22.05.2012 | 09:19
Antwort
von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Anfrage via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:
1)
Hat der Vermieter das Recht, den Vorwegabzug rückwirkend zu ändern?
Das Gesetz räumt dem Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit ein, von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel abzuweichen. Er kann durch schriftliche Erklärung bestimmen, dass die Betriebskosten ZUKÜNFTIG ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt,
§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine solche Erklärung gegenüber dem Mieter ist jedoch nur vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes zulässig,
§ 556a Abs. 2 Satz 2 BGB.
2)
Kann eine Änderung für die Zukunft durch den Vermieter einseitig durchgesetzt werden?
Bei gemischt genutzten Objekten ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich ein Vorwegabzug für den Gewerbeteil für jede Betriebskostenart geboten. Schließlich ist bei Gewerben nicht ausschließbar, dass damit Mehrkosten verbunden sind. Völlig zu Recht sprechen Sie an, dass vorliegend der Cafe Besitzer die Mülltonnen ungleich stärker nutzt als die Wohnungsmieter.
So bestimmt für preisgebundenen Wohnraum § 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung 1970, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Betriebskosten vorweg abzuziehen sind.
Durch den Vorwegabzug soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen.
Die Neubaumietenverordnung ist jedoch nach ihrem § 1 nur auf bestimmte preisgebundene Wohnungen anzuwenden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist bei nicht preisgebundenem Wohnraum ein Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (LG Düsseldorf, DWW 1990, 240; LG Frankfurt am Main,
NZM 1998, 434; LG Braunschweig, ZMR 2003, 114, 115, BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 -
VIII ZR 78/05).
Fraglich und streitentscheidend ist demzufolge, ob der vom Cafebetrieb verursachte Müll zu "einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter" führt. Dass zwischenzeitlich weniger Personen in den Wohnungen leben spricht klar gegen die Angemessenheit der Maßstabsänderung von 50 % auf 30 %.
Die rückwirkende Maßstabsänderung ist klar rechtswidrig.
Ob "eine ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter" im Sinne der Rechtsprechung vorliegend gegeben ist kann ich nicht abschließend beurteilen. Hilfreich wäre unter Umständen, Einsicht in die Belege des Vermieters zu nehmen.
3)
Welche Informationspflichten hat der Vermieter, wenn er diese Änderung durchsetzen will?
Gemäß
§ 259 Abs. 1 BGB hat der Vermieter eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege "vorzulegen", soweit diese erteilt zu werden pflegen (so BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 -
VIII ZR 78/05).
Einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Nur für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse ist in § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV bestimmt, dass der Mieter anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann.
Nach einer in Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums vertretenen Auffassung, soll diese Regelung entsprechend auf den preisfreien Wohnraum anzuwenden sein (LG Duisburg,
WuM 2002, 32; LG Neubrandenburg,
WuM 2002, 339).
Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (
§ 242 BGB) jedenfalls dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 -
VIII ZR 78/05).
4)
Alles in allem bleibt festzuhalten, dass bei gemischt genutzten Objekten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich ein Vorwegabzug für den Gewerbeteil für jede Betriebskostenart geboten scheint.
Schließlich ist bei Gewerben nicht ausschließbar, dass damit Mehrkosten verbunden sind.
Sie sollten wohl die Zahlung hinsichtlich rückwirkenden Änderung verweigern, Einsicht in die Belege nehmen und könnten den Vermieter schriftlich darauf hinweisen, dass ein Vorwegabzug der Müllgebühren im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen dringend geboten scheint, da mit dem Cafe Betrieb eine ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter vorliegt.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
