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Änderung der Kostenverteilung


22.12.2011 15:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden


Text:
Sehr geehrte Damen und Herren,

unabhängig von der erforderlichen Zustimmung zur Demontage von Heizkörpern wurden in einigen Wohnungen die Heizkörper in der Küche ersatzlos demontiert und von der Gemeinschaft stillschweigend hingenommen.
Die Heizkosten werden derzeit zu 50% nach dem Verbrauch und zu 50% nach der Heizfläche verteilt. Nun stellen Eigentümer, welche den Küchenheizkörper enfernt haben, den Anspruch zur Reduzierung der Heizfläche und entsprechender Verteilung. Damit stellen sich folgende Fragen:

1. Besteht der Anspruch zur Änderung der Heizfläche?
2. Entspricht der Beschluss - ggf. unter Bezugnahme auf § 16 WEG - ordnungsgemäßer Verwaltung oder ist ein derartiger Beschluss nichtig?
3. Können Sie zu dem Sachverhalt Entscheidungen bennnen?

Mit freundlichen Grüßen

Der Ratsuchende
22.12.2011 | 16:22

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die Umlage von Heizkosten auf die Mieter oder Miteigentümer eines Wohnhauses erfolgt nach der Heizkostenervordnung (HeizkostenV). Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV sind die Heizkosten mindestens zu 50 % durch Zähler zu erfassen und entsprechend dem tatsächlichen Verbrauch auf die Mieter/Miteigentümer umzulegen. Es ist allgemein üblich, dass der verbleibende Rest der Heizkosten, welcher nich verbrauchsabhängig abgerechnet wird nach m² Wohnfläche umgelegt umgelegt wird.

Es steht den Eigentümern jedoch frei, auch einen anderen Umlageschlüssel zu wählen.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 23 Abs. 4 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung wirksam nicht verzichtet werden kann. Dies ist bei einem Beschluss, wonach die Miteigentümer die für den jeweiligen Miteigentümer relevante Heizfläche neu bestimmten sicher nicht der Fall.

Ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer wäre also nicht nichtig, möglicherweise aber gerichtlich anfechtbar.

Ein Anspruch auf Änderung der pro Eigentümer als Heizfläche zu berücksichtigen Quadratmeter besteht nicht; jedoch können die Miteigentümer einen anderen Umlageschlüssel beschließen, z.B. Umlage der verbleibenden 50 %, welche nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden,nach Miteigentumsanteilen anstatt nach Quadratmetern Wohnfläche. Der beschlossene Umlageschlüssel darf jedoch nicht unbillig sein. Einzelne Miteigentümer dürfen nicht unangemessen benachteiligt werden, § 242 BGB.

Muss aufgrund der nicht mehr beheizbaren Küchen nun andernorts mehr geheizt werden, um eine angenehme Raumtemperatur in den Wohnungen zu erhalten, so müssen die Miteigentümer mit beheizbarer Küche die hierdurch entstehenden Kosten auffangen, da auf sie mehr m² Heizfläche entfallen.

Dies erscheint treuwidrig. Ein entsprechender Mehrheitsbechluss der Wohnungseigentümer sollte gerichtlich anfechtbar sein.


Rechtsanwältin Isabelle Wachter

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2011 | 23:41

Sehr geehrte Frau Wachter,

ich danke für Ihre schnelle Rückäußerung. Zunächst ist in der Angelegenheit festzuhalten, dass gemäß der Entscheidung des AG Wedding (11.03.2005) auch ein Raum, der nicht über einen Heizkörper verfügt, als Teil der beheizten Fläche zu berücksichtigen ist, wenn er durch die angrenzenden Räume erwärmt wird - wie z.B. Flure in Wohnungen. Herauszurechnen sind lediglich die gänzlich kalt bleibenden Räume.

Grundsätzlich muss es sowohl für die Entscheidung des "Ob" einer Änderung der Kostenverteilung als auch für die des "Wie" einen sachlichen Grund geben. Insoweit unterscheidet sich die in § 16 Abs. 3 WEG erweiterte Beschlusskompetenz nicht von einer solchen aufgrund einer Öffnungsklausel. Im Sinne einer Beachtung des Willkürverbots verbietet sich jedenfalls nach meiner Auffassung eine Kostenverteilungsänderung, die lediglich etwa die Mehrheit auf Kosten einer Minderheit besserstellt. Angesichts der unterschiedlichen Verteilungsschlüssel ist meines Erachtens derjenige auszuwählen, der die Interessen der Gemeinschaft und des einzelnen Wohnungseigentümers angemessen berücksichtigt und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führt.

Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir hierzu einige Entscheidungen benennen können.

Mit freundlichen Grüßen

Der Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.12.2011 | 20:20

Sehr geehrter Ratsuchender,

es gibt zu der in Ihrer WEG bestehenden Problematik eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Der BGH hat, wie von mir bereits oben zkiziert, entschieden.

Eine Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer ist grundsätzlich zulässig, solange nicht ein nach der BetriebskostenV unzulässiger Verteilungsschlüssel beschlossen wird, es einen sachlichen Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels gibt und es durch die Änderung nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Miteigentümer kommt.

(BGH, Urteil vom 16.7.2010, Aktenzeichen: V ZR 221/09)

Das ganze Urteil können Sie unter dem folgenden Link einsehen:

http://www.dnoti.de/DOC/2010/5zr221_09.pdf

Interessant wird es ab Rdnr. 7.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen,

Isabelle Wachter
(Rechtsanwältin)

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