Absicherung Finanzierungen / Arbeitsleistung im Elternhaus

Antwort

von
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Sorgen zur ausreichenden Absicherung Ihrer bisherigen und zukünftigen Investitionen sind grundsätzlich berechtigt, dies, zumal Ihr Vater wohl Alleineigentümer des Hauses ist und im Erbfall Dritte von dieser Vermögensmehrung profitieren könnten. Schließlich investieren Sie in fremdes Eigentum.

1. Die für beide Seiten beste Lösung ist sicherlich die der Einigung.

Was konkret für Möglichkeiten letztendlich in Betracht kommen, hängt im wesentlichen davon ab, auf was man sich im Verhältnis des Grundstückseigentümers (Vaters) und Ihnen einigen kann. Nach Möglichkeit sollte auch nicht nur nach einer schuldrechtlichen (vertraglichen) Lösung gesucht werden, sondern auch eine dingliche (berührend das Eigentum bzw. grundbuchmäßige Absicherung)Lösung gefunden werden.

Die Möglichkeiten einer Regelung und Absicherung Ihrer Investitionen sind äußerst vielfältig und können in diesem Rahmen nur angerissen werden.

Zum einen wäre die Regelung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, eines Übergabevertrages, möglich. Auch hier gibt es zahlreiche Möglichkeiten und Einzelheiten. So könnte im Rahmen eines Übergabevertrages das Eigentum an dem Haus-Grundstück an Sie übertragen werden. Ihre Eltern könnten sich z.B. an einer Wohnung ein lebenslangens Wohnrecht einräumen lassen. Zusätzlich könnte z.B. eine Rentenverpflichtung übernommen werden. Auch eine Nießbrauchsbestellung könnte diskutiert werden. Unter Berücksichtigung Ihrer bisherigen Investitionen kann eine Ausgleichszahlung an die weichenden erben vereinbart werden. Sie wären dann Eigentümer und investieren zukünftig in Ihre eigene Immobilie.

Statt einer Ausgleichszahlung könnte auch die Begründung von Wohnungseigentum angedacht werden und dann eine entsprechende Zuordnung der Sondereigentumsrechte (Wohnungen) an Vater bzw. Eltern, Sie und Geschwister erfolgen. Diese Lösung hätte jedoch den praktischen Nachteil, dass Sie für sämtliche baulichen Veränderungen, die sich nicht ausschließlich am Sondereigentum abspielen in der Regel die Zustimmung der weiteren Miteigentümer benötigen. Ferner fragt es sich, ob für Instandhaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums Sie immer einen Mehrheitsbeschluss erreichen können.

Schließlich wäre eine gewisse, wenn auch risikobehaftetet Absicherung in einem Erbvertrag möglich. Das Wesen des Erbvertrages liegt darin, dass der Erblasser an seine vertragliche Verfügung von Todes wegen gebunden ist. Eine spätere letztwillige Verfügung, die dem entgegensteht, ist unwirksam. Der Vertragserbe hat daher eine durch den Erblasser nicht mehr zerstörbare Aussicht, Erbe (oder Vermächtnisnehmer) zu werden. Dennoch hat der Vertragserbe zu Lebzeiten des Erblassers noch keine Rechte an dessen Vermögen. Der Erblasser ist nach wie vor Herr seines Vermögens und kann frei unter Lebenden verfügen.

Als weitere Alternative könnte zwischen Ihnen und Ihrem Vater ein Darlehnsvertrag hinsichtlich der Investitionssumme vereinbart werden, dies bei darlehensweiser Hingabe des Investitionsbetrages - ggf. unter regelmäßiger Fortschreibung des Darlehnsbetrages. Das Darlehn kann vorsichtshalber grundbuchmäßig abgesichert werden.

Sie sollten daher zunächst das Gespräch mit Ihrem Vater suchen,Ihre Vorstellungen äußern und darlegen,wie Sie sich die Zukunft der Immobilie und Ihre weiteren Investitionen vorstellen könnten und zusammen mit dem Vater die Grundzüge einer Einigungsmöglichkeit suchen. In diesem Zusammehang könnte auch eine Berücksichtigung der bisherigen Investitionen erfolgen. Das weitere - und damit konkrete - sollten Sie mit Hilfe eines Rechtsanwalts entwerfen.

Sollte eine Einigung nicht zustandekommen, so stellt sich die Frage, mit welchem Rechtsgrund Sie in die Immobilie investiert haben. Auf einen derartigen Rechtsgrund weist Ihr Hinweis hin, dass der Vater wohl einen Teil der Investitionen/Barmittel "zurückgezahlt" hat. Hier sollte der Sachverhalt weiter abgeklärt werden. Möglicherweise könnte hier ein Darlehnsvertrag gesehen werden. Sollte für die Investitionen kein Rechtsgrund vorliegen, so kämen möglicherweise Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht. Hier könnte sich aber das Problem der sogenannten aufgedrängten Bereicherung stellen. Es wäre die Frage, ob Wertsteigerungen eingetreten sind, aus denen der Eigentümer Vorteile ziehen kann, ggf. in welcher Höhe dieser Vorteil besteht. Gerade zu diesem gesamten Fragenkomplex müßte der Sachverhalt in allen Einzelheiten noch abgeklärt und geprüft werden, dies auch betreffend der Beweislage. Auch im Erbfall kommt es auf die grundsätzliche Frage an, welche Ansprüche gegen den Erblasser bestanden.

Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr