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Abnahme trotz Mangel


| 10.11.2014 11:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Hallo!
Folgende Problematik:
- Kauf einer ETW von einem Bauträger
- Vermittlung über einen Makler
- Prospektangaben sahen im Grundriss kein Gäste- WC vor, stattdessen wurde der HWR vergrößert – in der Baubeschreibung wurde jedoch Gäste WC erwähnt
- Besichtigung wurde vorgenommen- Rohbauinstallationen waren bereits abgeschlossen, sodass lediglich Fliesen-, Wandarbeiten usw. nach Wahl des Käufers durchgeführt werden mussten
- Auf Nachfrage, warum kein Gäste WC eingebaut wurde, sagte man uns, dass dies nicht gemacht wird und ein nachträglicher Einbau möglich sei, allerdings gegen Aufpreis
- Dies haben wir vorerst so hingenommen
- Notarvertrag wurde unterschrieben mit Baubeschreibung und ein angeblich veralteter Bauplan/Grundriss mit Gäste WC
- Wir bestehen jetzt auf die Leistung gem. Vertrag, da das Gäste WC u.E. jederzeit zum Kaufpreis gehörte, uns aber verschwiegen wurde
- Bauträger will das Bad nicht einbauen und verweist zum einen darauf, dass wir offensichtlich wussten, dass kein Gäste WC zur Wohnung gehört
- Zum anderen meint der Bauträger, haben wir vertraglich vereinbart, dass die Rohbauinstallationen abgeschlossen sind. Hier ein Auszug über den betreffenden Abschnitt:
-------------------------------

1. Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzung ist die Mitteilung des Notars, dass a) alle etwa zum Vollzug und zur Rechtswirksamkeit erforderlichen Genehmigungen vorliegen und keine Gründe ersichtlich sind, die gegen die Wirksamkeit des Vertrages sprechen;
b) eine Auflassungsvormerkung gemäß Abschnitt XI. dieses Vertrages am Kaufgegenstand für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist; wobei unter Mitwirkung des Käufers bestellte Grundstücksbelastungen der Auflassungsvormerkung im Rang vorgehen dürfen.
Der Notar wird beauftragt, die Bestätigung dem Käufer schriftlich mitzuteilen. Der Verkäufer erhält eine Abschrift.
2. Weitere – vom Notar nicht zu bestätigende – Grundvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist, dass die Baugenehmigung zu dem vertragsgegenständlichen Bauvorhaben vorliegt. Diese Voraussetzung teilt der Verkäufer dem Käufer hiermit mit.
3. Fälligkeit des Kaufpreises Hinsichtlich des Bautenstandes des vertragsgegenständlichen Bauvorhaben erklären die Beteiligten, dass folgende Arbeiten derzeit vollständig hergestellt sind: Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten, Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär-, und Elektroanlagen, Fenstereinbau einschließlich der Verglasung, Innenputz (ausgenommen Beiputzarbeiten), Estricharbeiten und Fassadenarbeiten.
Im Hinblick auf diesen erreichten Bautenstand ist ein Kaufpreisteilbetrag i.H.v. 85,3 % der Vertragssumme zur Zahlung fällig 14 Tage nach Vorliegen der in Ziffern 1 und 2 genannten Grundvoraussetzungen.
------------------------------------------------------------------------------------
- Objekt ist gem. Bauträger mittlerweile vollständig hergestellt und hat daher einen Abnahmetermin mit uns vereinbart

Wie verfahren wir jetzt? Wir sind weiterhin der Meinung, dass uns das Gäste WC bewusst verschwiegen wurde. Wir hätten die ETW auch ohne Gäste WC genommen, jedoch dachten wir, dass ein Gäste WC den Kaufpreis weiter erhöht hätte.
Können wir in die Wohnung ziehen bzw. die Abnahme vornehmen, mit Verweis auf das fehlende Gäste WC (wesentlicher Mangel oder nicht)?
Idealerweise möchten wir in zeitnah in die Wohnung ziehen und evtl. Kaufpreis mindern, indem die Sicherheitsleistung (5%) einbehalten wird. Oder müssen wir dem Bauträger eine Frist zur Nacherfüllung setzen, obwohl er dies eigentlich schon ausgeschlossen hat? Nach seiner Auffassung liegt hier gar kein Mangel vor. Wie verhält es sich mit „Schadensersatz statt Leistung"?
Sehr geehrte Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Ist das Bauwerk mangelhaft, kann der Besteller (das sind Sie) nach § 634 BGB Rechte geltend machen.
Mangelbehaftet ist das Werk dann, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, folgend aus § 633 Absatz 2 BGB.

Fraglich ist, ob es bezüglich der Einrichtung eines Gäste-WCs zu einer Beschaffenheitsvereinbarung gekommen ist.

