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Anforderung von Details der NK-Abrechnung durch den Mieterverein


| 08.12.2011 12:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Ich habe zum Thema Nebenkostenabrechnung bei einem MFH (12 Einh.) 2 Fragen, da ich mit einem Schreiben des Mietervereins konfrontiert wurde. Dessen Inhalt scheint mir nicht gerechtfertigt, deshalb möchte ich fachlich fundiert antworten.
Sachverhalt 1.
Die aufgeführten Tätigkeiten in den monatlichen Rechnungen des nicht angestellten Hausmeisters lauten über wöchentlich 1,5 Std mal Std.satz 25,00 € zzgl. MwSt. Die in dieser zeit ausgeführten Arbeiten werden aufgelistet und sind gewöhnlich:
Schneeräumdienst (im Winter),
Hausrundgang, Gehwegreinigung, Fegen der Einfahrt und des Hofes
Entfernung von Unkraut auf Gehweg und im Hof
Reinigung der Kellerlichtschächte
Überprüfung der Heizungsanlage, bei Bedarf Auffüllen von Wasser
vorbeugende Schädlingsbekämfung
Aufräumen und Fegen des Dachbodens (Trockenboden)
Einige Arbeiten werden täglich, einige wöchentlich, einige monatlich ausgeführt.

Da einige Mieter mit der Arbeitsleistung des Hausmeisters unzufrieden sind, beanstandet der Mieterverein die abgerechneten Hausmeisterkosten als "in keinem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis (§556 III BGB) zu den erbrachten Leistungen" und rät den Mietern, nur die Hälfte der Hausmeisterkosten zu bezahlen. Damit bin ich nicht einverstanden. Die Kosten für den Hausmeister wurden in der NK Abrechnung mit 16,11 € pro Mietpartei/Monat abgerechnet, die Wohnungsgrößen im Haus sind zwischen 50 und 90 qm bis auf eine Wohnung mit 30 qm. Die Wohnung der jew. Beschwerdemieter sind 50 und 85 qm.
Im letzten Jahr hat der Mieterverein verlangt, dass der Hausmeister seine Tätigkeit genau mit Datum, Uhrzeit und Dauer der jew. Tätigkeit in Rechnung stellt, sonst würden die Rechnungen weiterhin nicht bezahlt.

Meine Frage zu 1.
Ist die vom Mieterverein verlangte genaue Aufschlüsselung vorgeschrieben oder nur Schikane und wer muss beweisen, ob die Kosten des Hausmeisters der erbrachten Leistung entsprechen und folglich angemessen sind?
-.-..-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-


Sachverhalt 2:
gleiches MFH. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt durch Techem. Den Mietern wird von mir die individuelle Aufstellung von Techem zusammen mit den dafür abgerechneten Kosten als Anlage zur NK-Abrechnung übergeben.
Nun fordert der Mieterverein zusätzl. "eine Gesamtübersicht wie sich die zugrunde gelegten Gesamtheizungsverbrauchseinheiten im Einzelnen (Nutzer für Nutzer) zusammensetzen". (nur 2 Mieter werden vom Mieterverein vertreten).
In der von mir erstellten NK-Abrechnung über die umlegbaren Kosten (Betriebs- und Verbrauchskosten) sind für alle Kostenarten die Gesamtkosten und die den jeweils betreffenden Mieter zugeordneten Individualbeträge ausgewiesen.
Aus meiner Sicht fallen die Daten der jeweils anderen Mieter unter den Datenschutz.

Meine Frage zu 2.
Bin ich verpflichtet, dem Mieterverein Einblick zu geben in die individuellen Heizverbräuche der anderen Mieter?
Wenn nicht, wie kann ich es formulieren, so dass der Mieterverein seine Spielchen zur weiteren Zahlungsverzögerung beenden muss?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die erhobenen "Vorauszahlungen" nach Kostenart und Höhe angemessen sind. Ebenso muss der Vermieter beweisen, dass der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei den "Vorauszahlungen" beachtet worden ist.

Allerdings setzt die Darlegungslast des Vermieters voraus, dass der Mieter den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot substantiiert rügt.
Der Mieter trägt aber die Darlegungs- und Beweislast für eine "Verletzung" des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter, vgl. Urteil v. BGH, Urt. v. 6. 7. 2011 – Aktenzeichen VIII ZR 340/10 ).

So ist die Ansicht des Mietervereins nicht ganz richtig.

2.
Zum Einsichtsrecht des Mieters etc.:
Durch Einsichtnahme in die Belege kann der Mieter die Betriebskostenpositionen stets einer Prüfung unterziehen.

Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf alle Unterlagen, auf denen die Abrechnung beruht.
Es erstreckt sich damit z. B. auch auf Belege über die Ablesung der Heizkostenverteiler.

Eingesehen werden können auch Belege, die andere Mieter betreffen, "soweit" dies zur Nachprüfung der Kostenverteilung erforderlich ist.

Da muss der Datenschutz zurückstehen.

Daran habe ich Zweifel, denn dazu müsste der Mieterverein schon Näheres detailliert vortragen und sachlich begründen.

Jedenfalls ist eine Vorlage ohne Weiteres nicht zwingend.

Legt der Verwalter eines Mietshauses die Kosten für den Hausmeister auf die Mieter um (was grundsätzlich in Ordnung ist), zweifelt ein Bewohner jedoch die Gehaltsabrechnungen des Hauswarts an, so ist er vollständig über die Höhe der vereinbarten Vergütung und über den Umfang der Tätigkeiten des Hausmeisters zu informieren.

Das stimmt schon und hat das Landgericht Berlin so entschieden, vgl. Urteil vom 05.05.2006 - 63 S 416/02.

3.
Aus Gründen der Waffengleichheit macht es Sinn, einen Anwalt Ihrer Wahl zu beauftragen; Anwaltskosten können bei Verzugseintritt und aus sonstigen Schadensersatzgesichtspunkten regelmäßig der Gegenseite aufgebürdet werde.
|
Meiner Erfahrung nach werden Sie nur so weiterkommen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2011 | 18:44

Vielen Dank für Ihre Antwort. Aber vielleicht gab es ein Missverständis..
für den ersten Teil der 1. Frage: ....Ist die vom Mieterverein verlangte genaue Aufschlüsselung vorgeschrieben (Uhrzeitliche Aufschlüsselung)....
konnte ich in Ihren Zeilen leider keine eindeutige Antwort erkennen. Habe ich da was überlesen?

und bei der Beweispflicht für die Hausmeisterkosten ging es nicht darum "dass der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei den "Vorauszahlungen" beachtet wurde", sondern dass einzelne Mieter die Arbeitsleistung des Hausmeisters im Verhältnis zu den von ihm berechneten Kosten in Frage stellen. Die Kopien der monatlichen Rechnungen des Hausmeisters (er ist selbständig und nicht bei mir angestellt) mit Angabe der im Monat ausgeführten Tätigkeiten, die im Rahmen der wöchentlich 1,5 Std. abgerechnet wurden, liegen dem Mieterverein vor. Die von Ihnen angeführten Urteile scheinen auf diesen Fall nicht zutreffend zu sein.
meine Frage war:
wer muss beweisen, ob die Kosten des Hausmeisters den (angeblich nicht in dem Maß) erbrachten Leistungen entsprechen und 16,11 € pro Mietpartei/pro Monat angemessen sind?

Wären Sie bitte so nett, und würden Ihre Antwort dahingehend konkretisieren?
Vielen Dank und Ihnen auch noch einen schönen Tag.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2011 | 19:40

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1.
Ich zitiere nochmals aus meiner Antwort:
"Legt der Verwalter eines Mietshauses die Kosten für den Hausmeister auf die Mieter um (was grundsätzlich in Ordnung ist), zweifelt ein Bewohner jedoch die Gehaltsabrechnungen des Hauswarts an, so ist er vollständig über die Höhe der vereinbarten Vergütung und über den Umfang der Tätigkeiten des Hausmeisters zu informieren."

Das schließt auch die vom Mieterverein begehrte Aufschlüsselung mit ein, allerdings nur soweit, wie es aus den Abrechnungen des Hausmeisters und dem mit ihm von Ihnen geschlossenen Vertrag hervorgeht.

Uhrzeiten sind meiner Meinung nach nicht erforderlich, allenfalls das Datum und die Stundenanzahl.

2.
Wie gesagt, Einwendungen gegen die Wirtschaftlichkeit einer Nebenkosteneinzelposition - hier Hausmeistertätigkeiten - muss der Mieter darlegen und beweisen können.

Der dieses rügende Mieter muss beweisen, dass z. B. die Preise für den Hausmeister nicht ortsüblich sind.

Den Stundensatz ist nach meiner ersten Meinung nicht zu hoch.

Der Vermieter hat hierbei einen gewissen Ermessensspielraum. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, zB die Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit des anderen Vertragspartners mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.12.2011 | 00:23


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"Der Antworttext hatte streckenweise wenig Relevanz zur gestellten Frage und wurde auch trotz nochmaliger expliziter Nachfrage teilweise "am Thema vorbei" beantwortet."