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Anpassung Miete und Betriebskosten


20.11.2008 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Folgender Sachverhalt:

Mieter mehr als 20 Jahre in der Wohnung, ohne Mietvertrag, zahlt 160€ Grundmiete und 100€ Betriebskosten. Habe das Haus zum 01.12.2008 erworben und das Mietverhältnis wird wegen Eigenbedarf gekündigt, Kündigungfrist 9 Monate!
Ist eine Erhöhung der Grundmiete auf den ortsüblichen Mietspiegel möglich? Darf ich überhaubt erhöhen? Was ist zu beachten? Sind die Betriebskosten auf die tatsächlichen Kosten anzupassen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Ein Mieterhöhungsschreiben auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) hat neben Absender und Adressat folgende Angaben zu enthalten: Ausgnagsmiete und Höhe der nunmehr verlangten Miete oder des Erhöhungsbetrags, Begründung der Erhöhung unter Nachweis eines Begründungsmittels, Bezifferung des neuen Quadratmeterpreises (um bei den Begründungsmitteln Mietspiegel und Vergleichswohnungen die Erhöhung verständlich begründen zu können) Aufforderung zur Zustimmungserklärung, Zeitpunkt, ab wann die Erhöhung verlangt wird, Begründung dafür, dass die Kappungsgrenze eingehalten ist sowie der Hinweis, dass der Wartefrist genüge getan worden ist.

Der Begriff der Wartefrist besagt, dass seit einer letzte Mieterhöhung länger als ein Jahr verstrichen ist. Die Kappungsgrenze beträgt 20 % innerhalb von drei Jahren.

Als Begründungsmittel kommen insbesondere die nachfolgenden in Betracht: Mietspiegel, Sachverständigengutachten und Vergleichswohnungen.

Eine Mieterhöhung birgt immer das Risiko, im Einzelfall unwirksam zu sein. Das gilt um so mehr, wenn Ihnen kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. Daher rate ich Ihnen dringend, das Erhöhungsschreiben durch einen Rechtsanwalt verfassen zu lassen. Da Sie das Mietverhältnis jedoch ohnehin kündigen wollen, ist fraglich, ob sich der damit einhergehende Aufwand für Sie lohnt. Zudem setzten Sie sich dem Risiko aus, vom Mieter mit einer negativen Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Mieterhöhung überzogen zu werden. Ein solcher Prozess birgt weitere Kostenrisiken.

2.) Bei einer Mieterhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) ist zu differenzieren, ob Vorauszahlungen oder eine Pauschale vereinbart worden sind: Bei einer Pauschalen ist eine Erhöhung nur zulässig, sofern dies ausdrücklich mietvertraglich vereinbart ist. Da Sie keinen schriftlichen Mietvertrag haben, könnten Sie eine entsprechende Vereinbarung nicht beweisen, so dass eine Erhöhung nicht in Betracht kommen dürfte.

Bei Betriebskostenvorauszahlungen kommt eine Anpassung nur mit Erteilung einer Abrechnung in Betracht. Ob Ihnen zum gegenwärtigen Zeitpunkt - also vermutlich im Laufe einer Abrechnungsperiode - überhaupt das Erstellen einer fälligkeitsbegründenden Betriebkostenabrechnung möglich ist, kann ich an dieser Stelle nicht beurteilen. Oftmals scheitert dies jedoch z.B. an der Unkenntnis der Verbrauchswerte. In einem solchen Fall kann eine Erhöhung dann nur im Zusammenhang mit der turnusmäßig zu erstellenden Abrechnung erfolgen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.
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Die Antwort kam schnell und verständlich. Ich kann nun aktiv werden. Unbedingte Weiterempfehlung allein schon durch die schnelle Anwort. ...
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