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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Abberufung der Hausverwaltung

Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,

wir haben ein paar spezielle Fragen aus dem Bereich des WEG, daher bitten wir auch um Beantwortung von einem Spezialisten auf diesem Gebiet. Vielen Dank im Voraus.

Vorgeschichte:
Bei der Eigentümergemeinschaft A handelt es sich um eine von fünf Eigentümergemeinschaften, die im Jahre 2000 von Mehrheitseigentümerin M in unterschiedlicher Größe begründet worden sind.

Wir sind in allen Eigentümergemeinschaften (über 350 Wohnungen) als Eigentümer vertreten; in zwei Eigentümergemeinschaften besteht zudem eine Funktion als Beiratsmitglied.

M ist ebenfalls noch in allen Eigentümergemeinschaften als Mehrheitseigentümer vertreten. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass das Abstimmungsverhalten des Mehrheitsinhabers M bisher immer so über die Verwaltungsfirma V angekündigt und auch durchgeführt wurde, dass sich der Mehrheit der übrigen Eigentümer angeschlossen wurde. Etwas Rechtsverbindliches diesbezüglich in schriftlicher Form gibt es jedoch nicht bzw. ist uns zumindest nicht bekannt.

Aufgrund einer großen Unzufriedenheit über V haben wir andere Verwalter um Abgabe von Angeboten gebeten. In zwei bisher durch geführten Eigentümerversammlung, in denen wir nicht Beirat sind, hat der Mehrheitsinhaber M seine Stimmen über die Verwalterfirma V, die im Übrigen eine 100 % Tochter der Firma M ist, an ein Beiratsmitglied abgegeben. Ob es weitergehende Weisungen zum Abstimmungsverhalten gegeben hat, ist uns nicht bekannt.

Der Verwalter V war bereit seine Vergütung in der einen EV (Eigentümerversammlung) um 2,00 € zu senken, in der anderen EV um 1,50 €. Trotz der vorliegenden günstigeren Angebote (weitere 2,00 €) und damit mehr als 10 %, hat die Versammlung mit der Mehrheit der an den Beirat übertragenen Stimmen den Vertrag der Firma V um weitere 5 Jahre verlängert.

Problemstellung:
Im Rahmen der Vorbereitung der diesjährigen Eigentümerversammlung der größten der Eigentümergemeinschaften (in der wir Beirat sind, M ist hier mit einem Stimmenüberhang von 2 Stimmen Mehrheitsinhaber) sind bei der Belegprüfung mehrere Beanstandungen vorgekommen.

Folgend schildern wir Ihnen die Beanstandungen und hätten dann von Ihnen gerne gewusst, ob die Punkte im Einzelnen oder in der Gesamtbetrachtung ausreichend sind, um dem Verwalter eine ordnungsgemäße Verwaltung abzusprechen, ihm die Entlastung zu versagen und eine Abberufung auf die Tagesordnung zu setzen. Anmerkung: Einer Kündigung (Mietrecht) bedarf es im Falle einer Abberufung nicht, da nach dem aktuellen Verwaltungsvertrag in diesem Fall der Vertrag automatisch endet.

1. Sollzinsen
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2004 kam es zu einer Unterdeckung des laufenden Kontos der Eigentümergemeinschaft. Die Bank hat hierfür Sollzinsen in Höhe von ca. 83,00 € berechnet. Der Verwalter führt dazu aus, er sei durch einen von ihm veranlassten Umzug nicht rechtzeitig in der Lage gewesen, eine entsprechende Summe vom Festgeld zu kündigen und damit das laufende Konto zu verstärken. Der Verwalter will dementsprechend die Kosten nicht übernehmen, sondern hat sie als Gemeinschaftskosten in den Entwurf der Abrechnung eingestellt. Erst auf massiven Protestes des Beirates hat sich der Verwalter letztendlich bereit erklärt, die Kosten selbst zu übernehmen.

2. Aus der uns vorgelegten Abrechnung ist ersichtlich, dass in mehreren Fällen Arbeiten von Firmen durchgeführt worden sind, bei denen es sich nicht um erforderliche Meisterbetriebe handelt. Die Verwaltung ist im 1. Quartal 2004 von uns auf diese Erfordernisse bereits hingewiesen worden.

3. Bei der Sanierung einer Dachgaube ist es dazu gekommen, dass die falsche Dachgaube saniert worden ist. Dies ist der Hausverwaltung trotz einer vertraglichen vereinbarten Ausführungskontrolle nicht aufgefallen. Erst auf unseren Hinweis ist der Irrtum bemerkt worden. Daraufhin wurde auch die zweite (richtige) Gaube Instand gesetzt. Die zusätzlichen Kosten in Höhe von 1.972,00 € sollen nun ebenfalls der Gemeinschaft auferlegt werden. Die Verwaltung argumentiert damit, dass auch die zuerst sanierte Gaube früher oder später hätte saniert werden müssen. Unabhängig davon bleibt selbst dann ein Vermögensschaden, da die o. g. Summe bis zu diesem Zeitpunkt hätte zinsbringend angelegt werden können.

4. Im Winter kam es dazu, dass jemand glättebedingt gestürzt ist und sich verletzt hat (Beinbruch). In einem Schnee- und Eisbeseitigungsvertrag wurden die Verpflichtungen die Arbeit gemäß der jeweiligen Ortssatzung auszuführen und die sich daraus ergebenden rechtlichen Verpflichtungen zu übernehmen an die auftragsnehmende Firma übertragen. Hierzu gehört ausweislich des Vertrages insbesondere die Haftung für Personen- und Sachschäden im Zusammenhang mit dem Auftrag der Schnee- und Eisbeseitigung. Obwohl von der beauftragten Firma der Nachweis einer entsprechenden Haftpflichtversicherung verlangt worden war, hat den eingetretenen Schaden die allgemeine Haftpflichtversicherung der Eigentümergemeinschaft übernommen, da die Hausverwaltung offenbar nicht auf die Haftung im Rahmen des Schnee- und Eisbeseitigungsvertrages verwiesen hatte.

5. Der im November 2000 geschlossene Hausmeistervertrag hat eine Laufzeit von einem Jahr und wurde ohne Verlängerungsoption geschlossen. Eine Vertragsverlängerung oder ein Anschlussvertrag bestehen nicht. Angeblich soll in einer Eigentümerversammlung die Vertragsverlängerung beschlossen worden sein. Entsprechender Schriftverkehr bzw. ein neu abgeschlossener Vertrag konnten auf Aufforderung nicht vorgelegt werden.

6. In 2004 ist durch eine Schadenmeldung aufgefallen, dass der seinerzeit abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (von 2000) unvollständig war bzw. im Versicherungsschein eine Hausnummer fehlte, so dass ein Gebäudeteil nicht versichert war. Die Versicherung war bereit bei Nachzahlung der Prämie diesen Kleinschaden zu übernehmen. Die Verwaltung führt hierzu aus, dass sie sicher ist, die Versicherung hätte mit dieser Regelung auch Schäden anderer Größenordnungen übernommen. Die fehlende Hausnummer ist im Übrigen auch auf der jährlichen Rechnung der Versicherung nicht als fehlend bemerkt worden.


Im Februar 2004 stellten wir bei einer gemeinsamen Besichtigung mit dem Verwalter und dem Hausmeister folgende Dinge fest:

- eine defekte Dachluke auf dem Trockenboden, so dass dort schon Regen eindringen konnte
Erledigung erst im 4. Quartal 2004 nach mehrmaliger Erinnerung, eine Rechnung ist für 2004 nicht in den Unterlagen zu finden

- Trockenboden mit Sperrmüll voll gestellt, Räumung ist bis heute nicht veranlasst worden, nicht einmal der obligatorische Aushang für die Bewohner, bitte ihre Sachen zu entfernen, trotz diverser eindringlicher Erinnerungen

- nicht ordnungsgemäß durchgeführten Einbau eines Dachflächenfensters durch einen Hausmeisterbetrieb, die Mängel sind zum Einen immer noch nicht behoben, zum Anderen wurde die Verwaltung in diesem Zuge darauf aufmerksam gemacht, das die Firma diesen Einbau nicht hätte vornehmen dürfen, da es sich nicht um einen entsprechenden Meisterbetrieb handelt.


Frage 1:
Ist die Mehrheitsinhaberin M zur Stimmabgabe im Falle einer Abberufung von V aus wichtigem Grund berechtigt, obwohl es sich um die wirtschaftlichen Interessen der 100 %igen Tochter V handelt (zudem identische Geschäftsführer, identischer Geschäftssitz)?

Frage 2:
Kann die Mehrheitsinhaberin M zu ihrem bisherigen Abstimmungsverhalten (anschließen an die übrige Mehrheit) verpflichtet werden?

Frage 3:
Wie verhält es sich, wenn M ihre Stimmen an einen Dritten abgibt? Kann auch dann noch von Majorisierung gesprochen werden?

Frage 4:
Kann der soeben abberufene Verwalter im darauf folgenden Tagungsordnungspunkt „Neuwahl eines Verwalters" wieder als Mitbewerber auftreten und z. B. durch „seine" Stimmenmehrheit sich selbst wieder wählen?

Frage 5:
Der Beirat wird aller Voraussicht nach die Entlastung des Verwalters nicht empfehlen. Was ist mit den Stimmen von M bzw. V als 100 %iger Tochter. Darf M bzw. V hier mit abstimmen und damit mit der Mehrheit sich selbst die Entlastung geben?

Zudem bitten wir Sie einen Formulierungsvorschlag für den Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters" zu übermitteln.

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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworte............

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