Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
466.110
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Abzüge des Vermieters von der Kaution?


01.12.2008 13:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Zum 30.11.2006 (!) bin ich aus meiner Wohnung ausgezogen, die ursprüngliche Kaution beim Einzug zum 01.08.2005 betrug 750 Euro!

Nach meinem Auszug wurde trotz mehrerer Anrufe und Briefe an den Vermieter bisher keine Kaution ausgezahlt!

Zum 14.03.08 (!) lies mir der Vermieter dann endlich eine Abrechnung zukommen, in der er von meiner Kaution diverse Abzüge vornahm.
U.a. erhielt ich zu diesem Zeitpunkt auch erst die Nebenkostenabrechnungen für 2005 & 2006! Meines erachtens sind diese Forderungen ungültig, weil sie viel zu spät von ihm erstellt wurden!
Außerdem hat er einen zusätzlichen Monat Miete von der Kaution abgezogen, da die Wohnung unbewohnbar gewesen wäre!!! Unsinn!

All diese Ansprüche die er jetzt nachträglich noch von meiner Kaution abziehen möchte, hätten doch direkt von ihm geltend gemacht werden müssen?! Und nicht erst 16 (!) Monate nach Auszug & Wohnungsübergabe?

Wie kann ich vorgehen? Welche Summe steht mir zu?

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zunächst möchte anmerken, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht, wie vielfach angenommen wird, sofort mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Vielmehr ist dem Vermieter eine angemessene Frist zuzugestehen, in der er prüfen darf, ob ihm eventuell noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, für die die Kaution haftet. Diese Frist wird von den einzelnen Gerichten unterschiedlich bemessen, sie liegt jedoch in der Größenordnung von etwa 6 Monaten. In Ihrem Fall ist die Abrechnung über die Kaution daher tatsächlich sehr spät erfolgt.

Die Kaution haftet für sämtliche Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis. Das heißt, dass der Vermieter gegen Ihren Kautionsanspruch aufrechnen könnte, wenn er tatsächlich Ansprüche auf Betriebskostennachforderungen oder Nutzungsentschädigung hätte.

Hinsichtlich Betriebskostennachforderungen gilt jedoch gem. § 556 III 3 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die erforderliche Abrechnung binnen Jahresfrist erteilen muss. Für eine Abrechnungsperiode dis Ende 2006 heißt das, dass Ihnen die Abrechnung bis zum 31.12.2007 hätte zugehen müssen. Da dies aber erst im März 2008 geschehen ist, ist die Jahresfrist verstrichen und die Betriebskostenabrechnung unwirksam. Der Vermieter hat daher keinen gegen Sie gerichteten Betriebskostennachforderungsanspruch.

Ob die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich einen nicht hinnehmbaren Zustand aufwies, kann ich an dieser Stelle nicht beurteilen, da ich ja den Zustand der Wohnung nicht kenne. Damit der Vermieter wegen eines diesbezüglichen Anspruchs gegen Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen kann, müsste er jedoch zum einen beweisen können, dass sich die Wohnung nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befand. Zudem müsste er beweis dafür erbringen, dass er die Wohnung ansonsten unmittelbar hätte vermieten können (dass er also einen potentiellen Mieter hatte), da ihm ja sonst kein Mietausfallschaden entstanden wäre. Da Sie jedoch angeben, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand war, wird der Vermieter diese Beweise wahrscheinlich nicht erbringen können.

Im Ergebnis heißt das, dass der Vermieter wohl keine Gegenansprüche hat bzw. beweisen kann. Die Ihnen gegenüber erklärte Aufrechnung mit Ihrer Kaution ist dann unwirksam. Daher schätze ich Ihre Erfolgsaussichten, Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch im Rahmen einer Klage geltend zu machen, als durchaus realistisch ein. Die Höhe des Anspruchs vermag ich an dieser Stelle nicht genau zu beziffern, da die Kaution vom Vermieter zinsbringend anzulegen war, mir der tatsächliche Zinssatz jedoch unbekannt ist. (Da Sie im Falle einer Klage Ihren Anspruch genau beziffern müssten, wäre hier eine Stufenklage zu erheben. Das bedeutet, dass der Vermieter auf einer ersten Stufe dazu verurteilt wird, Ihnen genaue Auskunft über das Kautionsguthaben zu erteilen und erst auf einer weiteren Stufe wird er dann zur Zahlung verpflichtet.)

