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Abweichung der realen Flächengröße vom Kaufvertrag

| 16.08.2012 13:35 |
Preis: 45,00 € |

Kaufrecht

Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa

Lesenswert 0

Guten Tag,

Ich lebe im Ausland und verkaufe ein Haus mit Grundbesitz in Deutschland für einen Gesamtwert von € 47.000,- .

Der Kaufvertrag wurde von allen Beteiligten unterschrieben.

Von dem Kaufpreis entfallen
auf ein Hausgrundstück mit 708 qm Hof- und Gebäudefläche € 44.000,-
und auf ein angrenzendes Wiesengrundstück € 3.000,-

Das Wiesengrundstück wurde meinem Vater in einem Erbvertag 1983 vermacht. Die Fläche wurde mit ' ca 1000 qm ' angegeben, ein Lageplan wurde beigefügt. Das Testament wurde bisher nicht vollstreckt.

Wir haben die Vermessung nachgeholt, um das Vermächtnis zu vollziehen. Die Fläche ist um 345 qm kleiner als im Erbvertrag erwähnt. Dies entspricht 25 % der Gesamtfläche, aber nur 2% des Gesamtwertes. Der Hautgegenstand des Verkaufs waren Gebäude und Hoffläche, nicht das Wiesengrundstück.

Aufgrund der abweichenden Flächengröße des Teilgrundstückes, haben wir dem Käufer einen Preisnachlass vorgeschlagen. Er ist damit nur einverstanden, wenn er von dem Grundstücksnachbarn, und Miterben, die fehlende Fläche erwerben kann!
Als alternativen Kompromiss verlangt er vom Katasteramt die Bestätigung, die erfolgte Landvermessung sei fehlerhaft, und die von ihm erworbene Fläche betrage tatsächlich 1000 qm!

Ich bin zu weiteren Verhandlungen bereit, glaube aber nicht, dass man das Einhalten eines Vertrages von dem Verhalten Dritter abhängig machen kann.

Dem Kaufvertrag lag ein Lageplan (ein Auszug aus dem erwähnten Erbvertrag) bei.
Die umrandete Teilfläche wird als noch zu vermessend bezeichnet. Allerdings ist die Flächenangabe des Erbvertrages in den Vorbemerkungen zum Kaufgegenstand erwähnt.

Laut Vertag verzichtet der Käufer auf Ansprüche und Rechte wegen der Flächengröße.

Der Notar hält den Vertrag trotzdem für nicht vollziehbar ohne die erneute Einwilligung des Käufers. Die Abweichung sei zu groß.

Kann ich den Vollzug verlangen? Kann ich vom Käufer verlangen an der Vertragsanpssung mitzuwirken? Welche Forderungen des Käufers sind mir zumutbar? Wer trägt die Kosten im Falle eines Rücktritts?

Ein langwieriges Verfahren möchte ich natürlich vermeiden.

Vielen Dank

Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 233 weitere Antworten zum Thema:
Kaufvertrag

16.08.2012 | 15:46

Antwort

von
Rechtsanwalt Peter Dratwa
258 Bewertungen

E-Mail Beratung

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Entscheidend für die Frage, ob vorliegend ein Sachmangel des Kaufgegenstandes vorliegt und damit mögliche Rechte des Käufers aus § 437 BGB Nr. 1 – 3 BGB zu, also Nacherfüllung, Rücktritt vom Vertrag oder Minderung und, Schadenersatz auslöst, ist die Tatsache , ob der Plan, aus dem die Größe des Wiesengrundstückes hervorgeht, maßstabsgerecht ist oder nicht. Ist der Plan maßstabsgerecht, liegt kein Sachmangel vor, da die Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Größe des Wiesengrundstückes sich nach dem maßstabsgerechten Plan und nicht nach der Flächenangabe richtet. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 30. September 2011 - V ZR 17/11 eindeutig entschieden:

"Wird bei dem Verkauf einer noch nicht vermessenen Grundstücksfläche der Vertragsgegenstand - in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabsgerechten Plan als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßangabe bestimmt, geht der objektive Inhalt der Verkäufer- und der Käufererklärung in der Regel dahin, dass bei Differenzen zwischen der bezifferten und der der Grenzziehung entsprechenden umgrenzten Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist (Senat, Urteil vom 30. Januar 2004 - V ZR 92/03, NJW-RR 2004, 735; Urteil vom 13. Juni 1980 - V ZR 119/79, WM 1980, 1013, 1014; Urteil vom 15. März 1967 - V ZR 60/64, WM 1967, 489)."

