Aufgrund verschiedener Streitigkeiten über deren Instandhaltung/Kostentragung in der Vergangenheit soll nun auf Wunsch des A die Trennung der Dachentwässerung beider Häuser bewirkt werden (§ 749 BGB). Die Durchführung ist mit zusätzlichen Maßnahmen und Kosten für A und B verbunden (Dachrinnentrennung, Fallrohr, Kanalanschluss). Eine von A gesetzte Frist zur Durchführung dieser Arbeiten (5 Monate) hat B unter wiederholten Vertröstungen verstreichen lassen.
Wie kann A vorgehen, um die Trennung der Dachentwässerung zu erreichen und B zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten auf seinem Grundstück zu bringen?
Antwort geschrieben am 09.11.2011 11:34:57 
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Rechtsanwalt LL.M. Markus Koerentz
Kölner Str. 265, 51149 Köln, Tel: 02203 914 315, Fax: 02203 914 350
Baurecht, priv., Verwaltungsrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht, Maklerrecht, Zwangsvollstreckungsrecht
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wie Sie richtig angeben ist mit der Entscheidung des OLG Düsseldorf darauf abzustellen, dass das "Haben und Halten" der vorhandenen Dachentwässerungseinrichtungen nach den Vorschriften über die Gemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB zu behandeln ist. Die für die Dachentwässerung der Reihenhäuser vorgehaltene durchgehende Dachrinne bildet nämlich eine funktionale Einheit mit dem für die Entwässerung der angeschlossenen Reihenhäuser bestimmten Rohrleitungssystem. Sie ist als solche jedenfalls als eine ihr zugeordnete Nebeneinrichtung Bestandteil beider Häuser.
Zu beachten ist jedoch, dass diese Anwendung der Vorschriften über die Gemeinschaft nicht zwangsläufig auch zur Anwendbarkeit der §§ 749 BGB in Bezug auf die Auflösung der Gemeinschaft anwendbar ist.
Diesbezüglich ist nämlich zu beachten, dass die Entwässerungsanlagen als gemeinschaftliche Grenzanlage im Sinne des § 921 BGB zu verstehen sin. Die Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf eine solche Anlage bestimmen sich nach § 922 BGB.
Gemäß § 922 S. 3 BGB darf die Dachentwässerung, solange auch nur ein Nachbar an ihrem Fortbestand Interesse hat, nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden.
Da in Ihrem Fall der B ein Interesse an der Weiternutzung der Entwässerungsanlage hat, steht im gewissermaßen ein Veto-Recht zu. Er kann bei einseitigen Maßnahmen des A sogar Unterlassung, Wiederherstellung und / oder Schadensersatz gemäß §§ 1004, 823 Abs. 2, 249 BGB verlangen.
Für den Fall einer einseitigen Beseitigung der Rinnen führt der Bundesgerichtshof aus, dass der Anspruch unabhängig von seiner Rechtsgrundlage unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit begrenzt sein kann, wenn die Herstellung nur mit unverhältnismäßig hohen Aufwendungen möglich ist, dann besteht kein Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustands. Dies hat die Rechtsprechung allerdings eher im Hinblick auf Bäume angenommen die schon mehrere Jahre gewachsen waren und aus § 251 Abs. 2 S. 1 BGB abgeleitet. Der von Ihnen geschilderte Fall kann deshalb so liegen, dass die Wiederherstellung vorrangig, da mit vertretbarem Aufwand möglich ist.
Hinsichtlich des Auswegs bleibt bei fortdauernder Verweigerungshaltung des B deshalb die Möglichkeiten einer einseitigen Lösung unter Inkaufnahme etwaiger Regress- bzw. Widerherstellungsansprüche des B.
Möglich wäre auch die einseitige Herstellung von 2 Entwässerungsanlagen durch A auch für B.
