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300 Euro Nebenkosten - Schornsteinfegergebühren nicht enthalten?


27.12.2008 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Sehr geehrte Damen und Herren...
Wir sind eine kleine Familie mit 5 Kindern ( 14, 9 , 3 und Zwillinge von 6 Monaten ).

Wir wohnen im Haus meines Schwagers, der zwar einen Mietvertrag mit uns geschlossen hat, aber oft der Meinung ist, Mietverträge zwischen so nahen Verwandten seien eh nichtig, das gebraucht er immer dann, wenn er seine Pflichten auf uns abwälzen will. Und diese möchte er häufig auf uns abwälzen, denn er versucht öfters, wenn es darum geht Mängel abzustellen, die eindeutig Vermietersache sind und nicht Mieter. Er sagt dann, wir seien ja keine normalen Mieter, sondern 1. Grades verwandt...

Zum konkreten Fall:

Wir zahlen 300 Euro Nebenkosten pro Monat an unseren Vermieter.
Nun war der Schornsteinfeger mehrmals da in den 18 Monaten, die wir hier leben udn schickte seine Rechnungen an den Vermieter, der diese NICHT bezahlt hatte und es nun zur Mahnung kam.

Nun verlangt der Vermieter von uns, dass wir diese Schornsteinfegerkosten und Mahngebühren zahlen, da er dafür nicht zuständig sei, da dieses Mietersache sei und diese Kosten NICHT in den 300 Euro Nebenkosten mit drin seien. Er sagt, dies sei so im Mietvertrag festgehalten udn wenn wir nicht zahlen, würde er es in den kommenden Monaten auf die Nebenkosten umlegen und diese entsprechend erhöhen.

Im Mietvertrag ist folgendes festgehalten:
Vordruck aus Schreibwarenladen:

§3 Miete; Nebenkosten, Vorrauszahlungen
Punkt 1 Die Miete beträgt derzeit
dann handschriftlich: Kaltmiete: 350 Euro
weiters handschriftlich: Nebenkosten ( Versicherungen, Grundsteuer, Müll, Heizung ) 235 Euro
weiters handschriftlich Wasser/Abwasser ( lt ) Amt 65 Euro
weiters handschriftlich Strom selbst an Pfalzwerke zu zahlen.
Miete insgesamt 650 Euro.

Punkt 2 vorgedruckter SAtz: Ausserdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllbeseitigung, Strassenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung/Entwässerung
Stromversorgung, Schnee udn Eisbeseitigung nach behördlicher Vorschrift sowie________________________________

Zum Punkt Wasser Abwasser informierte sich der Vermieter bei den Wasserwerken was der Abschlag kosten würde und diese sagten ihm 175ccm zu 65 Euro, tatsächlich verbrauchen wir aber nicht diese 175 ccm sondern "nur" 80 - 85 ccm im Jahr. Etwaiges Guthaben und Ersparnis wird nicht an uns weitergegeben, bislang bekamen wir auch nie detailierte Nebenkostenabrechnung. Das Öl - der Vermieter tankte im Mai 2007 ( wir zogen im April 2007 ein, und Öltank war leer ) 5000 liter - langte bis vor 2 Wochen und dann war der Tank leer und Vermieter tankte, weil er nicht mehr Geld hat nur 500 liter nach.

Zurück zur Frage:
Der Vermieter beruft sich nun auf Paragraph 3, Punkt 2 und impliziert, dass hierin stünde wir müssten den Schornsteinfeger extra und seperat aus eigener Tasche zahlen. Das eben dadurch dieser Betrag an den Schornsteinfeger im Quartal von uns zu entrichten sei und er damit nichts zu tun hätte und dieses nicht in den 300 vereinbarten Euro Nebenkosten enthalten sei. Das sei unser Bier, nicht das seine. Daraus würde ich implizieren, dass er uns theoretisch auch die Rechnung der Strassenreinigung ( weil wir an Hauptstrasse direkt liegen ) extra zahlen lassen könnte, würden wir seiner Auffassung folgen und stattgeben...

Daher meine Frage, sind die Schornsteinfegerkosten im Quartal, wenn er da war von uns an den Schornsteinfegermeister zu zahlen?

Für Ihre Hilfe bedanken wir uns herzlich und würden uns sehr freuen, wenn sie uns weiterhelfen könnten.
Es liegt hier im Mietverhältnis noch so einiges im Argen und wir haben um des lieben Friedens willen bislang immer klein beigegeben..



Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Zunächst ist festzustellen, daß der Mietvertrag nicht eindeutig formuliert ist mit der Folge, daß die Klauseln über die Nebenkosten ausgelegt werden müssen. Wie die Klauseln letztlich auszulegen sind, würde im Streitfall das Gericht entscheiden.

Hierzu im Einzelnen:

1.

In der Überschrift zu § 3 des Mietvertrags heißt es, daß dort Miete, Nebenkosten und Vorauszahlungen aufgeführt seien.

Dabei stellt sich die Frage, ob die dort aufgeführen Kosten (Versicherungen, Müll, Heizung) als pauschale Kosten oder als Vorauszahlungen auf die tatsächlich anfallenden Kosten zu sehen sind. Das gilt in gleicher Weise für die Positionen "Wasser/Abwasser lt. Amt".

In der Überschrift zu § 3 heißt es u. a. "Vorauszahlungen". Daraus wird man schließen können, daß es sich bei den Beträgen von 235,00 € und 65 € um Vorauszahlungen auf die tatsächlich anfallenden Kosten handelt mit der Folge, daß der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung für jedes Wirtschaftsjahr erstellen muß. Ihre Nebenkostenzahlungen sind damit Vorauszahlungen, so daß sich am Ende eines Wirtschaftsjahres eine Nachzahlung zu Ihren Lasten oder auch ein Guthaben errechnen kann.


2.

Weiterhin stellt sich die Frage, ob von den Beträgen von 235,00 € und 65,00 € nur und ausschließlich die aufgelisteten Nebenkosten, nämlich Versicherungen, Grundsteuer, Müll, Heizung, Wasser/Abwasser, umfaßt sind.

Dafür spricht, daß den jeweiligen Vorauszahlungsbeträgen (235,00 € und 65,00 €) konkret bezeichnete Betriebskosten zugeordnet sind. Andernfalls würde es z. B. heißen:

Betriebskostenvorauszahlung: 200,00 €
Heizkostenvorauszahlung: 150,00 €

Dies nur als Beispiel, um Ihnen den Unterschied deutlich zu machen.

Würde man dieser Auslegung folgen, ergäbe sich aus § 3 Punkt 2 zwangsläufig, daß Sie die dort aufgeführten Betriebskosten selbst zu tragen hätten und zwar ohne daß diese Kosten in den Vorauszahlungen enthalten seien.

Ihr Schwager dürfte nach meiner Auslegung des Mietvertrags Recht haben, so daß Sie die Kosten für den Schornsteinfeger selbst entrichten müßten.


3.

Allerdings räume ich ein, daß man die Klausel über die Nebenkosten auch dahingehend interpretieren könnte, daß die genannten Betriebskosten (Versicherungen, Grundsteuer, etc.) nur beispielhaft aufgeführt seien mit der Folge, daß in den Vorauszahlungen sämtliche Betriebskosten eingeschlossen seien.

Dagegen spricht meiner Meinung jedoch die Aufteilung in zwei "Nebenkostenpakete" für die Sie einmal 235,00 € und zum anderen 65,00 € zahlen.

Fazit: Sie werden die Schornsteinfegerkosten wohl zahlen müssen.


4.

Allerdings muß der Vermieter über die Nebenkostenvorauszahlungen abrechnen, d. h. er ist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Hier haben Sie auch ein einfaches Druckmittel: Setzen Sie Ihrem Schwager eine Frist zur Betriebskostenabrechnung 2007 und behalten Sie die Nebenkostenvorauszahlungen ein, sollte er keine fristgerechte Betriebskostenabrechnung erstellen. Allerdings muß der Vermieter für das Wirtschaftsjaht 2007 bis spätestens zum 31.12.2008 abrechnen. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, kann er keine Nachforderungen mehr stellen. Sollte sich aber ein Rückzahlungsbetrag zu Ihren Gunsten errechnen, bleiben Ihnen diese Ansprüche erhalten.

Tipp: Den Vermieter deshalb erst nach dem 31.12.2008 auf die fehlende Nebenkostenabrechnung 2007 hinweisen!


II.

Abschließend weise ich darauf hin, daß ich die Auslegung Ihres Mietvertrags naturgemäß nur auf der Grundlage der Informationen vornehmen kann, die in Ihrer Anfrage enthalten sind. Es ist nicht auszuschließen, daß sich eine andere rechtliche Würdigung ergeben kann, wenn man den gesamten Mietvertrag prüft.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt
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