungen: 133
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besten Dank für die Anfrage, die ich gerne anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes im Verhältnis zu Ihrem Einsatz wie folgt beantworten möchte.
Es stellt sich die Frage, ob die Erhöhungsverlangen des Kirchenamtes wirksam sind.
Dies bestimmt sich nach dem Erbbaurechtsgesetz und dem Bürgerlichen Gesetzbuch
§ 9
(1) Wird für die Bestellung des Erbbaurechts ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) ausbedungen, so finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten entsprechende Anwendung.
§ 9a
(1) Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so begründet eine Vereinbarung, daß eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch
ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluß eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichenVerhältnisse hinausgeht.
Die Vorschriften verweisen auf die Reallast nach dem BGB.
Die Reallast (§§ 1105 bis 1112) ist ebenfalls ein beschränkt dingliches Recht. Mit ihr wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind, wodurch ein Verwertungsrecht hinsichtlich des belasteten Grundstücks begründet wird. Die Reallast kann subjektiv-persönlich oder subjektiv-dinglich ausgestaltet werden. Sie gewährt kein Nutzungsrecht, sondern hat eine positive Leistungspflicht zum Inhalt.
Eine regelmäßige Wiederkehr der Leistung ist nicht erforderlich; diese können in unterschiedlicher Höhe, in unterschiedlicher Art oder in unterschiedlichen Zeitspannen erbracht werden (BGH DNotZ 1975, 1555).
Ihnen geht es vorwiegend um die Richtigkeit der Festsetzung, wenn ich Ihre Vorbringen richtig verstanden habe.
Die wiederkehrenden Leistungen müssen ausreichend bestimmbar sein; ziffernmäßige Bestimmtheit ist nicht erforderlich (BGHZ 114, 324; BGH NJW 1995, 2781). Dabei werden an die Bestimmbarkeit keine sehr hohen Anforderungen gestellt. Ausreichende Bestimmbarkeit liegt vor, wenn auf den Verbraucherpreisindex Bezug genommen wird (BGH NJW 1973, 1838)
Das bedeutet, dass für Sie nachvollziehbar sein muss, worauf da Erhöhung resultiert.
Die Nachprüfbarkeit anhand von Umständen, die sich aus dem Grundbuch und der Eintragungsbewilligung ergeben, wird zugelassen (BayObLG DNotZ 1980, 94), weshalb das Kirchenamt auch die Erhöhung zum dinglichen Inhalt machen möchte, was zulässig ist.
Ausreichende Bestimmbarkeit liegt vor, wenn abgestellt wird auf eine Veränderung der Verhältnisse der Beteiligten bei der Reallastbestellung und die entsprechende wirtschaftliche Bemessungsgrundlage exakt angegeben wird (OLG Oldenburg NJW-RR 1991, 1174; BayObLGZ 1999, 233).
Das müsste gegeben sein, sonst wäre das Anpassungsverlangen unwirksam unabhängig davon, was vertraglich dazu geregelt wurde hinsichtlich formeller Aspekte.
Sie sollten daher zunächst das Kirchenamt auffordern mittzuteilen, was Grundlage für das Erhöhungsverlangen ist und gleichzeitig auf die merkwürdig anmutenden zeitlichen Abstände der Erhöhungsverlangen hinweisen.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben haben zu können.
Sollte etwas offen oder unklar geblieben sein, möchte ich Sie auf die kostenfreie Nachfragefunktion hinweisen.
Im Falle einer weiteren, anwaltlichen Mandantierung würde ich mich freuen, wenn Sie mich beauftragen würden.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Grübnau-Rieken LL.M.; M.A.
Master of Laws, Magister Artium
Rechtsanwalt
Dozent im Bereich Sozialrecht, Haftungs- und Vertragsrecht
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 12.02.2012 18:43:35
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für die Bearbeitung unseres Problems. Die Rechtmäßigkeit der Anpassungsforderung ist unbestritten. Unsere konkrete Frage ist: Muß das Anpassungsverlangen trotz Verletzung der vertaglichen Regelungen akzeptiert werden oder ist ein erneutes Begehren seitens der Kirche zu stellen.
Im Vertrag heißt es:" Sie (die Änderung des Erbbauzinses) wird für den Fall der Form- und Fristwahrung zu diesem Zeitpunkt (dem 1. Januar des folgenden Jahres)wirksam. ...Wenn der Vertragspartner dem Verlangen über die Erbbauzinsanpassung innerhalb von 6 Wochen ab Zugang des Briefes nicht nachkommt und er bei Beginn der Frist auf diese Rechtsfolge ausdrücklich hingewiesen worden ist, gilt der Erbbauzins in der vorgeschlagenen Höhe als vereinbart....Wird das Verlangen einer Vertragspartei nicht form-und fristgerecht gestellt, kann eine Neufestsetzung des Erbbauzinses zum 1.Januar des folgenden Jahres gefordert werden." Die verlangte Rechtsbelehrung fehlte.
