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Altmietverträge


04.08.2004 10:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Meine Frage zielt ab auf die Anwendbarkeit des BGH-Urteils vom 18.06.2003:
Zum 1.2.1999 habe ich einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, der bez. der Kündigung folgende Formularklausel enthält: "Das Mietverhältnis endet, ... nach 6 Monaten, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes mehr als 5 Jahre verstrichen sind.."
Nun habe ich auf Grund der Bildung von Wohneigentum unter Bezugnahme auf §573c BGB am 31.07.2004 (Zustellungsdatum) mit Wirkung zum 1.11.2004 gekündigt. Eine preisliche Einigung zum Kauf der gemieteten Wohnung war nicht möglich, mithin die Kündigung alternativlos.
Der Vermieter beruft sich nun auf die BGH-Rechtsprechung.
M.E. ist die Regelung im Mietvertrag nur eine Wiederholung aus dem BGB und hat somit den Charakter einer Verweisung. Die Verweisung auf einen gesetzlichen Regelungsgehalt entfaltet aber keinen eigenen Regelungsgehalt; sie kann damit nicht als eigenständige vertragliche Regelung gewertet werden.
Wie beurteilen Sie diese Rechtslage?
04.08.2004 | 10:58

Antwort

von


3 Bewertungen
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich gehe davon aus, dass Sie die Kündigung des Mietverhältnisses am 31.07. mit der gesetzlichen Frist der ordentlichen Kündigung ausgesprochen haben. Somit würde das Mietverhältnis zum 31.10.2004 beendet werden.
Nun kommt richtigerweise bi Ihnen zum Zuge, dass die Ihren Mietvertrag vor September 2001 abgeschlossen haben. In diesem Monat trat das neue Mietrecht in Kraft, welches ein Kündigungsrecht mit "3-monatiger Frist" unabhängig von der bisherigen Laufzeit des Mietvertrages vorsieht (573c BGB mit Unabdingbarkeit in Absatz 4)

Nach der Überleitungsvorschrift Art. 229 § 3 Absatz 10 Einführungsgesetz zum BGB ist § 573c Absatz 4 jedoch für Altverträge NICHT anzuwenden, wenn die Kündigungsfrist DURCH VERTRAG vereinbart worden ist.

Diese Streitfrage führte zu dem von Ihnen bezeichneten Urteil.

Vor der Mietrechtsreform lautete der Gesetzestext nach § 565 II BGB:
"Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht un zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate."

Wie sie unschwer erkennen können, handelt es sich bei der von Ihnen beschriebenen Formulierung NICHT um die Wiedergabe des Gesetzestextes. Zwar ist der Regelungsgehalt derselbe, die Kündigungsfrist wurde jedoch "durch Vertrag" eigenständig vereinbart.
Nach der (bisherigen) Rechtsprechung des BGH wollte der Gesetzgeber in Verträge wie den Ihrigen nicht eingreifen.
Somit müssen Sie sich an der vertraglichen Kündigungsfrist leider festhalten lassen.

Für sie könnte nur die Möglichkeit bestehen, beim Vermieter für die restliche Zeit die Zustimmung für die untervermietung an einen Untermieter einzuholen. Wird Ihnen diese Zustimmung verweigert, so können Sie den Mietvertrag nach § 540 I BGB doch wieder mit der 3-Monats-Frist kündigen.
Ich würde dem Vermieter zunächst mit Fristsetzung schriftlich zur generellen Zustimmung zur Untervermietung auffordern und abwarten, wie er reagiert.
Zu beachten ist, dass Sie aber weiterhin als Hauptmieter dem Vermieter den Mietzins schulden würden.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Alexander Birmili
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Alexander Birmili
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

ANTWORT VON

Reutlingen

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RECHTSGEBIETE
Internet und Computerrecht, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht
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