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Hallo,
ich habe 2004/2005 als Privatmann ein 6-FH gebaut und 5 Wohnungen verkauft. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass eine Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums erfolgen soll. Die Abnahme des Sondereigentums wurde nicht durchgeführt. Da jedoch die Wohnungen bereits alle bewohnt waren, erklärte ich im Herbst 2005 stattdessen die Bezugsfertigkeit und forderte die entsprechende Rate an. Die Käufer kamen der Aufforderung nach und zahlten ohne Vorbehalt irgendwelcher Mängel. Es kam m.E. eine stillschweigende Abnahme des Sondereigentums zustande.
Der von mir beauftragte Generalunternehmer ging 2006 in Konkurs. Diverse Restarbeiten (z.Bsp. Außenputz) am Gemeinschaftseigentum waren noch offen und wurden dann durch einen anderen Unternehmer fertig gestellt. Im Anschluss wurde von 3 der 5 Käufer ein Gutachter beauftragt der diverse Mängel (nur) am Gemeinschaftseigentum beanstandete. Die Mängel wurden behoben, sodass am 2.12.2008 ein Abnahmeprotokoll von allen Käufern anerkannt wurde. Hierin wurde vereinbart, dass die offen stehende Restsumme (Schlussrate) sofort fällig wird. Außerdem heißt es dort das „alle gegenseitigen Forderungen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums abgegolten sind. Etwaige Ansprüche aus dem Sondereigentum bleiben unberührt". Ein expliziter Vorbehalt erfolgte nicht.
Es wurden jedoch keinerlei Restzahlungen von den 3 Käufern, auch nicht die unstrittigen, geleistet. Über einen Anwalt lies man mich wissen, dass man Gutachterkosten in Abzug bringt und die dann offene Restzahlung nur auf eine Treuhandkonto leistet (was vertraglich nicht vereinbart war), wenn ich im Gegenzug die Eigentumsumschreibung erkläre. Anzumerken ist hier, dass die Eigentumsumschreibung nur durch meine Einwilligung erfolgen kann und es mein einziges Druckmittel ist.
Hier ein Beispiel von einem Käufer:
Offen Restssumme 4.557,-- €
Gutachterkosten Gemeinschaftseigentum 1.405,89 €
Gutachterkosten Sondereigentum 350,-- €
Unstrittige Restzahlung 2.801,11 €
Mittlerweile Angebot der Gegenpartei 3.800,-- €
Meine zusätzlichen Kosten:
Mein bisherige Anwaltskosten 489,45 €
Zinsverluste 2.12.08 bis heute ca. 200,-- €
Bei Annahme des Angebots hätte ich mittlerweile einen Verlust – nur bei diesem Käufer – von über 1.400,-- €! Insgesamt stehen noch ca. 17.000,-- € zur Zahlung offen, der Verlust würde bei Annahme der Angebote ca. 7.000,-- € betragen, da die anderen Käufer auch noch Vertragsstrafe monieren, die aber auch nicht explizit vorbehalten wurde und strittig ist.
Ich musste auch einen Anwalt beauftragen, mit dessen Arbeitsweise bin ich jedoch total unzufrieden, daher hier meine Fragen, mit der Bitte um Hilfe:
1.Gilt das Sondereigentum im Herbst 2005 stillschweigend als abgenommen und beginnt ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistung hierfür zu laufen?
2.Können zu einem späteren Zeitpunkt (hier 2008) noch Kosten für einen Gutachter des Sondereigentums bzw. eine Vertragsstrafe für verspäteten Einzug geltend gemacht werden, obwohl kein Vorbehalt erfolgte? Bzw. wie und bis wann muss ein Vorbehalt erklärt werden (Zeitpunkt, gewisse Form)?
3.Können die Gutachterkosten des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht werden, obwohl diese nicht vorbehalten wurden und außerdem noch im Abnahmeprotokoll explizit ausgeschlossen wurden?
4.Ist es rechtens, dass die Gegenpartei die komplette Restzahlung verweigert, obwohl ein Teil davon auch als unstrittig anerkannt wird? Was kann man tun?
5.Wie sind die Aussichten bei meiner Klage, wie sind hier die weiteren Kosten bzw. sind die Kosten höher, wenn ich einen anderen Anwalt beauftrage?
Vielen Dank!
Gruß
Hinweis:
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 19.10.2009 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 19.10.2009 12:39:29 
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Rechtsanwalt Dr. Wolfram Siemens
Hohenzollernstr. 58, 41061 Mönchengladbach, Tel: 02161575340, Fax: 021615753424
Handelsrecht, Kaufrecht, Tierkaufrecht, Vertragsrecht, Fachanwalt Bau- und Architektenrecht
Bewertungen: 9
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Ihre Fragen beantworte ich gerne wie folgt:
1.
Ja, es dürfte bereits duch den Bezug eine sog. konkludente Abnahme vorliegen.
Dies würde nur dann nicht gelten, wenn der Bezug unter ausdrücklichen Protest der Erwerber gegen die Abnahmereife erfolgt ist. Da die Bezugsfertigkeitsrate widerspruchslos gezahlt wurde, liegt ein solcer Ausnahmefall nicht vor.
2.
Der Vertragsstrafenanspruch ist verfallen, wenn er nicht bei Bezug oder zeitnah hierzu vorbehalten worden ist.
Ein Erstattungsansprch von Privatgutachterkosten muss hingegen nicht vorbehalten werden.
