mir gehören 300/1000 einer Immobilie. Die anderen 700/1000 gehören fremden Eigentümern. Alle sollen laut Beschluss 8 € pro qm Instandhaltungsrücklage zahlen. In meinem Teil ist zum Beispiel kein Aufzug, daher bin laut Teilungserklärung an den Aufzugkosten nicht beteiligt. Ich möchte erreichen, dass ich weniger pro qm zahlen möchte. Was ist, wenn die 700/1000 Eigentümer weiterhin stur dagegegen sind. Muss ich vor Gericht gehen?
Mittlerweile habe ich mit meinen 300/1000 durch meine niedrigeren Instandhaltungskosten 25% mehr = absolut höhere Instandhaltungsrücklagen gebildet als die 700/1000. Ich möchte, dass die anderen entweder aufzahlen und zwar kurzfristig, damit zumindest eine Gleichbehandlung erfolgt oder meine, eine angemessene Höhe überschreitende, Rücklage ausgezahlt bekommen, so dass das ungefähre Verhältnis der Rücklagen dem Verhältnis der Anteile 300/1000 zu 700/1000 entspricht. Wenn auch hier die 700/1000 stur sind, muss ich vor Gericht gehen?
Antwort geschrieben am 06.02.2012 20:10:22 
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Rechtsanwalt LL.M. Markus Koerentz
Kölner Str. 265, 51149 Köln, Tel: 02203 914 315, Fax: 02203 914 350
Baurecht, priv., Verwaltungsrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht, Maklerrecht, Zwangsvollstreckungsrecht
Bewertungen: 39
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:
Grundsätzlich besteht bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrückstellung und bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem diese aufgebracht werden soll, „Ermessen", dessen Ausübung sich innerhalb der Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu halten hat.
Anspruchsgrundlage für eine ordnungsgemäße Ermessensausübung ist § 21 Abs. 4 WEG. Danach können Sie verlangen, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln. Die Frage der Angemessenheit wird sich dabei in erster Linie nach den Miteigentumsanteilen berechnen. Sofern Sonderkosten, wie vorliegend die laut Teilungserklärung nicht zur berücksichtigenden Aufzugkosten herauszurechnen sind, besteht die Möglichkeit „Überzahlung" einzuwenden. Diese beträgt in Ihrem Einzelfall 25 % und ist damit wesentlich.
Voraussetzung Ihrer Anspruchsdurchsetzung wäre ein konkreter Vortrag gegenüber der Gemeinschaft, dass – entsprechend der Teilungserklärung – eine derart hohe Überzahlung eingetreten ist. Ferner könne Sid sofortige Rückzahlung, bzw. Reduzierung der Rücklagenbeiträge auf Null geltend machen. Letzteres so lange, bis wieder ein ausgewogenes Verhältnis der gezahlten Rücklagenbeiträge eingetreten ist. Abschließend könnten Sie vortragen, dass das im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bestehende Ermessen reduziert und dementsprechend eine sofortige Anspruchsdurchsetzung Ihrerseits möglich ist.
Neben § 21 Abs. 4 WEG kommt entsprechend der Entscheidung des KG Berlin, Beschluss vom 26.09.2007, Aktenzeichen 24 W 183/06 eine Lösung dieses Konflikts gemäß §§ 16, 28 WEG in Betracht. Danach sind die zur gleichen Beitragszahlung verpflichteten Eigentümer zu so genannten Untergemeinschaften zusammenzufassen und durch die Verwaltung sind die jeweiligen Kostenbeiträge und Kostenbelastungen der verschiedenen Gemeinschaftsmitglieder gesondert auszuweisen. Aus der Abrechnung der Instandhaltungsrücklage muss ferner deutlich werden, an welchen Kosten bzw. an welchen Einnahmen der Gemeinschaft Sie beteiligt bzw. zu beteiligen sind. Auch müssen Sie aus der Abrechnung erkennen können, ob und in welcher Höhe die von Ihnen zu erbringenden Kosten gedeckt sind.
Ihr Verwalter hat die Kontenstände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums mit Zu- und Abgängen auszuweisen. Gleiches gilt auch für den Wirtschaftsplan. Danach sind die voraussichtlich entstehenden Ausgaben und die entsprechend zu leistenden Einnahmen und Beiträge aufzugliedern und auszuweisen. Insgesamt muss vollständige Transparenz bestehen.
Nach Maßgabe dieser Grundsätze wäre es verfehlt, von Ihnen weitere Beiträge zu erheben, obwohl Sie die Ihnen obliegenden Verpflichtungen schon mehr als erfüllt haben. Ihre Überzahlungen sollten sich entsprechend den vorstehenden Ausführungen – ordnungsgemäße Verwaltung vorausgesetzt – ganz eindeutig aus der Abrechnung und Zahlungsaufstellung entnehmen lassen.
Ist dies nicht der Fall, wäre ein Verstoß gegen § 21 Abs. 4 WEG und damit eine Verletzung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung durch Ihren WEG Verwalter gegeben. Der Wortlaut des § 21 Abs. 4 WEG spricht ausdrücklich von Vereinbarungen und Beschlüssen. Ihre Rechte aus der Teilungserklärung dürfen daher nicht unberücksichtigt bleiben. Vielmehr haben Sie die Möglichkeit diese Ihren Verpflichtungen aus den Beschlüssen entgegenzuhalten, ohne dass die Beschlüsse dadurch zwingend nichtig werden.
Das in Ihrem Fall günstigste Vorgehen wäre es daher, gegenüber dem Verwalter auf ordnungsgemäße und fehlerfreie Ausweisung der Rücklagenbeiträge zur drängen und diesen insoweit in die Pflicht zu nehmen, von Ihnen solange keine Beiträge mehr zu erheben, bis ein ausgewogenes Beitragsverhältnis besteht. Nur wenn sich auch Ihr Verwalter weigert Ihre Rechte anzuerkennen wäre ein entsprechendes gerichtliches Vorgehen, sowohl gegen die Mitglieder Ihrer Gemeinschaft als auch gegen den Verwalter, zunächst auf ordnungsgemäße Rechnungslegung und sodann auf entsprechende Umsetzung – notfalls im Wege der Beschlussfassung / Beschlussanfechtung erforderlich.
Bitte beachten Sie, sehr geehrte Ratsuchende, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.
Diese ersetzt eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht sondern dient ausschließlich einer überschlägigen und nicht abschließenden Einschätzung der Rechtslage Ihres Falles.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.
Für Rückfragen und weitere Informationen stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung:
Internet: www.marko-baurecht.de
E-Mail: www.marko-baurecht@gmx.de
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