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Abwasserkanal verläuft über Nachbargrundstück und behindert Neubebauung


08.12.2014 19:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer



Der Abwasserkanal meines Hauses verläuft mit Duldung des Erblassers des Nachbarn, aber ohne Eintragung einer Grunddienstbarkeit und ohne sonstige schriftliche Vereinbarung, seit 1963 über dessen sehr großes Grundstück. Die Duldung wurde mündlich zwischen den beiden verstorbenen Erlassern vereinbart.

Genau der Teil des Grundstück, über den der Kanal in voller Länge verläuft, soll nun als Baugrundstück verkauft werden. Der Nachbar verlangt die Verlegung des Kanals, da sonst sein Grundstück nicht zu bebauen sei und ihm aufgrund der Nichtverkäuflichkeit finanzieller Schaden entstünde.
Der potentielle Käufer verlangt die sofortige Beseitigung des Kanals, da dieser in keinem Dokument (außer in den Bauplänen von 1963, die dem potentiellen Käufer bekannt sind) auftaucht und droht damit, den Kanal, der nirgends eingetragen ist (also weder im Grundbuch noch beim Katasteramt) , bei Aushubarbeiten zu zerstören und mir auftretende Verunreinigungen des Erdreichs in Rechnung zu stellen. Beim Bauamt der Gemeinde ist der Verlauf des Kanals aufgrund der Einzeichnung in den Bauplänen von 1963, bekannt.

Folgende Möglichkeiten wurden mir vom Nachbarn nahegelegt:
Möglichkeit 1: Neuanschluss meines Hauses an ein anderes Kanalsystem mittels Druckentwässerungsanlage, Verlegung der Dachentwässerung, etc. beläuft sich auf Kosten von ca. € 30.000 und beinhaltet erhebliche Folgekosten (z.B. 2mal jährliche Wartung der Druckpumpe, Stromkosten für den Betrieb dieser Druckpumpe, Austausch von Verschleißteilen)
Möglichkeit 2: Verlegung des Kanals über das verbleibende Restgrundstück des Nachbarn, allerdings ebenfalls auf meine Kosten. Kosten dieser Maßnahme ca. € 18.000.
Der Nachbar würde in diesem Fall darauf bestehen, dass keine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen wird. Einem Privatvertrag würde er zustimmen.

Meine Frage: Muss ich den Kanal verlegen lassen? (Das Baugrundstück ist ohne Verlegung vermutlich nicht verkäuflich.) Wer trägt dafür die Kosten?

Da ich mein Haus demnächst verkaufen möchte, stellt sich weiterhin die Frage, inwieweit ich den künftigen Besitzer über den Nachbarschaftsstreit informieren muss, und ob der künftige Besitzer verpflichtet werden kann, den Kanal auf eigene Kosten verlegen zu lassen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung wie folgt beantworten:

Die 1963 mit dem Erblasser getroffene Vereinbarung entfaltet keine Rechtswirkungen mehr gegenüber dessen Rechtsnachfolger, Ihrem jetzigen Nachbarn, da eine Eintragung des Leitungsrechts in das Grundbuch unterblieben ist.

Leider ist es auch nicht von Belang, dass der Nachbar ein relativ großes Grundstück hat und der Verlauf des Abwasserkanals bei der Gemeinde bekannt und dort eingetragen ist.

Wenn keine neue Vereinbarung zustandekommt, kann Ihr Nachbar daher den Teil des Abwasserkanals, der sich auf seinem Grundstück befindet, entfernen (lassen). Aufgrund der jahrelangen Duldung ist Ihnen allerdings eine angemessene Frist von 4 Wochen einzuräumen, damit Sie entsprechend für eine anderweitige Abwasserentsorgung disponieren können.

Ein potentieller Käufer darf den Abwasserkanal allerdings solange nicht beseitigen, bis er auch tatsächlich eine entsprechende Rechtsposition erworben hat, also im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

Für welche der angebotenen Möglichkeiten Sie sich entscheiden, sollten Sie vorab mit einem Fachmann, z.B. einem Bausachverständigen, klären.

Den auf dem fremden Grundstück verlaufenden Teil Ihres Abwasserkanals müssen Sie auf jeden Fall, wenn dies vom Eigentümer des Nachbargrundstückes mit angemessener Fristgewährung verlangt wird, auf Ihre Kosten beseitigen lassen.

Wenn Sie, ohne dass die Angelegenheit vorher ordentlich geklärt worden ist, Ihr Hausgrundstück veräußern, sind Sie verpflichtet, dem Käufer die Abwassersituation zu offenbaren. In einem eventuellen Grundstückskaufvertrag können natürlich Regelungen hierzu getroffen werden, z.B. auch die, dass der Käufer die Kosten für die Verlegung des Abwasserkanals bzw. eine Modifizierung der Abwassersituation zu übernehmen hat.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick zu den angefragten Problematik verschafft zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2014 | 21:47

Beim Rechtsnachfolger handelt es sich um ein Kind des Erblassers, das über den Verlauf des Kanals Zeitlebens informiert war, da es selbst dort seit über 40 Jahren wohnt. Ich frage mich also, ob der Beseitigungsanspruch nach mehr als 30 Jahren nicht verjährt ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2014 | 22:01

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie fragen jetzt einen modifizierten bzw. ergänzten Sachverhalt mit Verjährungsfragen an.

Bereits im Rahmen der Beantwortung Ihrer Ursprungsfrage hatte ich Sie darauf hingewiesen, dass über die Nachfragefunktion keine neuen oder neu aufgetrenene Fragen zulässig sind.

Der Grund hierfür liegt darain, dass ich nun die Rechtslage hinsichtlich Ihrer neuen Fragen untersuchen müsste, was wiederum einen entsprechenden Zeitaufwand erfordert, der durch das angebotene Honorar, das sich zudem Portalbetreiber und Anwalt im Ergebnis teilen und unter Berücksichtigung der anwaltlichen Haftung, die hier nicht unerheblich ist, leider nicht abgegolten ist.

Ich bitte Sie insoweit um Verständnis, dass ich in Anbetracht der o.g. Gründe zu Ihren weiteren Fragen keine Stellung nehmen kann.

Vorliegend dürfte jedoch gelten, dass die Kenntnis Ihres jetzigen Nachbarn sowie der Zeitablauf nicht relevant sind.

Ich schlage daher vor, dass Sie für den Fall einer abschließenden rechtlichen Beurteilung Ihrer neuen Fragen diese Fragen als neue Fragen einstellen.

Freundliche Grüße

Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt

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