13.07.2012 | 00:21
Antwort
von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
§ 573a BGB befreit bei Gebäuden mit engen Berührungspunkten und daher erhöhtem Konfliktpotential den Vermieter bei der ordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses von der in
§ 573 BGB normierten Voraussetzung des „berechtigten Interesses". Die übrigen Kündigungsvoraussetzungen bleiben unverändert.
§ 573a Absatz 1 BGB, auf den Sie sich wohl berufen wollen, setzt voraus, dass das vom Vermieter selbst bewohnte Gebäude und die Mieterwohnung in einem einheitlichen Gebäude liegen und in dem gesamten Gebäude maximal zwei Wohnungen existieren. Das Merkmal des „Wohnens" bedeutet, dass dies nur bei einer natürlichen Person möglich ist und es bei mehreren Vermietern ausreicht, dass einer von ihnen das Merkmal erfüllt. Hierbei ist die Partei des Mietvertrages, nicht jedoch die Person des tatsächlichen Eigentümers von entscheidender Bedeutung. Ihre Freundin könnte die Voraussetzungen daher nur erfüllen, wenn Sie ebenfalls als Vermieterin im Mietvertrag genannt ist.
Ob der Vermieter in dem Gebäude seinen Lebensmittelpunkt haben muss, ist streitig (bejahend z.B. das LG Berlin
NJW-RR 1991, 1227). Der Gebrauch des Vermieters muss aber jedenfalls so intensiv sein, dass die Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen zwischen Vermieter und Mieter besteht. Dies ist bei überwiegendem Leerstehen der Wohnung eindeutig zu verneinen (LG Berlin WM 1980, 134). Auch die Benutzung als Wochenendhaus durch den Vermieter ist daher nicht ausreichend. Aus dem Schutzzweck der Norm ergibt sich dabei zudem die Einschränkung, dass das Sonderkündigungsrecht nicht bei geplanter wirtschaftlicher Verwertung des Hauses – beispielsweise der Veräußerung oder dem Abriss des Hauses und Neubau eines Sechsparteienmiethauses (LG Stuttgart
WM 2007, 75; LG Mannheim
NZM 2004, 256). Ich habe daher durchaus meine Zweifel, dass eine Kündigung gemäß
§ 573a BGB vor Gericht Bestand hätte, wenn Sie das Haus anschließend gleich verkaufen wollen. Zudem wird teilweise vertreten, dass die erleichterte Kündigung nach
§ 573a BGB nur möglich ist, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages das Gebäude selbst bewohnt (vgl. OLG Hamburg
NJW 1983, 182; LG Köln
WM 2000, 35). Auch können Missbrauchsfälle bei arglistigem Schaffen einer erleichterten Kündigungssituation durch den Vermieter über
§ 242 BGB zu einer Unwirksamkeit der Kündigung führen.
Ich habe daher durchaus meine Zweifel, dass Sie auf diesem Wege das von Ihnen gewünschte Ziel erreichen werden. Sie sollten daher prüfen (lassen), ob nicht alternativ eine Kündigung gemäß
§ 573 BGB oder (da möblierter Wohnraum) eine Ausnahme des
§ 549 Absatz 2 BGB in Betracht kommt. Dennoch möchte ich noch kurz auf die weiteren Punkte eingehen: Gemäß
§ 573a Absatz 3 BGB ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird. Zu fordern ist daher eine zumindest stichworthafte Bezeichnung des das Sonderkündigungsrecht ausmachenden Sachverhalts.
Auch wenn nach Ihrer Schilderung ein Härtefall nach
§ 574 BGB eher unwahrscheinlich ist, so kann dies letztendlich nie sicher ausgeschlossen werden, da im Endeffekt ja eine Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters vorgenommen werden.
Zu Ihrer letzten Frage: Wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Zufahrt vor der Garage mitgemietet ist, dann darf der Mieter ggf. dort parken. Gibt es keine solche Vereinbarung bzw. wurde die Zufahrt nicht mitvermietet, darf der Mieter dort auch nicht parken, sondern den Platz nur als Zufahrt zu seiner Garage nutzen. Insofern können Sie dem Mieter diese nicht vertragsgemäße Nutzung untersagen.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
13.07.2012 | 07:54
Sehr geehrter Herr Wilking,
vielen Dank für die rasche Bearbeitung.
1.) Der Vollständigkeit halber möchte ich darauf aufmerksam machen, dass es sich bei der Ferienwohnung um die von mir genutzte Wohnung (1-2 Wochen im Jahr) handelt. Meine Formulierung war vorher leider nicht ganz eindeutig, ich bitte um Entschuldigung.
2.) Bei Abschluss des Mietvertrages war das Haus von mir dauerhaft bewohnt, die letzten 2 Jahre dann aber nur 1-2 Wochen im Jahr genutzt.
3.) Die Frage, wie lange ich denn (Werktage) im Monat in meiner Ferienwohnung nächtigen muss (nach Rückmeldung als Hauptwohnsitz) wurde nicht exakt beantwortet. Wann ist es intensiv genug? Ich habe schon öfters etwas von "nicht weniger als 8 Werktagen pro Monat" gelesen.
4.) Nehmen wir an ich verkaufe das Haus sofort. Der neuer Eigentümer zieht in die Ferienwohnung (dann normale Whg.) als Hauptwohnsitz. Kann der neue Eigentümer sofort nach §573 Eigenbedarf (3 Monate) und §573a (6 Monate) in Kombination kündigen? Macht diese Vorgehensweise Sinn, oder reicht die Eigenbedarfskündigung vollkommen aus?
Mit dem neuen Eigentümer bin ich mir schon jetzt einig. Es bedeutet für mich in diesem nur eine verschmerzbare finanzielle Einschränkung.
Vielen Dank und Grüße
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
13.07.2012 | 08:33
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Eine exakte Formel, wieviel Tage im Monat die Wohnung bewohnt werden muss, geben weder Gesetzestext noch Rechtsprechung her. Wie bereits ausgeführt, ist schon umstritten, inwieweit der Vermieter in der Wohnung überhaupt seinen Lebensmittelpunkt haben muss. Der Gebrauch muss aber jedenfalls so intensiv sein, dass die Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigung zwischen Vermieter und Mieter besteht, was vom Einzelfall abhängt und sich nicht konkret in Tagen ausdrücken lässt. Es ist hierfür nicht grundsätzlich erforderlich, dass der Vermieter (z.B. wegen Besitzes einer weiteren Wohnung) die Wohnung dauernd benützt. Teilweise wird von der Rechtsprechung aber angenommen, dass ein häufiges Zusammentreffen Vermieter-Mieter Voraussetzung für die Kündigung nach § 573a BGB ist (vgl. LG Bochum, WuM 87, 158).
Die Kündigungsmöglichkeiten gemäß § 573 BGB (Eigenbedarf) und § 573a BGB können nicht gleichrangig nebeneinander geltend gemacht werden, da in diesem Fall nicht erkennbar ist, ob und wie der Vermieter sein Wahlrecht ausgeübt hat (vgl. LG Landau ZMR 1986, 361). Es ist aber möglich, die Kündigungstatbestände in ein Haupt- und Hilfsverhältnis (z.B. in erster Linie § 573 BGB, hilfsweise § 573a BGB) zu stellen, was auch durchaus Sinn machen kann, wenn einzelne Kündigungsvoraussetzungen ggf. angreifbar sind.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