Der maßstabsgerechte Plan hat zur Folge, dass sich auch die Sollbeschaffenheit des Grundstücks hinsichtlich Lage, Zuschnitt und Größe allein nach der Zeichnung richtet. Mit der herausgemessenen Fläche von ca. 655 qm an Wiesengrundstück hätte der Käufer den Kaufgegenstand in der vereinbarten Beschaffenheit erhalten, ein Sachmangel liegt gerade dann nicht vor.

Liegt dies bei Ihnen vor, haben Sie gegen den Käufer einen einklagbaren Anspruch auf Vertragsanpassung gem. 313 Abs, 1 BGB.

Ich bitte um Prüfung und Klärung in der Nachfrage, ob es sich um einen maßstabsgerechten Plan, aus dem der Käufer die Größe des Wiesengrundstückes hätte entnehmen können, gehandelt hat.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.08.2012 | 18:20

Vielen Dank für diese hilfreiche Antwort,
aber wie belege ich, dass der beigelegte Auszug aus dem Grundbuch maßstabsgerecht ist?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.08.2012 | 20:59

Sehr geehrter Fragesteller,

es geht vorliegend nicht um den Auszug aus dem Grundbuch, sondern um den Lageplan, der nach Ihren Angaben dem Kaufvertrag beigelegen hat und dessen umrandete Teilfläche als noch zu vermessend bezeichnet worden war.

Dieser Lageplan muss maßstabsgerecht gewesen sein. Der Maßstab muss aus dem Lageplan ersichtlich sein. Der Maßstab wird üblicherweise in der Form 1 : Maßstabszahl angegeben. Fehlt diese Angabe auf dem Lageplan, dann ändert sich die rechtliche Beurteilung. Dann liegt nämlich ein Sachmangel des Kaufgegenstandes vor. Die Tatsache, dass die umrandete Teilfläche als noch zu vermessend bezeichnet worden ist, ändert hieran nichts. Denn die Größenangabe des Wiesengrundstückes von ca. 1000 qm ergab sich den Vorbemerkungen zum Kaufvertrag.

Jedoch haben Sie offensichtlich einen Haftungsausschluss für Sachmängel hinsichtlich der Flächengröße (der Käufer verzichtet auf Ansprüche und Rechte wegen der Flächengröße) im Vertrag gem. § 444 BGB vereinbart. Diesen Haftungsausschluss kann der Käufer nur dadurch verhindern, indem er Ihnen eine arglistige Täuschung bei der Flächenangabe von 1000 qm im Kaufvertrag nachweist. Da Ihnen die tatsächliche Größe des Wiesengrundstückes nicht bekannt war, entfällt eine arglistige Täuschung mit der Folge, dass der Haftungsausschluss greift und der Käufer das Grundstück so abzunehmen hat wie es ist. Der Käufer kann aufgrund des Haftungsausschlusses keine Mängelrechte geltend machen und hat den Kaufpreis ohne Minderung zu zahlen. Ihr Angebot an den Käufer bezüglich eines Preisnachlasses ist ein Entgegenkommen von Ihnen und rechtlich nicht notwendig. Der Käufer hat aufgrund des Haftungsausschlusses bezüglich der Flächengröße den vollen Kaufpreis an Sie zu zahlen. Falls der Käufer sich weigert, können Sie ihn auf Zahlung Zug um Zug gegen Übertragung des Grundstückes verklagen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt