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Altersbedingte Kündigung von "Altvertrag"


17.11.2004 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Meine Mutter, 81 Jahre, wohnte bis Ende August in einem Reihenhaus. Sie hat im Juni 2004 eine neue Hüfte bekommen, war werder vorher noch ist sie seit dem körperlich in der Lage gewesen die Arbeit in dem Haus zu bewältigen, noch die glatten Holztreppen, die sowohl nach unten in den Keller, wie auch nach oben in die Schlafräume führen, ohne Rutschgefahr zu steigen. Daher haben wir Geschwister, gemeinsam mit unserer Mutter, beschlossen, daß das weitere Verbleiben in dem Haus für sie einfach lebensgefährlich geworden ist. Zudem kommt noch, daß sie mit ihren 81 Jahren sehr an Sehvermögen verloren hat – sie hat grauen Star -, sie hört sehr schlecht, ihr Gesamtzustand läßt es nicht zu sie, ohne daß täglich jemand nach ihr sieht und ihr hilft, sich selber zu überlassen. Daher habe ich kurzfristig für meine Mutter eine kleinere Wohnung ganz in meiner Nähe gefunden, was mir erlaubt und ermöglicht, mich so um sie zu kümmern, wie es für sie notwendig ist, nämlich täglich nach ihr zu sehen und ihre Notwendigkeiten, wie Einkaufen etc. für sie zu erledigen. Wir warten auf einen Platz im Seniorenheim.
Da sie nicht aus dem Mietvertrag entlassen wird, zahlt meine Mutter bereits seit drei Monaten eine doppelte Miete, die ihren Rentenrahmen bei weitem übersteigt. Wir haben komplett neu renoviert. Wie ich hörte, ist der versiffte Teppiochboden, der nicht einmal in 25 Jahren neu gelegt wurde, worauf jeder Mieter ein Recht hat, auch noch nicht von Ihnen entfernt worden. Kann man die Nebenkostenpauschale kürzen? Das Haus steht seit 01.09.2004 leer. Der Vermieter, dem das Haus gehört, ist zu keinem Kompromiss bereit und scheint sich auch noch darauf "auszuruhen", daß er von uns jeden Monat sein Geld bekommt. Können wir selber einen Makler beauftragen, um schneller einen Nachmieter zu finden?

Ich bedanke mich im voraus und freue mich auf Ihre baldige Nachricht.
Guten Tag,

um Ihre Frage konkret beantworten zu können, bedarf es weiterer Informationen zum Mietvertrag Ihrer Mutter. Insbesondere sind das Abschlussdatum und die Regelungen zum Kündigungsrecht wichtig. Sie können mir diese Daten gern nachreichen.

Diese Informationen sind deshalb wichtig, weil es im Mietrecht im Jahre 2001 einschneidende gesetzliche Änderungen gegeben hat. Wichtig sind sie auch für die Entscheidung, wie genau weiter vorgegangen werden kann und sollte.

Zunächst einmal bleibt festzuhalten, dass Ihre Mutter jederzeit den Vertrag ordentlich kündigen kann. Allein die Kündigungsfrist könnte in Ihrem Fall fraglich sein. Für Mietverträge ab September 2001 gilt stets eine dreimonatige Kündigungsfrist. Bei Mietverträgen aus der Zeit davor, kann es durchaus eine längere Kündigungsfrist geben; hierfür ist aber der genaue Vertragstext ausschlaggebend.

Unabhängig von dieser Problematik, stellt sich die Frage, ob aufgrund der aktuellen gesundheitlichen Situation Ihrer Mutter ein Sonderkündigungsrecht besteht. Dieses würde jedoch auch nur dann einschlägig sein können, wenn bei Ihrer Mutter eine längere Kündigungsfrist von mehr als 3 Monaten gegeben ist. Allerdings muss das Bestehen eines solchen Sonderkündigungsrechts angezweifelt werden. In einem ähnlich gelagerten Fall hat das Landgericht Hildesheim ein Recht zur außerordentlichen fristgemäßen Kündigung und ein Recht zur fristlosen Kündigung unter Berufung auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage jeweils verneint. Wegfall der Geschäftsgrundlage bedeutet lediglich, dass der dem Vertrag ursprünglich zugrundeliegende Grund, warum dieser Vertrag abgeschlossen wurde, weggefallen ist. Im Falle des Mietvertrages geht es um den Gebrauch der Mietwohnung als Wohnung und Lebensraum. Wenn Ihre Mutter jedoch die Wohnung aufgrund Ihres gesundheitlichen Zustandes nicht mehr nutzen kann, dann kann durchaus über einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nachgedacht werden, denn als echter Lebensraum kommt diese Wohnung wohl nicht mehr in Frage. Mit dem Landgericht muss jedoch von einer Verweisung auf die Einhaltung der Kündigungsfrist ausgegangen werden.