Zudem kommt eine Absprache / vertragliche Vereinbarung zwischen A und B mit einem Entgegenkommen gegenüber B hinsichtlich der Kosten in Betracht. A würde dem B also dessen Berechtigung / Veto-Recht an der Entwässerung abkaufen, wobei der zu entrichtende Preis unter den Kosten für die Erstellung einer separaten Entrichtung liegen sollten, also der Kosten, die A zu entrichten hätte, wenn er die Trennung einseitig herbeiführen würde.
Ob es vor dem Hintergrund dieser Möglichkeiten des Vorgehens gegen B für A nicht günstiger wäre, sich ab und an in Bezug auf die Kosten der gemeinsamen Verwaltung zur streiten / zu einigen kann an dieser Stelle nicht bearbeitet werden, da mir die dazu notwendigen wirtschaftlichen Informationen bisher nicht mitgeteilt wurden.
Oft ist es bei Reihenhäusern auch so, dass im Dachbereich eine gemeinsame – praktisch untrennbare - Entwässerung vorhanden ist (eine Dachrinne). Soweit dies bei A und B der Fall ist, wäre das Anbringen von getrennten Entwässerungsrohren nur eine Teillösung, die das eigentliche Konfliktpotenzial nicht abschließend umfasst.
Inwieweit eine Trennung auch im Dachbereich notwendig / möglich ist wird aus Ihrer Schilderung nicht ganz deutlich. Letztlich wird hier ein Architekt weiter helfen und Angebote von Spezialfirmen werden einen Kostenrahmen bestimmen können.
Oft ist es bei solchen – innen liegenden Dachrinnen – auch so, dass diese gerade im Winter Undichtigkeiten aufweisen, bzw. überlaufen, weil verabsäumt wurde eine Dachrinnen–Heizung mit einzuplanen / einzubauen, um die Rinne eisfrei zu halten. Hierin kann unter Umständen noch ein Planungsfehler liegen, die eine Haftung des Architekten ermöglichen würde und so zur Kostendämpfung in Bezug auf etwaige Umbaumaßnahmen beitragen kann.
Auch dies ist aber letztlich eine Frage des Einzelfalls, den Sie mir dann noch genauer schildern könnten, wenn dahingehend weiterer Beratungsbedarf besteht und der Wunsch vorhanden ist, notfalls auch die entsprechenden Rechtsstreitigkeiten gerichtlich zu führen.
Für Rückfragen und weitere Informationen stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung:
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E-Mail: www.marko-baurecht@gmx.de
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 10.11.2011 20:48:18
Sehr geehrter Herr Koerentz,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mir schon sehr weitergeholfen hat. Hier noch eine kurze Rückfrage:
Nach Ihrer Auskunft steht dem Nachbarn B gem. § 922 S.3 BGB ein "Vetorecht" zu. Daher wird es nach meiner Einschätzung aufgrund des angespannten Verhältnisses wohl nicht zu einer Trennung der gemeinsamen Dachentwässerungsanlagen kommen.
Ich bin aber daran interessiert, zumindest die Kosten für Instandhaltung und teilweise Erneuerung von Dachrinne, Fallrohr und Kanalsystem in den vergangenen Jahren anteilig ersetzt zu bekommen. Was wäre hierfür die richtige Anspruchsgrundlage, ist § 922 S.2 BGB einschlägig? Wie sieht es mit der Verjährung dieser Ansprüche aus? Und wie würde im Falle einer Klage der Klageantrag lauten?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,
Der Fragesteller
Sehr geehrter Herr Koerentz,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mir schon sehr weitergeholfen hat. Hier noch eine kurze Rückfrage:
Nach Ihrer Auskunft steht dem Nachbarn B gem. § 922 S.3 BGB ein "Vetorecht" zu. Daher wird es nach meiner Einschätzung aufgrund des angespannten Verhältnisses wohl nicht zu einer Trennung der gemeinsamen Dachentwässerungsanlagen kommen.
