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Altbau bei Renovierung verschandelt (Baurecht, WEG-Recht)


28.11.2008 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Wir sind Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem 19. Jahrhundert, das anders als das zur gleichen Zeit erbaute Nachbarhaus nicht unter Denkmalschutz steht. Unser Haus ist in 11 Eigentumswohnungen unterteilt.

Über dem geschlossenen Wintergarten der rechten Hochparterrewohnung befindet sich die Terrasse der Wohnung im ersten Stock. Der Boden dieser Terrasse war undicht geworden, weshalb in der Hochparterrewohnung darunter Feuchtigkeit an den Wänden des Wintergartens zutage trat.

Die mit der Verwaltung des Hauses betraute Firma holte deshalb einen Kostenvoranschlag bei der Baufirma ein, mit der sie bevorzugt zusammenarbeitet, und versprach, das Thema Terrassensanierung auf die Tagesordnung der folgenden Hauseigentümerversammlung zu setzen.

Vor der Hauseigentümerversammlung holte der Eigentümer X der Wohnung im ersten Stock (die mit dem schadhaften Terrassenboden) auf eigene Faust noch bei einer anderen Baufirma ein Angebot ein, das er auch vorab allen anderen Miteigentümern zukommen ließ.

Auf der Hauseigentümerversammlung wurde dann über die Vor- und Nachteile der beiden Kostenvoranschläge der verschiedenen Baufirmen beraten. Das Angebot der von der Hausverwaltung ausgewählten Baufirma war etwas günstiger. X führte für seinen Gegenvorschlag einige Argumente an, unter anderen, daß die von ihm ausgewählte Baufirma Materialien von höherer Qualität verwende. Auch, so seine Worte, werde die von ihm ausgesuchte Baufirma die Arbeiten im Gegensatz zu den Plänen der anderen Firma so vornehmen, daß die Terrasse hinterher „genauso wie“ die zweite, baugleiche Terrasse der linken Haushälfte aussehen würde.

Von diesen Argumenten überzeugt beschloß die Hauseigentümergemeinschaft eine Auftragserteilung an die von X ausgewählte Baufirma. Die Folgen der Baumaßnahme für das Aussehen des Hauses wurden weiter nicht diskutiert, weil niemand daran dachte, daß die Erneuerung eines Terrassenfußbodens von unten sichtbare Veränderungen mit sich bringen könnte. Der von X angeforderte Kostenvoranschlag enthielt nur stichwortartige Tätigkeitsbeschreibungen und Materiallisten, keine Zeichnungen oder ähnliches, auch keinen Hinweis auf eine Veränderung des Gesamterscheinungsbildes des Hauses.

Inzwischen sind die Arbeiten an der Terrasse fast abgeschlossen. Nur das Geländer ist noch nicht wieder angebracht. Das Gerüst steht noch.

Die neue Terrasse ist jedoch ein mit bloßem Auge erkennbares, ganzes Stück höher geraten als die Nebenterrasse. Diese überschüssige Höhe ist mit einer häßlichen, umlaufenden Blende verkleidet worden, die auch noch über das bestehende historische Mauerwerk übersteht und den Eindruck eines höchst provisorischen, legoartigen Aufsatzes erweckt. Der Betrachter sieht jetzt ein schönes Gründerzeitmietshaus mit zwei symmetrischen Vorgartenterrassen, von denen einer ein wulstiger Plastikdeckel übergestülpt wurde. Leider ist es nicht nur ein Plastikdeckel, sondern der neue Terrassenaufbau.

X, der gleichzeitg einer der drei Beiräte der Hauseigentümergemeinschaft ist, weigert sich, etwas zu unternehmen, obwohl er mit dem Aussehen der Terrasse auch nicht zufrieden sei. Er verweist auf den Kostenvoranschlag der Baufirma, in dem von einer „Resopalblende, 30 cm“ die Rede sei. Eine Behauptung, die wir im Moment wegen längerer Abwesenheit nicht nachprüfen können.

Auf zwei E-Mails hat die Hausverwaltung in den letzten beiden Tagen nicht reagiert. X weigert sich, darauf hinzuwirken, daß das Gerüst erst einmal noch nicht abmontiert wird (ein Vorschlag unsererseits, um die Kosten für einen Rückbau der häßlichen Verkleidung zu begrenzen).

