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Abschreibung Erbimmobilie + anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen


27.08.2017 16:57 |
Preis: 78,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von



Hintergrund:
A und B sind die Eltern von C und D.
A und B (verheiratet) erwerben in 1985 ein Eigenheim (Baujahr 1963)
Scheidung der Eheleute A und B in 2006
Tod von A im Januar 2008
Tod von B im März 2017
C und D nunmehr Erben des Eigenheims zu jeweils 50%
Im Eigenheim lebt nun nur noch der Lebensgefährte von B (fortan also als Mieter)
D beabsichtigt C dessen Anteile abzukaufen um die Immobilie weiterhin zu vermieten
C und D einigen sich auf einen Verkaufspreis i.H.v. 150.000€ für die Anteile des C.

Besitzverhältnisse:
Zunächst A und B jeweils 50%
Nach Scheidung weiterhin jeweils 50% (B verbleibt im Eigenheim zusammen mit C und D)
Nach Tod von A: 50% Anteil des B, 25% Anteil des C, 25% Anteil des D (in Erben-/Eigentümergemeinschaft)
Nach Tod von B: 50% Anteil des C, 50% Anteil des D (in Erbengemeinschaft, C und D zwischenzeitlich nicht mehr dort wohnhaft)


Sehr geehrte Damen und Herren,
zu oben geschildertem Sachverhalt stellen sich mir (als D aus obigem Beispiel) einige wichtige Frage hinsichtlich Steuerthemen im Rahmen der Vermietung der Immobilie.

1. Kann D den an C bezahlten Betrag als Anschaffungskosten für die nächsten 50 Jahre zu 2% jährlich abschreiben? Angenommen C und D einigen sich auf einen Gesamtwert i.H.v. 300.000€ - darin enthalten 80.000€ Bodenwert - würden die für AfA relevanten Anschaffungskosten also (300.000€ ./. 80.000€) / 2 = 110.000€ betragen. Somit wären jährlich 2.200€ steuerwirksam abzuschreiben. Ist die Rechnung so korrekt?

2. D plant nach Abschluss des Kaufvertrages das Objekt zu renovieren. Keine Anbauten, keine Wohnflächenvergrößerung, lediglich optische Renovierungsarbeiten (Tapeten, Decken, Böden) sowie kleinere Reparaturen an Sanitär und Elektrik. Alles in allem keine Standardhebung des Mietobjektes, allerdings scheint die Rechtsprechung mittlerweile den Standpunkt zu vertreten, dass selbst diese bisher als Schönheitsreparaturen bezeichneten Ausgaben als Instandsetzungs- und Modernisierungskosten den anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen zuzuordnen sind.
Da zu 50% unentgeltlich erworben und zu 50% entgeltlich erworben, müsste folgende Rechnung zutreffen: 50% der anfallenden Netto-Renovierungskosten können als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand in die Steuererklärung aufgenommen werden. Die weiteren 50% der anfallenden Netto-Renovierungskosten können nur dann als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand berücksichtigt werden, wenn der Betrag 15% der Anschaffungskosten i.H.v. 150.00€ nicht übersteigt. Andernfalls muss dieser Teil der Netto-Renovierungskosten zusammen mit den abschreibbaren Anschaffungskosten aus Frage 1 über 50 Jahre abgeschrieben werden. Trifft dies so zu?

3. Ist die ebenfalls komplett neu zu beschaffende Einbauküche in diesem Zusammenhang ebenfalls zu berücksichtigen oder kann diese auf die übliche Weise zu 10% jährlich über 10 Jahre abgeschrieben werden?

4. Was zählt in Bezug auf „anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen" tatsächlich als Kosten? Natürlich die Kosten, die durch Beauftragung eines Handwerkers entstehen. Aber sind beispielsweise auch Kosten für selbst ausgeführte Arbeiten hinzuzurechnen, beispielsweise wird Material für neuen Laminatboden gekauft und selbst verlegt oder Terrassenplatten neu beschafft und selbst verlegt. Müssen diese Materialkosten auf die Netto-Renovierungskosten (Netto-Handwerker-Rechnungen) aufgeschlagen und gesamtheitlich berücksichtigt werden? Wenn ja, dann sicher nur die Netto-Materialkosten?

Ich hoffe ich konnte meine Fragen einigermaßen verständlich niederschrieben und hoffe auf eine positive, meine Vermutungen stützende Antwort Ihrerseits.
Besten Dank im Voraus!

Freundliche Grüße
27.08.2017 | 19:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die Bearbeitung Ihrer Frage ist sehr aufwendig, innerhalb der hier vorgeschriebenen 2 h ist dies nicht zu schaffen. Ich erlaube mir daher im Laufe des Abends auf diese zurück zu kommen. Ich bedanke mich für Ihre Geduld.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.

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