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Anbau auf Nachbargrundstück - Wer ist Eigentümer?


| 27.12.2009 12:14 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Besitzer eines Hauses dessen seitlicher Anbau
(Anbau gebaut ca.1965 ursprünglich als Garage,
mittlerweile als Geschäftsraum umgebaut)
sich auf dem Grundstück meines Nachbars befindet, der diesen Anbau bis jetzt als gewerblicher Mieter nutzte.
Nun behauptet er, der Eigentümer dieses Anbaus zu sein, weil schließlich ja dieser Anbau, lt. Grundbuchauszug, sich auf seinem Grund und Boden befindet.
Diese Aussage bezweifle ich und erbitte deshalb ihre kompetente Rechtsauskunft.

Dieser Anbau ist direkt mit meinem Haus verbunden, alte Bauzeichnungen und die Baugenehmigung liegt mir vor.
Zum Zeitpunkt der Baumaßnahme waren meine Eltern die Grundstückseigentümer beider Grundstücke.
Allerdings überschrieben sie mir 1996 das Grundstück mit dem Haus und das Grundstück mit besagtem Anbau veräußerten sie an meinen jetzigen Nachbarn, ohne diesen Anbau zu bedenken bzw. die Eigentumsverhältnisse eindeutig und vertraglich zu klären.
Mein Haus befindet sich im Gebiet der ehemaligen DDR.


Meine Fragen:

Wer ist Eigentümer dieses Anbaus?
Welche Möglichkeiten habe ich, falls ich der Eigentümer bin, zur nachträglichen eindeutigen Eigentumsklärung?

Für eine aussagekräftige Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ich möchte voranstellen, dass diese rechtlich schwierige Frage nicht im Rahmen dieser Erstberatung abschließend beurteilt werden kann, da ggf. hier weitere Sachverhaltsangaben erforderlich sein könnten. Zu fragen wäre nämlich u.U. ob der Anbau eine wirtschaftliche Einheit mit dem Hausteil auf Ihrem Grundstück bildet, also ob ein Zugang zu den Räumen über das Haus auf Ihrem Grundstücksteil erfolgt.

Grundsätzlich verhält es sich so, dass nach § 94 Abs. 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen, wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sind.

Demzufolge stünde der Anbau, da er auf dem Grundstück Ihres Nachbarn steht im Eigentum Ihres Nachbarn.

Das in diesem Zusammenhang eine Baugenehmigung für Sie oder Ihre Eltern vorlag, ändert an diesem Umstand nichts, da die Baugenehmigung grundsätzlich unbeschadet der Rechte Dritter erteilt wird, das bedeutet, dass die Baubehörde nicht die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse klärt und auch keine Änderung der zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse herbeiführt.

Da der Gebäudeanbau nach Ihren Angaben ursprünglich als Garage diente, spricht vieles dafür, dass dieser Anbau wirtschaftlich selbstständig ohne Notwendigkeit des Hauptgebäudes auf Ihrem Grundstück, nutzbar wäre, so dass auch wenn er dem Nachbargrundstück zugerechnet werden würde, auch weiterhin selbstständig ohne Ihr Hauptgebäude nutzbar ist.

Dann besteht in der Tat ein Herausgabeanspruch des Nachbarn gegen Sie, wenn Sie den Anbau nutzen.

Andererseits stünden dann Ihnen keine Nutzungs- oder Nutzungsentschädigungsansprüche an dem Anbau zu.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn ein Grundstück in der Weise geteilt, dass Räume eines aufstehenden Gebäudes (also Ihres) von der Grenze der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten werden (hier durch Teilung durch Ihre Eltern).

Dann sind diese Räume wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, welchem die Räume bei natürlicher Betrachtung zuzuordnen sind (BGH , Urteil vom 10. 10. 2003 - V ZR 96/03).

Der Wille der Beteiligten, die von der Grundstücksgrenze durchschnittenen Räume eigentumsmäßig beiden Grundstücken zuzuordnen, ist demgegenüber unbeachtlich.

Nur wenn die Grenzziehung zu einer Trennung des Gebäudes in zwei wirtschaftlich selbstständige Einheiten führt, kann, wie oben dargelegt, jeder Gebäudeteil dem Grundstück zugeordnet werden, auf dem er steht (Grundsatz der vertikalen Teilung entsprechend dem Gedanken des § 94 I BGB, BGH NJW 2002, 54).

Ragt jedoch in einem solchen Fall ein Teil des einen Gebäudes in das Nachbargrundstück hinein, so findet auf diesen hineinragenden Teil, auch wenn er nur eines von mehreren Geschossen betrifft, wiederum § 93 BGB Anwendung.

Nach dem darin zum Ausdruck gekommenen Gedanken, wirtschaftliche Werte möglichst zu erhalten, werden Räume, die von ihrer Größe, Lage, baulichen Eigenart und wirtschaftlichen Nutzung her einem (selbstständigen) Gebäudeteil zugehörig sind, auch eigentumsrechtlich diesem Gebäudeteil zugeordnet, sind also mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden, auf dem sich der maßgebende Teil des Raums befindet (BGH , Urteil vom 10. 10. 2003 - V ZR 96/03).

Im Ergebnis bedeutet dies für Sie, verläuft die Grundstücksgrenze entlang der Trennwand zum Anbau und ist der Anbau nicht über Ihr Hauptgebäude zugänglich bzw. ragen Räume des Anbaus nicht in Ihr Hauptgebäude hinein, ist der Anbau Eigentum Ihres Nachbarn.

Die Möglichkeit einer Klärung der Eigentumsfrage können Sie durch Erhebung einer Feststellungsklage erreichen.

Auf Grund Ihres dargelegten Sachverhalts spricht derzeit vieles für die Rechtsauffassung Ihres Nachbarn.

Bedauerlicherweise lässt sich derzeit kein günstigeres Ergebnis mitteilen.

Für diese rechtlich schwierige Frage empfehle ich Ihnen, anwaltlichen Beistand hinzuzuziehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2009 | 13:29

Vielen Dank für Ihre schnelle, ausführliche und aussagekräftige Antwort.
Jetzt noch ein kleiner Zusatz meinerseits.
Eine Verbindung zum Haupthaus (Durchgang) bestand ursprünglich.
Allerdings wurde diese in einer "Nacht- und Nebelaktion" und ohne
meiner Genehmigung durch den Nachbarn beseitigt (zugemauert).

Bestehen aufgrund dieser Tatsache trotzdem noch eventuelle Möglichkeiten der Eigentumsklärung zu meinen Gunsten?

Mit freundlichen Grüßen

Der Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2009 | 13:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Sofern noch ein weiterer Zugang zum Anbau bestand, der nicht nachträglich als solcher geschaffen wurde, der vom Grundstück Ihres Nachbarn ein Zugang zum Anbau ermöglicht, dürfte eine natürliche Betrachtung ergeben, dass auf Grund des Zuganges von Ihrem Hauptgebäude allein, noch keine wirtschaftliche Einheit zwischen Anbau und Hauptgebäude bestand, der einer Eigenständigkeit des Anbaus entgegensteht.

Daher spricht trotz ursprünglich vorhandenem (wohl weiteren Zugang durch eine Tür) zum Anbau von Ihrem Hauptgebäude, vieles für die wirtschaftliche Selbstständigkeit des Anbaus, die somit durchaus dem Nachbargrundstück zugeordnet werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Vertretungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.12.2009 | 13:55


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FRAGESTELLER 27.12.2009 5/5.0
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