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Anbau des Nachbarn mit Fenster auf mein Grundstück


| 31.07.2017 16:50 |
Preis: 57,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis ist ein aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB hergeleitetes Rechtsinstitut, das in Ausnahmefällen dem gerechten Ausgleich widerstreitender Interessen zwischen Nachbarn im Einzelfall dient.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne in NRW zwischen Köln und Düsseldorf und habe dort ein eigenes Mehrfamilienhaus (zwei Parteien), dass ich vermiete. Das Haus hat eine Straßen- und eine Gartenseite, der Garten wird vom EG-Mieter genutzt, der OG-Mieter hat einen Balkon in diesen Garten.

Mein Nachbar errichtet nun in seinem Garten einen zweistöckigen massiven Anbau (mit Baugenehmigung), der in seinen Garten hineinragt. Es handelt sich nicht um eine Grenzbebauung, sondern er hat den Mindestabstand von 2m zur Grundstücksgrenze eingehalten. In der Wand, die meinem Garten zugewandt ist, sind mehrere Fenster. Zudem springt der Anbau im OG zurück, wodurch eine Terrasse für den künftigen Mieter des OGs entsteht (auf dem der Geschossdecke des EGs). Die Fenster und die OG-Terrasse erlauben volle Einsicht in den Garten meines Grundstücks im EG bzw. auch auf den Balkon im OG meines Hauses. Ich befürchte nun, dass meine Mieter Garten und Balkon wegen der fehlenden Intimität und Privatsphäre ungern nutzen werden, bzw. künftige Mieter von einer Anmietung aufgrund diese Konstellation Abstand nehmen oder ich aufgrund dessen nur noch zu einem geringeren Mietpreis vermieten kann.

Frage: Kann ich gegen die Fenster vorgehen, obwohl NRW Fenster- und Lichtrecht (i. S. Grundstücksgrenze) eingehalten wurden? Was habe ich für Optionen, wenn niemand mehr die Wohnungen mieten möchte, bzw. nur noch zu einem geringeren Mietpreis - Kann ich den Nachbarn dann dafür Schadensersatzpflichtig machen?
31.07.2017 | 17:33

Antwort

von


19 Bewertungen
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

in Betracht kommt zunächst eine Drittanfechtungsklage gegen die Baugenehmigung mitsamt einstweiligem Rechtsschutz. Sie sollten zunächst Akteneinsicht beim Bauamt beantragen. Wenn Ihnen die Baugenehmigung nicht zugestellt worden ist, dürfte eine Anfechtungsklage auch noch nicht verfristet sein. Ist Ihnen die Baugenehmigung zugestellt worden, so gelten die dort in der Rechtsbehelfsbelehrung angegebenen Anfechtungsfristen.

Hat der Nachbar aber alle Vorschriften des öffentlichen Rechts und auch des Nachbarrechts (insbesondere Nachbarrechtsgesetz NRW und §§ 903 ff. BGB) eingehalten und hat das Bauamt keine Verfahrensfehler begangen, so dürfte einer solchen Klage der Erfolg verwehrt sein. Beachten Sie dabei insbesondere, dass 2 Meter nur der Mindestabstand sind. Je nach Höhe des Vorhabens des Nachbarn kann der einzuhaltende Abstand auch erheblich höher sein.

Aufgrund des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses ist Ihr Nachbar aber verpflichtet, durch zumutbares Handeln dazu beizutragen, einen wirtschaftlichen Schaden Ihrerseits zu vermeiden. Das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis ist ein aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB hergeleitetes Rechtsinstitut, das in Ausnahmefällen dem gerechten Ausgleich widerstreitender Interessen zwischen Nachbarn im Einzelfall dient, LG München II, Urteil vom 10.03.1987 - 2 S 2115/86.

Im nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis wäre jedoch zumindest ein Anknüpfungspunkt für ein anwaltliches Schreiben an den Nachbarn zusehen, um in eine günstige Verhandlungsposition zu kommen. Umplanungen des Nachbarn sind anzustreben, damit die Privatsphäre auf Ihrem Eigentum auch künftig gewahrt bleibt. Einen Schadensersatzanspruch sehe ich vor dem Hintergrund Ihrer Darstellung jedoch nicht, die Hürden dafür sind hoch.

Gerne bin ich bei weiteren Schritten behilflich. Nutzen Sie gern die Nachfragefunktion oder melden sich unter den in meinem Profil angegebenen Kontaktdaten.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2017 | 16:13

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Für die Einschätzung der Situation würde mir noch eine Antwort auf die folgende Frage helfen: Sie schreiben "Beachten Sie dabei insbesondere, dass 2 Meter nur der Mindestabstand sind. Je nach Höhe des Vorhabens des Nachbarn kann der einzuhaltende Abstand auch erheblich höher sein." - Der Nachbar baut 2 Geschosse, d. h. 2 x 2,80 = 5,60m Höhe des Anbaus. Müsste der einzuhaltende Abstand in diesem Fall größer sein?

Viele Grüße & besten Dank vorab

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2017 | 16:34

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

es gilt § 6 Abs. 5 BauO NRW, wobei Abstandflächen auf dem betreffenden Grundstück selbst liegen müssen und H die Wandhöhe bezeichnet, senkrecht zur Wand gemessen: "Die Tiefe der Abstandflächen beträgt, soweit in einer örtlichen Bauvorschrift nach § 86 Abs. 1 Nr. 6 nichts anderes bestimmt ist,

- 0,8 H,

- 0,5 H in Kerngebieten,

- 0,25 H in Gewerbegebieten und Industriegebieten.

Zu öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen beträgt die Tiefe der Abstandfläche

- 0,4 H,

- 0,25 H in Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten.

In Sondergebieten können geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden, wenn die Nutzung des Sondergebiets dies rechtfertigt. Zu angrenzenden anderen Baugebieten gilt die jeweils größere Tiefe der Abstandfläche. In allen Fällen muss die Tiefe der Abstandflächen mindestens 3 m betragen. Absatz 16 bleibt unberührt."

Ferner ist u.a. auch an die Öffnungsklausel in § 6 Abs. 16 BauO NRW zu denken, die lautet: "In überwiegend bebauten Gebieten können geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet oder verlangt werden, wenn die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere städtebauliche Verhältnisse dies auch unter Würdigung nachbarlicher Belange rechtfertigen."

Fraglich ist also zunächst, was für ein Gebiet laut Bebauungsplan vorliegt und ob "etwas anderes bestimmt" ist. Sodann ist zur Bemessung der Abstandfläche wohl nur auf das Erdgeschoss abzustellen, zumal das 1. OG ja zurückgebaut werden soll. Falls es sich - was unwahrscheinlich ist - um ein Kerngebiet gem. § 7 BauNVO handelt, so dürfte der Abstand daher genügen. Ansonsten würde ich eine Einsichtnahme in die Bauakte empfehlen, um diese Frage abschließend zu prüfen. Erst nach Akteneinsicht kann Ihre Frage abschließend beantwortet werden.

Melden Sie sich gerne, falls Sie ein solches Vorgehen wünschen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.08.2017 | 16:17


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