Sofern Sie nicht einfach auf dieses Geld verzichten wollen, empfehle ich Ihnen, einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen. Dieser sollte zunächst ausßergerichtlich versuchen, den Vermieter unter Androhung einer Klage zur Zahlung zu veranlassen (oftmals gelingt dies bereits auch, wenn nämlich der Vermieter merkt, dass es Ihnen Ernst damit ist, Ihren berechtigten Anspruch durchsetzen zu wollen). Sollten diese außergerichtlichen Versuche scheitern, sollten Sie nicht zögern, Klage gegen den Vermieter zu erheben. Selbstverständlich birgt eine Klage stets ein gewisses Verlustrisiko, im vorliegenden Fall halte ich dies jedoch für relativ gering. Sollten Sie diesen Prozess gewinnen, hätte der Vermieter Ihnen auch die Ihrerseits für dieses Verfahren entstandenen Rechtsanwaltskosten zu erstatten.

Sollten Sie einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, können Sie sich gern auch an mich wenden. Bevor es zu einem bindenden Anwaltsvertrag kommt, werde ich Sie selbstverständlich über die voraussichtlich zu erwartenden Kosten aufklären. Der hier getätigte Einsatz würde auf die Kosten einer außergerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit angerechnet werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.



Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2008 | 14:39

Danke für Ihre schnelle und umfassende Antwort!

Ich würde gerne wissen welche Kosten auf mich zukommen wenn ich Sie mit diesem Fall beauftrage?
Muss ich etwas "vorab" bezahlen oder wird der Prozess abgewartet? Denn wie Sie schrieben würde im Erfolgsfall ja der Vermieter Ihre entstandenen Kosten übernehmen müssen.

Wie wäre die weitere Vorgehensweise?

Macht es Sinn den Vermieter vorab per Mahnbescheid zur Zahlung zu bewegen? Die Kosten hierfür (23€) sind ja überschaubar! Dies könnte man ja als den Versuch der "außergerichtlichen Einigung" sehen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2008 | 14:55

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Schon im Rahmen meiner obigen Antwort habe darüber nachgedacht, Sie über die Möglichkeit des gerichtlichen mahnverfahrens aufzuklären, da dies in vielen Fällen eine kostengünstige und zeitsparende Möglichkeit der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ist.

Im vorliegenden Fall stellt sich jedoch das Problem, dass der Zahlungsanspruch nicht genau beziffert werden kann. Wie ich bereits ausführte, müstte zunächst auf Auskunft der Höhe des Kautionsguthabens (wegen der Zinsen) und erst dann auf Zahlung geklagt werden. Im Mahnverfahren können aber nur Zahlungsansprüche geltend gemacht werden. Das heißt, Sie könnten dann lediglich den Kautionsbetrag gemäß der Ihnen im März erteilten Abrechnung einfordern und müssten auf die weiteren Zinsen verzichten.

Sollten Sie also einen größtmöglichen Betrag einklagen wollen, ist dies nur über die Stufenklage möglich. Sollten Sie Ihrerseits "zu Abstrichen bereit" sein, wäre auch ein Mahnverfahren möglich. Da jedoch der Vermieter im Rahmen des Mahnverfahrens Widerspruch/Einspruch einlegen kann, kann er also erzwingen, dass sich ein "normales" Klageverfahren anschließt. Sollte er davon ausgehen, dass er zur Aufrechnung mit Gegenansprüchen berechtigt war, wird es dazu kommen. Man könnte daher auch daran denken, zunächst ein Mahnverfahren einzuleiten und für den Fall, dass ein streitiges Verfahren durchgeführt werden muss, im Wege der Stufenklage vorzugehen.

Hinsichtlich der voraussichtlichen Kosten werde ich die verschiedenen Alternativen durchrechnen und Sie im Laufe des Tages per Email informieren.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 57042 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Meine Frage wurde in sehr kurzer Zeit sehr präzise beantwortet. Das hilft mir gewaltig bei der Entscheidung zur weiteren Verfahrensweise. Eine Nachfrage war nicht nötig und ich fühle mich durch die Antwort wirklich sehr gut ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort von Herrn Raab hat mir sehr geholfen! Ich bin sehr zufrieden mit dem Ergebnis! Ich hatte den Eindruck, eine sehr persönliche Beratung zu bekommen! Danke vielmals! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Der Anwalt hat den Sachstand richtig verstand und hat dementsprechend geantwortet und Argumentiert ...
FRAGESTELLER