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Änderung Teilungserklärung mit qualifizierter Mehrheit


17.11.2014 18:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel



In einem Mehrfamilienhaus sollen Räume eines Miteigentümers von Teileigentum in Sondereigentum zum Zwecke der Vermietung als Wohnraum gewandelt werden.

Die ETV hat beschlossen, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt wird und ein Notar mit der Änderung der Teilungserklärung beauftragt wird.

Der Notar drängt mich nun zur Unterschrift zwecks Grundbuchänderung mit der Begründung, dass in der ETV alle Eigentümer zugestimmt hätten und ich zur Unterschrift verpflichtet wäre. Zudem hätten alle übrigen Eigentümer bereits unterschrieben.

Die ETV war lt. Protokoll mit 62.014/100.000 vertreten. Für das Objekt wurde seinerzeit ein Schriftstück mit der Teilungserklärung (Teil I) sowie einer Gemeinschaftsordnung (Teil II) erstellt und ins Grundbuch aufgenommen. In der Gemeinschaftsordnung gibt es folgende Öffnungsklausel:

"Diese Gemeinschaftsordnung ist Teil der Eintragungsbewilligung für das Sondereigentum und erlangt damit Verbindlichkeit gegenüber Universal- und Sonderrechtsnachfolgern aller Art.

Eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung bedarf der Zustimmung von 2/3 aller Miteigentümer und ist vom Verwalter zur Eintragung ins Grundbuch anzumelden.

Eine Änderung, die lediglich die laufende Verwaltung und Unterhaltung sowie die Kostenumlagen betrifft, kann mit einfacher Stimmenmehrheit der Eigentümerversammlung beschlossen werden."

Fragen:
Gilt die Öffnungsklausel nur für Änderungen der Gemeinschaftsordnung (Teil I) oder auch für Änderungen der Teilungserklärung (Teil II) z. B. zum Zwecke der Änderung Teileigentum in Sondereigentum?

Falls die Öffnungsklausel auch hier wirkt, hätten dann nicht 66.667 MEA zustimmen müssen?

Muss ich unterschreiben?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Öffnungsklausel gilt explizit für die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung, mit der die Wohnungseigentümer vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen treffen können. Eine solche Gemeinschaftsordnung muss aber nicht zwingend bestehen und die darin enthaltenen Regelungen berühren die Regelungen der Teilungserklärung nicht in ihrer Gesamtheit.

Es besteht daher - ohne Prüfung der schriftlichen Unterlagen- kein konkreter Anhaltspunkt für die Annahme, die Mehrheitsreglung für die Änderung der Gemeinschaftsordnung würde auch für den hier zu beurteilenden Regelungsgegenstand ( Teileigenzum in Sondereigentum ) gelten.

Der Beschluss der WEG ist daher nach Ihren Angaben wirksam, so dass sie verpflichtet werden können, an der Umsetzung mitzuwirken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2014 | 19:21

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt!

Wieso ist der WEG-Beschluss wirksam und ich unterschriftspflichtig, wenn in der ETV lediglich 62.014/100.000 MEA (also unter 2/3) vertreten waren und dafür gestimmt haben?

Und wenn die Öffnungsklausel nicht anwendbar für Änderungen der Teilungserklärung ist, müssten dann nicht 100.000/100.000 zustimmen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2014 | 09:12

Es muss unterschieden werden zwischen Beschlussfähigkeit und erforderlichem Abstimmungsergebnis.

Die Versammlung ist gem. § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Danach war die Versammlung beschlussfähig, was im Protokoll auch festgestellt worden sein müsste.

Das Abstimmungsergebnis lag nach Ihren Angaben bei 100 %, da alle anwesenden Eigentümer zugestimmt haben.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit abschiessend beantwortet zu haben und wünsche noch einen schönen Tag.


Ergänzung vom Anwalt 18.11.2014 | 16:52

Es geht bei der Umwandlung von Teileigentum in Sondereigentum ( zu Wohnzwecken ) einfach nicht um die Frage, ob eine "Änderung der Gemeinschaftsordnung" wirksam beschlossen werden kann.

Das OLG München ( Beschluss vom 11. Nobember 2013, AZ: 34 Wx 335/13 ) stellt fest:

Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungs- eigentum stellt eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer dar (vgl. § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1 WEG) und bedarf materiell-rechtlich grundsätzlich der Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer (§ 877 i. V. m. §873 BGB ).

Dazu muss ( wenn keine Ermächtigung in der TE enthalten ist, was hier nicht überprüft werden kann ) eine Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer vorliegen.

Der von Ihnen geschilderte Beschluß enthält aber nur die inhaltliche Durchführung ( Abgeschlossenheitsbescheinigung, Beauftragung Notar ). Die Regelung über die inhaltiche Durchführung sollte die vorherige Einigung voraussetzen.

Ich bleibe daher bei der Auffassung, dass Sie von der WEG gerichtlich zur Zustimmung verpflichtet werden können.
FRAGESTELLER 18.11.2014 1,6/5.0
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