In der Baubeschreibung findet die Einrichtung eines Gäste-WCs Erwähnung. Ebenso ist ein solches im Bauplan/Grundriss eingezeichnet. Damit könnte es zu einer diesbezüglichen Beschaffenheitsvereinbarung gekommen sein.

Grundstückskaufverträge bedürfen jedoch – um rechtswirksam zu sein – der notariellen Beurkundung nach § 311 b Absatz 1 BGB. Diese ist zwar erfolgt, fraglich ist jedoch, ob der entsprechende Bauplan/Grundriss mitbeurkundet und damit Bestandteil des Grundstückskaufvertrages wurde. Ist der Vertrag in dieser Hinsicht unvollständig beurkundet, so ist die getroffene Beschaffenheitsvereinbarung nichtig und der Vertragspartner ist daran nicht gebunden, BGH NJW 1981, 222.

Die aus dem Bauplan/Grundriss und der Baubeschreibung sich ergebende Beschaffenheitsvereinbarung (=Gäste-WC) müsste dem Formerfordernis des § 311 b Absatz 2 entsprechen.

Es muss im unmittelbaren Text des Grundstückskaufvertrags (der Niederschrift) auf den Bauplan/Grundriss/Baubeschreibung verwiesen werden, folgend aus § 9 Beurkundungsgesetz und BGH NJW 2004, 3330. Ist das nicht der Fall, liegt also der Plan/die Beschreibung nur lose bei, wird die sich daraus ergebende Beschaffenheitsvereinbarung (=Gäste-WC) nicht Teil des Grundstückskaufvertrags; der Unternehmer ist somit nicht zur Einrichtung des Gäste-WCs verpflichtet.

Gehen wir davon aus, dass in der beurkundeten Niederschrift des Kaufvertrags ein Verweis auf die von Ihnen erwähnten Zeichnungen/Beschreibungen enthalten ist, auf denen wiederum die Errichtung eines Gäste-WCs vorgesehen ist. Damit ist die Einrichtung eines Gäste-WCs Teil der (dann rechtswirksamen) Beschaffenheitsvereinbarung.

Dann ist der Bauunternehmer zur Errichtung desselben verpflichtet. Tut er das nicht, leistet er mangelhaft, s.o.

Sie können dann unter den Voraussetzungen der §§ 634, 635 Nacherfüllung verlangen, unter den Voraussetzungen des §§ 634, 637 eine Selbstvornahme vornehmen und Ersatz der hierfür eigenständig erbrachten Aufwendungen verlangen, vom Kaufvertrag unter den Voraussetzungen des §§ 634, 636 BGB zurücktreten oder Schadenersatz verlangen oder die Vergütung unter den Voraussetzungen des §§ 634, 638 BGB mindern.

PROBLEMATISCH könnte allerdings die von Ihnen als möglich erwähnte Abnahme des Bauwerks sein. Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, so stehen ihm Mangelrechte nur dann zu, wenn er sich diese bei Abnahme vorbehält, § 640 Absatz 2 BGB.
Sie haben bei Besichtigung des Rohbaus, aber vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags hingenommen, dass nach Ihrerseitiger Nachfrage der Einbau eines Gäste-WCs abgelehnt wurde.
Sie kannten daher den entsprechenden Mangel, haben aber nichts unternommen.
Abgesehen davon, dass hierin eventuell ein für die Abnahme ausreichend schlüssiges Verhalten ihrerseits vorliegen könnte, wird Ihnen die Formulierung Nr. 3 im beurkundeten Kaufvertrag arge Probleme bereiten.
Denn hierin erkennen Sie ausdrücklich die vollständige Herstellung des Rohbaus an, in dem Wissen, dass dies aufgrund fehlenden Gäste-WCs nicht der Fall ist. Dies ist ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Absatz 2 BGB und hierin ist auch eine Billigung der Leistung als vertragsgemäß und damit eine Abnahme zu sehen, § 640 BGB.

Mithin bitte ich Sie zunächst zu überprüfen, ob bei der Beschaffenheitsvereinbarung der Kaufsache im Notarvertrag ein Bezug zu der Baubeschreibung und der Bauzeichnung enthalten ist.

Da der Sachverhalt sehr komplex ist, bitte ich Ihnen an, sich mit mir telefonisch unter meiner direkten Durchwahl 0211 35590816 in Verbindung zu setzen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2014 | 14:44

Sehr geehrter Herr Dratwa,

vielen Dank für Ihre schnelle und umfassende Antwort. Der Notarvertrag verweist explizit auf die Teilungserklärung, die Anlage des Vertrages ist und in derer sowohl die Baubeschreibung als auch der Bauplan ein Gäste-WC vorsieht.


Ich werde Sie kurzfristig telefonisch kontaktieren.

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2014 | 19:46

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für das Telefonat bei dem die Fragen geklärt werden konnten.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.11.2014 | 00:18


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