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Abtretung Mietansprüche, Fehlender Nachweis der Mietkaution, Einbehalt Miete


29.10.2014 23:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen seit 2010 in einer Mietwohnung und haben die Mietkaution auf das Vermieterkonto überwiesen. Eine andere Bank unseres Vermieters hat uns am 29.09.2014 mitgeteilt, dass der Vermieter seine Mietansprüche in voller Höhe für die gesamte Dauer der Vermietung an sie abgetreten hat. Eine Kopie der Abtretungserklärung von 12.11.2012 war beigefügt. Da wir erst am 29.09.2014 von der Abtretung erfahren haben, haben wir bisher einmal an die Bank bezahlt.

Wir gehen davon aus, dass der Vermieter unsere Mietkaution nicht ordnungsgemäß angelegt hat. Wir haben ihn deshalb am 03.10.2014 aufgefordert einen entsprechenden Nachweis vorzulegen. Ansonsten würden wir die Miete entsprechend einbehalten. Die Bank haben wir darüber informiert. Sie hat uns inzwischen mitgeteilt:

- wir müssen weiterhin an die Bank zahlen
- über die Kaution wissen sie nichts und wir sollten uns wegen des Kautionsnachweis an den Vermieter wenden
- eine Verrechnung Miete gegen Kaution während des Mietverhältnis ist nicht möglich

Wir haben weiterhin keinen Kautionsnachweis vorliegen und wissen, dass der Vermieter hohe Schulden bei mehreren Gläubigern hat. Mittlerweile haben wir die Wohnung zum 31.01.2015 fristgerecht gekündigt.

Können wir die nächsten Mieten zu Recht einbehalten bis der Kautionsbetrag abgegolten ist oder geht der Anspruch der Bank vor? Sobald uns ein Kautionsnachweis vorgelegt wird, würden wir natürlich die Miete nachzahlen.

Mit freundlichen Grüßen
30.10.2014 | 05:33

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn die Bank tatsächlich nur Gläubigerin der monatlichen Mietzinszahlungen ist, dann kann der Mietzins nicht einbehalten werden. Bei Abtretungen kann nach § 404 BGB der Schuldner zwar auch dem neuen Gläubiger Einwendungen entgegensetzen. Dies gilt aber nach § 406 BGB bei Aufrechnung nicht, wenn die Forderung - also in diesem Fall das Auskunftsverlangen - erst nach Abtretung fällig geworden ist. Hier haben Sie den Vermieter erst nach Forderungsabtretung und Kenntnis derselben zur Auskunft aufgefordert.

Die Verpflichtung zur Anlage der Kaution abgetrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters soll natürlich diese für genau den Fall schützen, dass der Vermieter insolvent wird.

Sie könnten den Vermieter auf Auskunft verklagen und auch Strafanzeige wegen Untreue nach § 266 StGB stellen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2014 | 23:23

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung der Frage. Ist die Aufrechnung doch möglich? Ich habe diesbezüglich folgende gefunden:

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Forderung bereits dann erworben, wenn ihr Rechtsgrund gelegt ist, so dass bei Forderungen aus einem Vertrag auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 21. April 1971, VIII ZR 190/69, BGHZ 56, 112, 114 = MDR 1971, 749; Urteil vom 27. April 1972, II ZR 122/70, BGHZ 58, 327, 330 = MDR 1972, 680). Dann aber wären unsere Gegenforderungen (Mietkaution) weit vor der Abtretung erworben, weil das Mietverhältnis bereits 2010 abgeschlossen worden war.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.10.2014 | 10:16

Voraussetzung für die Aufrechnung ist nicht nur der Erwerb der Forderung, sondern auch die Fälligkeit. Diese tritt erst bei Verlangen ein.

Mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin

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