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Änderung an Fenstern und Anbringung einer Leuchtreklame


05.12.2013 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrter Herr Anwalt,

folgender Sachverhalt:

Ich bin Eigentümer einer Ladeneinheit im Erdgeschoss an einem nicht
nur gewerblich genutzen Mehrfamilienhaus, d.h. es befinden sich in den
Stockwerken ab dem 2ten Obergeschoss normale Mietwohnungen.
Das Erdgeschoss wird aber rein von Gewerbetreibenden genutzt.
Es handelt sich dabei um einen Fahrschule, einen Friseur neben mir (links von mir)
ein Sushi Restaurant neben mir (rechts von mir) und eine Bäckerei neben dem
Sushi Restaurant.
Ich besitze eine Ladeneinheit mit ca. 60qm die ich zum Teil als Reisebüro und
zu einem kleinen Teil als Schnellimbiß nutzen möchte (nur kalte Speisen, kein
Backoffen, keine Friteusen etc.) Die Aufteilung in meinem Laden ist unproblematisch.
Der Laden (es handelt sich um einen Eckladen) zur kurzen Seite nach links und mit
einer langen Front zur Strassenseite.

Wie schon erwähnt kann der Laden mit einer langen Front die an einer Strasse liegt aufwarten, die fast durchgängig mit Fenstern ausgestattet ist.
Ich möchte nunmehr das letzte Fenster zu einer Tür umfunktionieren damit die Kunden des Schnellimbisses in den Laden eintreten können ohne durch die Tür des Reisebüros kommen zu müssen.

Diese Veränderung ist an diesem Standort baugenehmiungsfrei.
Ich brauche jedoch, meinem derzeitigen Wissensstand entsprechend, eine einstimmige
Zustimmung der gesamten Miteigentümer.

Meine Frage ist nun folgende:

Wenn ich ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft das Fenster zur Tür
umfunktioniere bzw. umbaue, wie stehen die Chancen der anderen Eigentümer
durch ein Verfahren den Rückbau per Gerichtsentscheid zu erwirken?
Gibt es hier einige richtungsweisende Entscheide die eine solche Vorgehensweise
lohnenswert erscheinen lassen?

Ich habe außerdem noch eine weitere Frage, wie schaut es aus wenn ich über den
Fenstern meiner Ladeneinheit eine Leuchtreklame für das Reisebüro anbringen
lassen möchte, also an dem Übergang an der Fassade zwischen EG und 1 OG.
Hier meine ich, dass mir mein Wunsch nicht verwehrt werden darf, es müsste
hier ein Urteil diesbezüglich bestehen.

Muss ich aber denoch auch hier eine Genehmigung einholen, die durch einen
Entscheid der Miteigentümer geht, bzw. muss diese dann einstimmig oder kann
diese durch eine Mehrheit entschieden werden.

Ich bitte kurz um Aufklärung.

Vielen Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie haben schon ganz richtig erkannt, dass zwischen der Frage der öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung und dem privat-rechtlichen Verhältnis der Miteigentümer zu unterscheiden ist.


Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung liegt eine sogenannte bauliche Veränderung vor, da der geplante Umbau über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und mit einem auf Dauer angelegten gegenständlichen Eingriff in dessen Substanz verbunden ist.


Aber entgegen Iher Auffassung braucht man für so eine Veränderung nicht unbedingt die Zustimmung aller Wohnungseigentümer; sie könnten auch mehrheitlich beschlossen werden.

Derartige Beschlüsse sind möglich, haben aber nur Bestandskraft, wenn sie nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden.


Bauen Sie allerdings ohne einen solche Beschluss um, kann der Rückbau verlangt und durchgesetzt werden und zwar von jedem Eigentümer, die dadurch beeinträchtigt wird. Gibt es also auch nur "einen Neidhammel" kann er klagen und mangels Beschluss dann auch erfolgreich ein notwendiges Urteil auf Rückbau erstreiten.

Urteile gibt es, aber eben leider zu Ihrem Nachteil (OLG München - 32 Wx 111/07 - 16.11.2007; Hanseatisches Oberlandesgericht, Beschluss v. 24.10.2008, Az. 2 Wx 115/08).



Gleiches gilt leider auch für die außen anzubringende Werbung, da dadurch eine Änderung der Fassade als bauliche Veränderung gilt.

Ohne Beschluss - Mehrheitsbeschluss reicht aber - sollten Sie diese also nicht anbringen.

Aber hier werden Sie gute Chancen haben, gegen einen ablehnenden Beschluss gerichtlich vorgehen zu können, wenn schon ähnliche Werbiung bei den anderen Läden erlaubt worden ist.

Gleichwohl benötigen Sie einen beschluss oder eben ein den Beschluss ersetzendes Urteil.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/


Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2013 | 21:13

Sehr geehrter Herr RA Bohle,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Wo ist es denn rechtlich verankert, dass ein mehrheitlicher
Beschluss ausreicht und nicht ein einstimmiger Beschluss
von Nöten ist. Die HV argumentiert hier anders.
Können Sie mich hier aufklären?

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2013 | 21:30

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Neufassung des WEG hat die bisherige Gesetzeslage in Bezug auf bauliche Veränderungen grundsätzlich nicht verändert, so dass nach wie vor müssen alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen, die davon betroffen sind.


ABER:


Zusätzlich wurde in § 22 Abs 1 WEG jedoch die so genannte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen geschaffen.

Das bedeutet nun (und das übersiegt der HV offenbar) dass dann, wenn nicht alle betroffenen Eigentümer zugestimmt haben, die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung auch mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen können - wird der Beschluss dann nicht innerhalb eines Monats angefochten, ist er bestandskräftig.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

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