Vor 10 Jahren wurde mir notariell das Recht bestätigt im Rahmen meines Miteigentumsanteiles, im Erdgeschoss einen Wintergarten (erweitertes Wohnzimmer) bis auf die Grundstücksgrenze rechts (mit Zustimmug des Nachbarn) in einem Teil des Gartenbereichs anzubauen. Der Wintergarten wurde also als eingeschossiger Anbau mit notarieller Zustimmung der Miteigentümer im Gartenbereich bis zur Grundstücksgrenze des Nachbarn Nr. 33 (mit dessen Zustimmung) errichtet.
Nach dem Tod des Eigentümers des Nachbarmehrfamilienhauses habe ich vor einem halben Jahr das gesamte Nachbarhaus mit Garten (Nr. 33) gekauft. Dieses Mehrfamiliennachbarhaus mit Garten ist von der Struktur und Größe her identisch mit dem Haus in dem ich Miteigentümer bin.
Ich möchte nun meinen jetzigen Wintergartenanbau auf mein neues Grundstück nach rechts erweitern bzw. eine Durchbruch durch die rechte Wintergartenwand machen, die auf der Grundstücksgrenze steht, zu einem neu zu errichtenden Anbau im Garten und an der Rückfront des neu erworbenen Nachbarhauses.
Das Bauordnungsamt in Bochum verlangt vor der Baugenehmigung die Eintragung einer Vereinigungsbaulast die von allen Miteigentümern (Nr. 31) unterschrieben werden sollte. Zwei Miteigentümer mit einem Anteil von zusammen 45% verweigern jedoch die Unterschrift.
Meine Fragen:
Gibt es andere Wege als über die Vereinigungsbaulast die Baugenehmigung für den Ausbau meines bestehenden Wintergartens auf mein neues Grundstück zu erhalten?
Kann man die Zustimmung der Miteigentümer gerichtlich erzwingen?
Reicht vielleicht eine einfache Mehrheit der Miteigentümer von 55% für die Eintragung der Vereinigungsbaulast?
Gibt es andere Wege zur Baugenehmigung für die Erweiterung meines Wintergartens auf mein neues Grundstück?
Vielen Dank für Ihre Auskunft
Antwort geschrieben am 07.02.2011 21:12:31 
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Lautenschlagerstr. 3, 70173 Stuttgart, Tel: 0711-7223-6737, Fax: 0711-7223-6738
Arbeitsrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Baurecht, Verwaltungsrecht, Ausländerrecht
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Rechtsgrundlage für die Eintragung von Baulasten in Nordrhein-Westfalen ist § 83 BauO NRW.
Allgemein ist eine Baulast immer dann erforderlich, wenn das geplante Bauvorhaben auf dem Baugrundstück selbst nicht baurechtskonform hergestellt werden kann und somit ein oder mehrere andere/s Grundstück/e zusätzlich zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herangezogen werden muss/müssen.
Auch wenn die Eigentümer der Grundstücke (Baugrundstück und Baulastgrundstück) dieselben Personen sind (oder zum Teil wie hier), ist eine Baulast erforderlich, weil sich die Eigentumsverhältnisse jederzeit und ohne Mitwirkungspflicht der Bauaufsichtsbehörde ändern können.
Die Freiwilligkeit der Baulasterklärung bedeutet, dass weder der Bauherr noch die Bauaufsichtsbehörde einen Grundstückseigentümer zu einer solchen drängen oder zwingen kann.
Sind mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer des zu belastenden Grundstücks, so sind zwingend die Unterschriften sämtlicher Miteigentümer erforderlich.
Alternativen:
Es muss eine baurechtskonforme Möglichkeit der Errichtung des Wintergartens gefunden werden.
Dieses wird hier aber schwierig sein, da wahrscheinlich das Problem in der sonstigen Nichteinhaltung von gesetzlich vorgesehenen Abstandsflächen in Bezug auf beide Grundstücke liegen wird.
Möglich erscheint aber folgendes:
§ 65 BauO NRW - Genehmigungsfreie Vorhaben - bestimmt:
Die Errichtung oder Änderung folgender baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 bedarf keiner Baugenehmigung:
[...]
Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m.
Darüberhinaus ist alles genehmigungspflichtig.
Nach dem Wohnungseigentumrecht hätten Sie eventuell durchaus Chancen, eine Mitunterzeichnung - notfalls gerichtlich - zu erzwingen.
Da aber Ihre Miteigentümer aber wohl auch als "Nachbarn" im öffentlich- bzw. baurechtlichen Sinne zu sehen sind, ist deren Beteiligung zwingend vorgeschrieben.
Auch hier ist natürlich die rechtliche Erforderlichkeit einer Baulast zu prüfen.
Dieses kann leider nicht im Rahmen einer Erstberatung erfolgen, ich bitte um Ihr Verständnis. Für weitere Schritte stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, unter Anrechnung dieser Erstberatung.
In der Tat dürfte es aber nicht einfach werden.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
HSV Rechtsanwälte
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