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Abwicklung Grundstückkaufvertrag - Probleme bei Erfüllung


| 13.11.2014 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen


Zusammenfassung: Ist der Verkäufer einer Immobilie nicht in der Lage, das Objekt belastungsfrei zu übergeben, kann der Käufer den Vertrag kündigen und wegen der ihm im Vertrauen auf die Gültigkeit des Vertrags entstandenen Kosten (z.B. Notarkosten, Bereitstellungszinsen der Bank, etc.) Schadensersatz zu verlangen.


Ich habe Anfang dieses Jahres ein Grundstück mit notariell beglaubigtem Kaufvertrag erworben.
Der Verkäufer hat sich vertraglich zur Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Belastung – beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Leitungsrecht) für Gas – verpflichtet, da dieser meint, dass die dem Leitungsrecht zugrunde liegende Leitung auf dem Teil des Grundstücks liegt, welcher hinausvermessen und nicht Teil des Kaufgegenstandes werde wird. Nach Vorlage des amtlichen Vermessungsergebnisses über die geteilten Flurstücke (Gehweg, Straße wurden hinausvermessen), hat jedoch die Begünstigte der Dienstbarkeit einen Antrag auf Löschung nicht bewilligt, da auf einer der erworbenen Flurstücke bereits eine Hausanschlussvorstreckung für Gas im Betrieb liegt.
Im Kaufvertrag ist geschrieben, dass die Erstellung der Grundstücks- und Hausanschlüsse, ausgehend von den derzeit bestehenden Haupt- und Entsorgungsleitungen, nicht Vertragsgegenstand ist und die Kosten und Aufwendungen zu Lasten des Käufers gehen.
Der Kaufvertrag wurde/konnte bis heute nicht abgewickelt werden, sprich ich konnte das Grundstück nicht bezahlen respektive ein Haus bauen. Ich bin bereits mit dem Verkäufer im Streit, weil dieser die Probleme der Löschung nicht in die Hand nimmt sowie grundsätzlich nicht den Besitz- und Eigentumsübergang voranbringt.

Ich bitte um eine rechtliche Auskunft z. Bsp., ob mit dem o. g. Sachverhalt ein Mangel im Kaufvertrag vorliegt oder welche Rechte ich als Verbraucher geltend machen kann. Danke!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Bei der Abwicklung der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarten Rechten und Pflichten ist der Notar Ihr Ansprechpartner, das gilt auch für die Einholung der Löschungsbewilligung. Diese Löschung gehört zu seinen Aufgaben, die er selbständig und unaufgefordert erbringt.

Sollte der Notar aufgrund der von Ihnen beschriebenen Sachlage nicht in der Lage sein, die Voraussetzungen für die Umschreibung zu schaffen, so sind Sie einerseits geschützt, weil Sie auch den Kaufpreis bis auf weiteres nicht bezahlen müssen. Andererseits besteht die Gefahr, dass der Vertrag nicht erfüllt werden kann und Sie daher dauerhaft Eigentum nicht erwerben und auch nicht bauen können.

Um den Eigentumserwerb doch noch abzuschließen ist zunächst daran zu denken, den Vertrag anzupassen, d.h. insoweit zu ergänzen, dass eine Löschung des Leitungsrechts nicht mehr erfolgen muss; hierfür stünde Ihnen dann aber ein geldwerter Ausgleichsanspruch zu. Beachten Sie, dass die Änderung formbedürftig sein muss, und zwar entsprechend dem bereits vorliegenden notariellen Kaufvertrag.

Sollte es zu keiner Vertragsanpassung kommen, so haben Sie, und dies sollte in dem Grundstückskaufvertrag bereits ausdrücklich geregelt sein, ein Kündigungsrecht und nachfolgend auch einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer, der den Vertrag nicht erfüllen konnte. Erfasst sind dann alle Aufwendungen und Kosten, die Sie im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrags erbracht haben wie zB Notarkosten, Kosten der Eintragung der Vormerkung, Bereitstellungszinsen Ihrer finanzierenden Bank, etc.

Auch hier ist es die Aufgabe des Notars, neutral zu beraten und ggfs. eine Änderung zu formulieren.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. ABschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2014 | 20:21

Sehr geehrter Herr Nelsen, vielen Dank für die sachliche, schnelle und umfangreiche Antwort. Ich hätte eine Nachfrage zum erwähnten Schutz als Verkäufer: Könnte ich verpflichtet werden den Vertrag zu ergänzen/zu ändern um den Erwerb abzuschließen oder habe ich bereits beim o. g. Fall das Recht zu kündigen?
Viele Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2014 | 20:29

Sie können in keiner Weise über den bisherigen Vertragsinhalt hinaus verpflichtet werden, es sei denn, Sie stimmen der Veränderung zu.
Wollen Sie dies nicht, so können Sie auch jetzt bereits kündigen.

Bewertung des Fragestellers 13.11.2014 | 20:33


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"Sachlich und zügige Beantwortung"
FRAGESTELLER 13.11.2014 5/5.0
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