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Abstandsflächenbaulast, Wertminderung des Grundstückes


14.06.2017 08:04 |
Preis: 49,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber



Sehr geehrte Anwälte,
ich habe folgende Herausforderung:

Auf meinem Privatgrundstück (Kreis Stormarn, Schleswig-Holstein) liegen 60 qm Abstandsflächen, die durch eine grenzstehende bauliche Anlage (Schwarzbau, daher ohne Eintragung im Baulastenverzeichnis) auf der nachbarlichen Grundstücksgrenze ausgelöst werden (ein entsprechendes Gerichtsurteil liegt mir bereits vor). Die zuständige Bauaufsicht wollte gegen dieses Bauwerkes nicht einschreiten und das zuständige Verwaltungsgericht hat diese Vorgehensweise bestätigt - aus dem Grund der Verwirkung der Nachbarrechte, weil mein Rechtsvorgänger während der Bauphase des Schwarzbaus die zuständige Bauaufsicht nicht um Einschreiten gebeten hatte. Im Kaufvertrag sind aber alle Gewährleistungen ausgeschlossen und Arglist kann ich dem Rechtvorgänger nicht nachweisen. Daher ist ein Prozess wegen Wertminderung des Kaufpreises gegen den Verkäufer offensichtlich aussichtslos.

Kann ich unter diesen Umständen meinen Nachbar wegen Wertminderung meines Grundstückes verklagen und wie stehen für mich die Chancen, den Prozess zu gewinnen?

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Ratsuchende,

leider stehen ihre Chancen, den Prozess zu gewinnen, schlecht. Knackpunkt ist, dass das Nachbargebäude schon stand, als sie das Grundstück kauften. Daher waren ihnen die entscheidenden Punkte alle bekannt, eine Wertminderung nach Kauf erfolgte daher nicht. Sie müssten dem Gericht erklären, warum sie das Grundstück zu einem hohen Preis kauften, und danach dann eine Wertminderung geltend machen, obwohl sich nach dem Kauf nichts mehr änderte.

Wegen der Gewährleistungsrechte sollten Sie prüfen, ob nur die Sachmängelrechte oder auch die Rechtsmängelrechte ausgeschlossen sind. Oft werden nur Sachmängelgewährleistungsrechte ausgeschlossen. In Ihrem Fall handelt es sich aber um einen Rechtsmangel, nicht um einen Sachmangel.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2017 | 10:13

Sehr geehrter Herr Weber,
der Hausverkäufer hatte ein Gutachten des vom zuständigen Amtsgericht bestellten Gutachterausschusses, das bekräftigte, es seien keine Baulasten auf dem Grundstück und es ist weiter bebaubar. Daher wurde von mir der Kauf des Grundstückes getätigt. Im Kaufvertrag sind lediglich die Gewährleistungen wegen Sachmängel ausgeschlossen, die Rechtsmängel sind mit keinem Wort erwähnt. Stehen meine Chancen bei der Klage auf Wertminderung gegen den Rechtsvorgänger gut oder schlecht? Und wie wird ungefähr die Wertminderung berechnet: Vom Wert des Gesamtgrundstückes oder nur von der mit den Abstandsflächen belasteten Grundstücksfläche abhängig?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Mit freundlichen Grüßen
Ihre Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2017 | 14:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Chancen stehen gut, da es wie gesagt ein Rechts-, kein Sachmangel ist. Die Wertminderung wird anhand des Gesamtgrundstücks berechnet. Die Beweislast liegt bei Ihnen, Sie müssen also beweisen, wieviel das Grundstück auf dem freien Markt mit diesen Abstandsflächen zum Zeitpunkt des Kaufs wert war.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 14.06.2017 2/5.0
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