Abgeltungsquote bei noch nicht aufgelaufenem Renovierungsintervall

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2012 | 07:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Unsicherheit ist verständlich. Leider gibt es in Bezug auf die Abwälzung der Schönheitsreparaturen im Rahmen von AGBs mannigfaltig Rechtsprechung, die fortwährend wandelt. Insofern sind die längeren Fristen auch umstritten. Diese werden nur teilweise von den Gerichten zugrunde gelegt (vgl. z.B. http://www.mieterverein-hamburg.de/mietertipp/items/renovierungsfristen.html). Der BGH hat bisher nur angedeutet, dass er die kürzeren Fristen, wie bei Ihnen verwendet, wohl als unangemessen erachten wird. Ein klares Urteil besteht hierzu vom BGH leider noch nicht.

Eine Abgeltungsklausel ist unwirksam, wenn bereits Ihre Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05).

Ob Ihre Abgeltungsklausel unwirksam ist, hängt davon ab, ob diese als weiche oder harte Klausel einzuordnen ist. Sofern dort eine Formulierung wie „Im Allgemeinen", „In der Regel" sowie „Üblicherweise" aufgeführt ist, belegt dieses einen weichen Renovierungsturnus und ist grundsätzlich wirksam. Da mir Ihre Klausel/Vertrag nicht im Ganzen vorliegt, kann ich keine weitere Einschätzung tätigen. Ihre zunächst aufgeführte Klausel lässt einen weichen Turnus nicht eindeutig erkennen („wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."). Allerdings führen Sie in der Nachfrage im Beispiel auf „dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses (MV) voraus eine Renovierung erforderlich sein würde". Die Verwendung von „erforderlich sein würde" spricht hingegen für eine weiche Regelung.

Bei Wirksamkeit der Klausel gilt: Eine vor Fristablauf eintretende Fälligkeit kann nur in Ausnahmefällen angenommen werden; so, wenn die Räume extrem abgenutzt sind. Umgekehrt kann es trotz Fristablauf an der Fälligkeit fehlen, so z. B. wenn der Mieter die Räume kaum genutzt hat.

Zur Streichung sind Sie vorliegend in keinem Fall verpflichtet, da Sie ja die Abnutzung auch in Geld abgelten können. Sofern Ihr Vermieter von Ihnen die gesamte Renovierung verlangt, hat er die erhöhte Abnutzung darzutun. Dann sollten Sie ihn auffordern, die erhöhte Abnutzung zu beweisen. Wenn er nur eine zeitanteilige Abgeltung begehrt, erscheint dieses nicht notwendig.

Um nicht in Verzug mit etwaigen Pflichten zu kommen und Schadensersatz ggf zu schulden, sollten Sie daher einen Termin mit Ihrem Vermieter vor der Übergabe vereinbarten, damit er zu Ihren Renovierungspflichten Stellung nimmt und Sie genügend Zeit haben, ggf. auch eine etwaige Renovierung noch auszuführen. Als sinnvoll erachte ich es, sich mit dem Vermieter unter Darlegung Ihrer Rechtsansicht sich in der Mitte zu einigen, z.B. nur einen Raum zu streichen. Leider ist die Rechtslage nicht eindeutig. Eine Einigung in der Mitte beider Interessen erscheint m.E. sinnvoll.

Sofern Sie die Renovierungen auf Ihre Kosten ausführen sollten, können Sie auch im Nachhinein vom Vermieter bei Klärung der Rechtslage zu Ihren Gunsten hierfür vom ihm Ersatz verlangen.

Falls es sich um eine Individualabrede (speziell auf Sie zugeschnittenen und mit Ihnen ausgehandelten Vertrag), wovon ich nicht ausgehe, wäre die Rechtslage ggf. anders zu beurteilen. In diesem Fall können Sie mich gerne nochmals per E-Mail anschreiben.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass ich im Rahmen einer Erstberatung nicht zu weiteren Ausführungen befugt bin. Ich wünsche Ihnen, dass Sie eine gute Lösung für sich finden.

Mit freundlichen Grüßen

U. Müller-Guntrum
Rechtsanwältin