Mit freundlichen Grüßen
d.O.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für die Bearbeitung unseres Problems. Die Rechtmäßigkeit der Anpassungsforderung ist unbestritten. Unsere konkrete Frage ist: Muß das Anpassungsverlangen trotz Verletzung der vertaglichen Regelungen akzeptiert werden oder ist ein erneutes Begehren seitens der Kirche zu stellen.
Im Vertrag heißt es:" Sie (die Änderung des Erbbauzinses) wird für den Fall der Form- und Fristwahrung zu diesem Zeitpunkt (dem 1. Januar des folgenden Jahres)wirksam. ...Wenn der Vertragspartner dem Verlangen über die Erbbauzinsanpassung innerhalb von 6 Wochen ab Zugang des Briefes nicht nachkommt und er bei Beginn der Frist auf diese Rechtsfolge ausdrücklich hingewiesen worden ist, gilt der Erbbauzins in der vorgeschlagenen Höhe als vereinbart....Wird das Verlangen einer Vertragspartei nicht form-und fristgerecht gestellt, kann eine Neufestsetzung des Erbbauzinses zum 1.Januar des folgenden Jahres gefordert werden." Die verlangte Rechtsbelehrung fehlte.
Mit freundlichen Grüßen
d.O.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 12.02.2012 19:29:51
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt.
Es bedürfte wohl einer Vertragsauslegung, was wirklich gewollt ist.
Wernn vertraglih geregelt ist, dass Formvorschriften einzuhalten sind, führt ein Verstoß hiergegen dazu, dass das Erhöhungsverlangen nicht ordnungsgemäß ausgeübt wurde mit der Folge, dass das Verlangen nicht wirksam ist.
Hier können die Grundsätze aus dem Mietrecht herangezogen werden, dass ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn es nicht formell ordnungsgemäß an den Mieter herangetragen wurde.
Wenn man die von Ihnen angegebene Formulierung auslegt, so kann bei einerm mangelhaften Erhöhungsverlangen eine Neufestsetzung erst zum Folgejahr erfolgen.
Weiterhin ist die Formulierung in dem Vertrag leicht missverständlich, so dass es sich bei der Vorformulierung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die gem. § 305 c Abs.2 BGB im Zweifel zu Lasten des Verwenders geht, mit der Folge, dass diese unwirksam wird.
Deswegen unter anderem das Begehren der Kirche, eine dingliche statt einer vertraglichen Regelung herbei zu führen.
Verstößt die Kirche gegen Ihre eigene vertraglich auferlegte Regelung, muss das Erhöhungsverlangen nicht ankzeptiert werden.
Gerne können Sie mir einmal Ihren Vertrag zur Verfügung stellen, damit ich Ihnen noch einmal ergänzende Stellungnahme zukommen lassen kann, denn diese Plattform erlaubt nur eine Nachfrage.
Einen schönen Fernsehsonntagabend wünscht
Michael Grübnau-Rieken LL.M.,M.A.
Rechtsanwalt
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt.
Es bedürfte wohl einer Vertragsauslegung, was wirklich gewollt ist.
Wernn vertraglih geregelt ist, dass Formvorschriften einzuhalten sind, führt ein Verstoß hiergegen dazu, dass das Erhöhungsverlangen nicht ordnungsgemäß ausgeübt wurde mit der Folge, dass das Verlangen nicht wirksam ist.
Hier können die Grundsätze aus dem Mietrecht herangezogen werden, dass ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn es nicht formell ordnungsgemäß an den Mieter herangetragen wurde.
Wenn man die von Ihnen angegebene Formulierung auslegt, so kann bei einerm mangelhaften Erhöhungsverlangen eine Neufestsetzung erst zum Folgejahr erfolgen.
Weiterhin ist die Formulierung in dem Vertrag leicht missverständlich, so dass es sich bei der Vorformulierung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die gem. § 305 c Abs.2 BGB im Zweifel zu Lasten des Verwenders geht, mit der Folge, dass diese unwirksam wird.
Deswegen unter anderem das Begehren der Kirche, eine dingliche statt einer vertraglichen Regelung herbei zu führen.
Verstößt die Kirche gegen Ihre eigene vertraglich auferlegte Regelung, muss das Erhöhungsverlangen nicht ankzeptiert werden.
Gerne können Sie mir einmal Ihren Vertrag zur Verfügung stellen, damit ich Ihnen noch einmal ergänzende Stellungnahme zukommen lassen kann, denn diese Plattform erlaubt nur eine Nachfrage.
Einen schönen Fernsehsonntagabend wünscht
Michael Grübnau-Rieken LL.M.,M.A.
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