Wie können wir möglichst einfach erreichen, daß wieder ein das Gesamtbild des Hauses nicht derartig beeinträchtigender Zustand hergestellt wird, und zwar möglichst auf Kosten des X (nach seinen Worten auf der Hauseigentümerversammlung sollte die Terrasse ja nach Abschluß der Arbeiten der Nebenterrasse gleichen, dafür müßte er doch geradestehen), der Baufirma (hat ein Stuck-und-Schnörkel-Gründerzeithaus einfach mit einer von überall sichtbaren plattenbaumäßigen Resopalblende verkleidet, womit doch niemand hat rechnen können) oder eines anderen?

Wir möchten mithilfe der Antwort auch beurteilen können, ob es sich lohnt, einen Anwalt mit dieser Sache zu beauftragen.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:


Zunächst möchte ich bemerken, dass ich Ihre Verärgerung gut verstehen kann, da es sich nach Ihrer Schilderung tatsächlich um einen Fall vom “optischer Grausamkeit“ handelt.

Nach meiner Einschätzung wird es allerdings schwer, den X bzw. die Hausverwaltung in Anspruch zu nehmen. Bei der ausführenden Baufirma sieht es da aber schon besser aus. Dies möchte ich Ihnen nachfolgend gerne erläutern:

Eine Inanspruchnahme der Hausverwaltung scheidet meines Erachtens aus, da die letzte Entscheidung bezüglich der Beauftragung nicht bei der Verwaltung, sondern bei der Eigentümerversammlung lag und die Hausverwaltung auch nicht auf die Versammlung bei der Entscheidungsfindung eingewirkt hat.
Vielmehr hat die Versammlung nach Ihren Angaben über die Vor- und Nachteile der vorgelegten Alternativen abgestimmt und sich für die von X vorgeschlagene Variante entschieden.

Auch wird meines Erachtens eine Inanspruchnahme des X schwierig. Sollte sein Einwand zutreffend sein, dass in dem Kostenvoranschlag tatsächlich ein Hinweis auf eine Resopalblende, also den verunstaltenden Plastikteil gegeben war, dann scheidet meines Erachtens eine Inanspruchnahme aus, da der Auftrag nach Ihrer Schilderung von der Hauseigentümergemeinschaft gegeben wurde und der Kostenvoranschlag somit vorher hätte geprüft werden müssen.

Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn der X von der Hausverwaltung mit der kompletten Beauftragung betraut gewesen wäre und er es versäumt hätte, wie abgestimmt den Auftrag zu erteilen.

Die Baufirma kann meines Erachtens nur dann in Anspruch genommen werden, wenn sich weder aus dem Kostenvoranschlag noch aus der Auftragsbestätigung ergibt, dass die entsprechende Blende verbaut werden soll. Ist die Firma nämlich dahingehend beauftrag worden, den ursprünglichen optischen Zustand der Terrasse wieder herzustellen, so stellt die Verwendung der Plastikblende einen baulichen Mangel im Sinne des § 633 BGB dar, so dass die Eigentümergemeinschaft gegen die ausführende Baufirma Gewährleistungsansprüche auf Nacherfüllung gem. den §§ 634,635 BGB hätte.

Dies lässt sich aus der Ferne leider nicht beurteilen.

Ich rate Ihnen deshalb bevor Sie weitere Schritte in Erwägung ziehen, sich von X bzw. der Hausverwaltung den Kostenvoranschlag sowie die Auftragsbestätigung vorlegen zu lassen.

Erst wenn genau geklärt ist, was Vertragsgegenstand sein sollte, kann auch die Frage nach einer Einstandspflicht für diese Mängel abschließend geklärt werden.

Sollte weder aus dem Voranschlag noch der Auftragsbestätigung etwas bezüglich der Verblendung hervorgehen, so sollten Sie in Erwägung ziehen, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.

Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.
Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagmorgen.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774
Ergänzung vom Anwalt 28.11.2008 | 18:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich meinte am Ende meiner Antwort natürlich "einen angenehmen Freitagabend".

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt
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