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§567 BGB: Wohnrecht wird gelöscht, Mieter der Berechtigten bleibt?


02.08.2017 16:22 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Vermietung durch den Wohnrechtsberechtigten oder Nießbrauchsberechtrigten


Ich habe eine sehr konkrete Frage, und hoffe auf eine sehr genaue und vor Allem Zweifel-freie "Ja oder Nein" Antwort:

Finden die §§ 567, 566 BGB Anwendung bei der Löschung eines dinglichen Wohnrechts, wenn die Vermietung der Räume bisher durch die Eigentümerin der Immobilie gestattet worden ist?

Vorgeschichte:

1993 übertrug meine Großmutter eine Immobilie an meine Mutter. (Ich vertrete die Interessen meiner Mutter)
Ein dingliches Wohnrecht (§1093) für meine Großmutter wurde dabei im Grundbuch über eine Wohnung in der Immobilie eingetragen.

Gem. Übertragungsurkunde kann die Ausübung nicht an Dritte überlassen werden, und:
Würde das Wohnrecht zur Löschung gebracht, so wäre monatlich der Mietwert (für die freigemachten Räume(!)) von meiner Mutter an meine Großmutter zu zahlen.

Vor ca. 5 Jahren wurde meine Großmutter pflegebedürftig sowie geschäftsunfähig, sie wird seit dem gesetzlich betreut und zog in ein Heim. Das Wohnrecht besteht fort.

Die Betreuerin machte meine Mutter glaubend, dass die Wohnung vermietet werden müsse, meine Mutter ließ sich darauf ein (mündliche Absprache), und hat sogar Mieter dafür vorgeschlagen/vermittelt.

Dies gilt wohl nun mindestens als konkludente Gestattung - entgegen der Übertragungsurkunde - die Räume zu vermieten, dies nur am Rande.

Einer der Mieter (Die Wohnung wurde in 2 Einheiten aufgeteilt) heizte nicht und lüftete kaum, es kam zu Schäden durch Schimmel (ungedämmter Altbau).

Im Streit darüber wurde von der Betreuerin eine Anwältin beauftragt, diese leitete ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Durch einen Sachverständigen wurde die Ursache von einerseits Baumängeln und andererseits falschem Lüft- und Heizverhalten benannt. Zugleich stellte er aber fest, dass zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (1974) die heutigen Normen zur Wärmedämmung und Luftaustausch nicht galten.

Da die Eigentümerin gegenüber der Wohnberechtigten zwar zur ordnungsgemäßen Unterhaltung, jedoch nicht zu Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet ist, sollten die Chancen für die Wohnberechtigte schlecht stehen, die Eigentümerin verantwortlich für den Schimmel zu machen. (?)

Evtl. schuldete die Wohnberechtigte jedoch Ihrem Mieter eine Belehrung über die Notwendigkeit von ausreichender Beheizung und Belüftung der Wohnung, was aber (von ihr) versäumt wurde.

Nun zum hauptsächlichen Teil:

Die Betreuerin sowie die Anwältin der Wohnberechtigten wollen sich nun aus der Affäre ziehen, indem das Wohnrecht zur Löschung gebracht werden soll.

Sie vertreten die Meinung, dass meine Mutter (Eigentümerin) dann automatisch zur Vermieterin werden würde und berufen sich auf §§ 567, 566 BGB.

Bei der Belastung der Sache durch Rechte Dritter – über die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses hinaus - würde der Erwerber in die Pflichten der bisherigen Vermieterin kommen. (Im Prinzip korrekt).
Dies gälte auch bei der Belastung durch ein Wohnrecht (ebenfalls korrekt).
Dies gälte aber hier angeblich auch bei der Aufgabe(!) des Wohnrechts – dem kann ich aber nicht zustimmen. (Das Mietverhältnis besteht erst seit etwa 3-4 Jahren, das Wohnrecht wie gesagt seit 1993)

Ich sehe es so, dass die Ausübung des Wohnrechts an einen Dritten zu überlassen, gem. §1092 gestattet worden ist; wird das Wohnrecht aber aufgegeben, kann es fortan auch nicht weiter an Dritte überlassen werden?!

Bei der Aufgabe eines Nießbrauchs regelt § 1056 BGB, dass die Regelungen des § 566 (Kauf bricht Miete nicht) anzuwenden sind – ein Nießbrauch besteht aber nicht, sondern wie gesagt ein Wohnrecht.
Für ein Wohnrecht habe ich keine entsprechende Regelung finden können.