Bei privaten Erwerben bejahen die Gerichte in der Regel einen solchen Erstattungsanspruch als Schadenersatz gegen den Bauträger, wenn Mängel festgestellt worden sind.
Ein solcher Anspruch ist auch nicht verjährt.
3.
Es gilt das zu Ziff. 2 Gesagte entsprechend.
Vorliegend dürfte der Anspruch auf Erstattung der Privatgutachterkosten durch die Abgeltungsklausel im Abnahmeprotokoll aber wirksam ausgeschlossen worden sein. Allerdings wird bei der Auslegung der von Ihnen zitierten Textstelle auch der übrige Vereinbarungstext zu berücksichtigen sein!
4.
Nein.
Ein Druckzuschlag darf nicht erhoben werden, da die Mängel beseitigt sind.
Sie haben wegen des unstreitigen Betrages Anspruch auf Verzugszinsen.
5.
Die Prozeßkosten betragen bei einem Streitwert bis 5000,- EUR für eine Instanz ca. 920,- EUR für Ihren Rechtsanwalt und weitere 363,- EUR Gerichtsgebühren.
Etwa die Hälfte der aussergerichtlich entstanden Anwaltsgebühren würde hierauf angerechnet werden, wenn Sie den Anwalt nicht wechseln.
Gerne können Sie mich wegen einer Empfehlung eines spezialiserten Kollegen an Ihrem Wohnort ansprechen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Wolfram Siemens, LL.M. (USA)
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 19.10.2009 14:13:33
Sehr geehrter Herr Dr. Siemens,
danke für die schnelle Beantwortung. Wenn ich evtl. einen anderen Anwalt suche, werde ich Sie kontaktieren.
Ich habe noch eine Nachfrage zu Punkt 2:
Beim geschilderten Fall wurde die Bezugsfertigkeitsrate im November 2005 gezahlt, die Wohnung zeitnah vom Käufer vermietet und auch keine Mängel angezeigt. Also gilt die Wohnung wohl als konkludent abgenommen.14 Monate später wurde (ohne mein Wissen) ein Gutachter für das Sondereigentum bestellt. Dieser fand kleine Mängel, diese wurden mir jedoch erst weitere 18 Monate, also im Februar 2008, per E-Mail angezeigt. Die Mängel wurden dann sofort behoben.
Sind diese Gutachterkosten trotz des geschilderten Vorgehens und der konkludenten Abnahme von mir zu verantworten bzw. zu zahlen?
Gruß
U.M.
Sehr geehrter Herr Dr. Siemens,
danke für die schnelle Beantwortung. Wenn ich evtl. einen anderen Anwalt suche, werde ich Sie kontaktieren.
Ich habe noch eine Nachfrage zu Punkt 2:
Beim geschilderten Fall wurde die Bezugsfertigkeitsrate im November 2005 gezahlt, die Wohnung zeitnah vom Käufer vermietet und auch keine Mängel angezeigt. Also gilt die Wohnung wohl als konkludent abgenommen.14 Monate später wurde (ohne mein Wissen) ein Gutachter für das Sondereigentum bestellt. Dieser fand kleine Mängel, diese wurden mir jedoch erst weitere 18 Monate, also im Februar 2008, per E-Mail angezeigt. Die Mängel wurden dann sofort behoben.
Sind diese Gutachterkosten trotz des geschilderten Vorgehens und der konkludenten Abnahme von mir zu verantworten bzw. zu zahlen?
Gruß
U.M.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 19.10.2009 22:53:22
Sehr geehrter Fragesteller,
es ist natürlich immer eine Einzelfallentscheidung des Gerichts, ob Privatgutachterkosten erstattet werden müssen.
Wesentlich ist zunächst, ob überhaupt Mängel vorgelegen haben, welche die Beauftragung des Privatsachverständigen rechtfertigen. Werden z.B. umfassende Untersuchungen verschiedener Gewerke duchgeführt, und nur an einem Gewerk Mängel festgestellt, dann besteht auch nur ein Anspruch auf anteilige Kostenerstattung gegen den Bauträger.
Noch einmal: Verjährt ist ein evtl. Kostenerstattungsanspruch nicht, auch wenn die Abnahme schon 2,5 Jahre zurückliegt. Stellt der Sachverständige natürlich offensichtliche Mängel feststellt, die sich der Erwerber bereits bei der Übergabe hätte vorhalten müssern, dann würde auch ein Erstattungsanspruch insoweit nicht bestehen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Wolfram Siemens, LL.M. (USA)
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
es ist natürlich immer eine Einzelfallentscheidung des Gerichts, ob Privatgutachterkosten erstattet werden müssen.
Wesentlich ist zunächst, ob überhaupt Mängel vorgelegen haben, welche die Beauftragung des Privatsachverständigen rechtfertigen. Werden z.B. umfassende Untersuchungen verschiedener Gewerke duchgeführt, und nur an einem Gewerk Mängel festgestellt, dann besteht auch nur ein Anspruch auf anteilige Kostenerstattung gegen den Bauträger.
Noch einmal: Verjährt ist ein evtl. Kostenerstattungsanspruch nicht, auch wenn die Abnahme schon 2,5 Jahre zurückliegt. Stellt der Sachverständige natürlich offensichtliche Mängel feststellt, die sich der Erwerber bereits bei der Übergabe hätte vorhalten müssern, dann würde auch ein Erstattungsanspruch insoweit nicht bestehen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Wolfram Siemens, LL.M. (USA)
Rechtsanwalt
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