Sie sind also weiterhin an die Frist einer ordentlichen Kündigung gebunden.

Sollte eine Überprüfung des Mietvertrages ergeben, dass diese Frist mehr als 3 Monate beträgt, stehen Ihrer Mutter einige Möglichkeiten zur Fristverkürzung offen.

Ihre Mutter hat insoweit die Möglichkeit die Wohnung unterzuvermieten. Dafür muss Sie aber Ihren Vermieter um Erlaubnis ersuchen. Sollte dieser die Erlaubnis ablehnen, erwächst Ihrer Mutter sogar ein Sonderkündigungsrecht gem. § 540 BGB mit einer Frist von 3 Monaten.

Darüber hinaus kann Ihre Mutter auch durch die Stellung eines geeigneten Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden. Insoweit könnten Sie tatsächlich einen Makler um Hilfe ersuchen.

Insgesamt ist die derzeitige Kündigungssituation Ihrer Mutter mangels Kenntnis der konkreten vertraglichen Ausgestaltung nur schwer vorzunehmen. Gern bin ich jedoch bereit Ihnen helfend bei den weiteren Schritten zur Seite zu stehen.

Fest steht jedoch, dass Ihre Mutter auf jeden Fall eine Kündigung aussprechen sollten, wobei diese spätestens Ende November dem Vermieter vorliegen sollte.


Zur Nebenkostenkürzung:

Ein nicht mehr gebrauchstauglicher Teppichboden kann nicht zur Kürzung der Nebenkostenpauschale führen. Denkbar ist allenfalls eine Mietminderung. Als Mieterin hat Ihre Mutter Anspruch auf einen einwandfreien Zustand der Mietwohnung, soweit der Teppich vom Vermieter verlegt wurde, obliegt diesem die Instandhaltung des Teppichs. Entsprechend kann eine Mietminderung tatsächlich in Erwägung gezogen werden. Diese dürfte allerdings nur sehr gering ausfallen. Im übrigen steht jedoch fest, dass ein 25 jähriger Teppich auf jeden Fall zu ersetzen ist. In aller Regel wird bei Teppichböden von einer Gebrauchstauglichkeit von ca. 10 Jahren ausgegangen.


Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2004 | 18:51

Sehr geehrter Herr Jäschke,

für Ihre umfangreiche Antwort bedanke ich mich sehr. Zu dem Mietvertrag ist noch folgendes zu sagen: Er wurde im November 1980 geschlossen. Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr und bei vorzeitiger Kündigung steht in § 21 des Vertrages haftet der Mieter für den Mietausfall.

Leider können wir nicht untervermieten. Der Vermieter ist gleichzeitig Eigentümer und wollte die Weitervermietung selbst in die Hand nehmen. Da der bedenkliche Gesundheitszustand meiner Mutter erheblich ist und sie zudem an zur Zeit noch leichter, jedoch zunehmender, Altersdemenz leidet, ist ein
Verbleib fernab einer Aufsicht nicht möglich. Ich, als Tochter, habe inzwischen sämtliche Vollmachten, da sie nichts mehr selber regeln kann.
Gibt es da nicht eine Regelung der vorzeitigen Kündigung trotz der langen Frist?

Da es meiner Mutter sehr schlecht ging haben wir im August dem Vermieter eine mündliche Kündigung ausgesprochen, die ich erst jetzt schriftlich nachgeholt habe. Der Vermieter war einverstanden, jedoch erst am Tag des Auszuges teilte er uns mit, daß er mit der Beendigung des Mietverhältnisses zwar einverstanden sei, uns jedoch nicht aus dem Vertrag entlassen könne, da eine 12-montige Kündigungsfrist besteht. Seitdem zahlen wir immer noch die Miete mit der vollen Nebenkostenpauschale.

Ich freue mich auf Ihre Antwort und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

B. v. d. Wense

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