15.06.2011 | 12:00
Antwort
von
Rechtsanwalt Jan Wilking
450 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Jeder Wohnungseigentümer hat als Kontrollrecht ein Recht auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen, worunter auch die abgeschlossenen Versicherungsverträge fallen. Die entsprechende Verpflichtung des Verwalters, Einsicht in die genannten Unterlagen zu gewähren, ergibt sich aus
§ 28 Abs. 3 WEG, §§
675,
666 BGB i.V.m.
§ 259 BGB und dem Verwaltervertrag, vgl. OLG München, Beschluss vom 09.03.2007; Az:
32 Wx 177/06.
Der Verwalter ist zudem verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung, Instandsetzung und in dringenden Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, §
27 Absatz 1 Nr.2 und
3 WEG. Wenn der Eisenrost also zum Gemeinschaftseigentum gehört und dadurch sogar die Sicherheit der Bewohner gefährdet ist, muss der Verwalter nach Kenntnis umgehend die erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um die Gefährdung zu beseitigen.
Ich empfehle, dass Sie die Verwaltung schriftlich per Einschreiben mit Rückschein wegen Untätigkeit abmahnen und unter kurzer Fristsetzung letztmalig auffordern, mit Ihnen einen verbindlichen Termin zum Zwecke der Einsichtnahme in die Unterlagen zu vereinbaren und die erforderlichen Maßnahmen bezüglich des defekten Eisenrostes zu ergreifen. Reagiert die Hausverwaltung auch hierauf nicht, besteht die Möglichkeit, die Hausverwaltung abzuberufen und zugleich den Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung beschließen,
§ 26 Absatz 1 WEG. Neben der Abberufung des Hausverwalters und der damit verbundenen Beendigung der Amtsstellung ist zudem die Kündigung des Hausverwaltervertrages zu erklären.
Die Eigentümer können auch zunächst mehrheitlich eine
Abmahnung der Hausverwaltung wegen Untätigkeit beschließen, um Druck auf die Hausverwaltung auszuüben. Dann kann für den Fall, dass der Verwalter gegen eine spätere Kündigung gerichtlich vorgeht, durch die Abmahnung in einem Gerichtsverfahren besser belegt werden, dass das Vertrauensverhältnis gestört ist. Dies bietet sich insbesondere dann an, wenn die Möglichkeit der Abberufung des Hausverwalters auf das Vorliegen eines so genannten wichtigen Grundes beschränkt wurde, was z.B. in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein kann.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
15.06.2011 | 15:00
Bei dem Eisenrost handelt es sich um das Schmutzabstreifgitter vor der Haustür, eingelassen in Speis/Beton, dieser ist durchgerostet und an einer Stelle durchgebrochen,
Drmesser des Lochs ca. 13-13 cm, tiefe ca. 8 cm.
Kann die Abwahl der HVW nur EGT-Beschluss mit Mehrheit erfolgen oder reicht auch 1 Eigentümer
aus, wenn die anderen zu bequem sind und keine weiter arbeit damit haben wollen.
vielen Dank im voraus
Manfred Bodamer
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
15.06.2011 | 19:09
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Nach Ihrer Schilderung handelt es sich bei dem Eisenrost um Gemeinschaftseigentum, so dass die Hausverwaltung die erforderlichen Maßnahmen zur Beseitigung des gefährdenden Zustands im Rahmen der ihr übertragenen ordnungsgemäßen Verwaltung einleiten müsste.
Abgesehen von der Abberufung per Eigentümerbeschluss kann der Verwalter auch per Gerichtsbeschluss abberufen werden. Ein Rechtsschutzbedürfnis eines einzelnen Wohnungseigentümers für die gerichtliche Abberufung eines Verwalters ist dann anzunehmen, wenn der Versuch des Wohnungseigentümers, einen Mehrheitsbeschluss über die Abberufung herbeizuführen, gescheitert ist oder wenn ihm die vorherige Anrufung der Versammlung in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse nicht zugemutet werden kann (OLG Rostock, Beschluss vom 20.05.2009, 3 W 181/08). Eine gerichtliche Abberufung des Verwalters ist gerechtfertigt, wenn die Nichtabberufung durch die Wohnungseigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG widerspricht, was insbesondere der Fall ist, wenn ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung vorliegt. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, entscheidet das Gericht nach Interessenabwägung. Wenn die anderen Wohnungseigentümer aber keine Notwendigkeit für eine Abberufung sehen, kann dies möglicherweise vom Gericht als Indiz dafür gewertet werden, dass die Pflichtverletzungen der Hausverwaltung noch kein Ausmaß angenommen haben, dass eine sofortige Abberufung rechtfertigt. Eine Klage wäre daher nicht ohne Risiko. Deshalb sollte zunächst versucht werden, die anderen Eigentümer zu überzeugen und einen Mehrheitsbeschluss zu erreichen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