Die Anwältin der Wohnberechtigten beruft sich darauf, dass der Vermietung ja zugestimmt wurde, und deshalb (!) im Falle der Aufgabe des Wohnrechts, § 567 greifen würde und somit § 566 anzuwenden sei.

Ich vertrete aber die Meinung, dass die Wohnberechtigte zwar das Wohnrecht löschen kann, jedoch dann immer noch die volle Verantwortung für die Rechte des Mieters tragen würde.
Würde die Eigentümerin also z.B. das Schloss austauschen lassen, oder sonstwie den Mieter an der Ausübung seiner „Rechte" hindern, so entstünden Schadensersatzansprüche des Mieters ausschließlich gegenüber seiner bisherigen Vermieterin – ungeachtet §566 BGB.

Ich würde sagen, dass die Gegenseite dann Recht hätte, wenn das Mietverhältnis bereits vor der Bestellung des Wohnrechts bestanden hätte, dies ist aber nicht der Fall.

Im gegeben Fall – sollte tatsächlich das Wohnrecht unter Fortdauer des Mietverhältnisses gelöscht werden – könnten dann aber logischer Weise die Räume nicht als freigemacht gelten.

Vor diesem Hintergrund also meine Frage:

Findet §567 BGB Anwendung bei der Löschung eines dinglichen Wohnrechts, wenn die Vermietung bisher gestattet worden ist?


Vielen Dank und freundliche Grüße
02.08.2017 | 18:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach meiner Rechtsauffassung verfängt die Argumentation der Anwältin der Wohnberechtigten nicht, so dass die Eigentümerin vorliegend auch im Falle der Löschung des Wohnungsrechts nicht in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten wird. Vielmehr dürften die Mietverhältnisse auch weiterhin zwischen der Wohnberechtigten und den Mietern bestehen, so dass sich die Ansprüche der Mieter allein gegen die Vermieterin richten.

1.
Gemäß § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB finden für das Wohnungsrecht lediglich die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

§ 1056 BGB gilt daher gerade nicht entsprechend für das Wohnungsrecht, so dass auch die über diese Vorschrift zur Anwendung gelangende Vorschrift des § 566 BGB keine Anwendung findet.

2.
Ein Eintritt in das Mietverhältnis kann auch nicht durch die damals erteilte Zustimmung der Eigentümerin an die Wohnberechtigte konstruiert werden, unabhängig davon ob diese ausdrücklich oder konkludent erfolgt ist.

3.
Schließlich verfängt auch ein Hinweis auf § 567 BGB nicht, da die Vorschrift auf die hier geschilderte Sachlage bereits keine Anwendung findet. Hier geht es nämlich nicht um die nachträgliche Belastung des Mietverhältnisses mit einem Recht eines Dritten.

Insgesamt dürften Sie mit Ihrer rechtlichen Beurteilung der Sachlage daher richtig liegen. Die Löschung des Wohnrechts dürfte nichts daran ändern, dass die Ansprüche der Mieter sich hier allein gegen die Vertragspartnerin, also die Großmutter, richten werden.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bzw. Ihre Mutter anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 02.08.2017 | 22:47

Sehr geehrter Herr Frischhut,

vielen Dank für Ihre Beantwortung meiner Frage.

Punkt 1.) leuchtet dabei ein, dieser war insoweit auch nicht gefragt. Trotzdem danke für die Bestätigung.

Zu den Punkten 2.) und 3.) möchte ich aber nochmals fragen, ob Sie sich 100% sicher sind. (Findet sich hierzu evtl. ein Hinweis in irgend einer Fachliteratur?)

Da die Ansicht der Gegnerin zugegebener Weise absurd scheint, gibt es wahrscheinlich auch keine Rechtssprechung, auf die man verweisen könnte?!
Ergo müsste ich sie samt ihrem Mieter - ob ich will oder nicht - vor die Wand fahren lassen, wenn sie mir nicht glauben will.

Vielen Dank und freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2017 | 10:34

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Rechtsprechung zur § 567 BGB in der von Ihnen dargelegten Sachlage ist mir nicht bekannt, da der Regelungsgehalt der genannten Vorschrift schlicht und ergreifend eine völlig andere Situation betrifft.

Dasselbe gilt im Wesentlichen für die Tatsache, dass die Zustimmung der Eigentümerin nicht zu einem (späteren) Eintritt in das Mietverhältnis führt. Wann dies der Fall ist, ist gesetzlich ausdrücklich und abschließend geregelt.

Ich hoffe Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
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