Ich bin aber daran interessiert, zumindest die Kosten für Instandhaltung und teilweise Erneuerung von Dachrinne, Fallrohr und Kanalsystem in den vergangenen Jahren anteilig ersetzt zu bekommen. Was wäre hierfür die richtige Anspruchsgrundlage, ist § 922 S.2 BGB einschlägig? Wie sieht es mit der Verjährung dieser Ansprüche aus? Und wie würde im Falle einer Klage der Klageantrag lauten?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,
Der Fragesteller
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 10.11.2011 22:13:29
Die Formulierung "Vetorecht" war nicht im technischen Sinne gemeint. Zu beachten ist folgendes:
Nach dem Wortlaut des S 3 ist das Grundeigentum beider Nachbarn, das sich auch auf die Grenzeinrichtung erstreckt, dahin gehend beschränkt, dass eine Änderung oder Beseitigung der Einrichtung nur mit der Zustimmung des anderen möglich ist, sofern dieser ein Interesse am Fortbestand hat. Ein solches Interesse kann sich bereits aus der Lärm- und Sichtschutzfunktion einer Grenzeinrichtung ergeben (BGH NJW 2000, 512, 514, insoweit nicht in BGHZ 143, 1). Der BGH unterwirft S 3 in ständiger Rspr einer teleologischen Reduktion: S 3 beschränkt nicht das Grundeigentum in dem Sinne, dass der Eigentümer ohne die Zustimmung des Nachbarn die Grenzeinrichtung nicht ändern oder beseitigen dürfte; dazu bleibt er gemäß § 903 berechtigt (BGHZ 78, 397, 399 = NJW 1981, 866; ebenso Staudinger/Roth § 921 Rn 48). Vielmehr folgt aus S 3 lediglich die Verpflichtung, die Änderung oder Beseitigung nur so vorzunehmen, dass die Nutzungsinteressen des Nachbarn nicht verletzt werden. Sind solche Interessen nicht berührt, darf der eine Nachbar an seiner Seite der Grenzeinrichtung zB Nischen oder Öfen anbringen. Im Falle einer Nachbarwand darf er sogar sein Haus abreißen, muss dann aber die notwendigen Absicherungsmaßnahmen treffen (OLG Frankfurt OLGR 2004, 397 = NJOZ 2004, 4476, 4477) und zB an der Nachbarwand eine Außenisolierung anbringen (BGHZ 78, 397, 399 f = NJW 1981, 866 gegen OLG Hamm MDR 1979, 757, 758; BGH NJW 1989, 2541, 2542; OLG Köln NJW-RR 1996, 1104; OLG Dresden NZM 2008, 299, 300 mwN). Das Recht zur Erhöhung der Nachbarwand ist in einigen Landesnachbargesetzen geregelt (Näher Staudinger/Roth § 921 Rn 46).
12Im Übrigen kann der änderungswillige Eigentümer mit Zustimmung des Nachbarn Änderungen vornehmen bzw bei Verweigerung der Zustimmung auf Feststellung klagen, dass der Nachbar kein Interesse an der unveränderten Beibehaltung der Einrichtung habe (MK/Säcker Rn 7). An das Vorliegen eines Nutzungsinteresses des Nachbarn stellt die Rspr keine hohen Anforderungen. So wurde bereits die Beibehaltung der Grenzscheidung als schutzwürdig anerkannt (LG Frankfurt/M NJW-RR 1992, 88, 89; AG Hannover NdsRpfl 2010, 125, 126 = BeckRS 2010, 9338), ebenso das Interesse an der Erhaltung von Bäumen (LG Frankfurt/M NJW-RR 1992, 88, 89). Haben sich die Nachbarn auf eine bestimmte Gestaltung der Grenzeinrichtung geeinigt, folgt daraus ein Interesse an ihrer Beibehaltung, das auch rein ästhetische Interessen schützt (BGH NJW 1985, 1458, 1459; Erman/Lorenz Rn 2; Staudinger/Roth § 921 Rn 8).
Nach S 2 tragen die Nachbarn die Unterhaltskosten - abweichend von § 748 - stets zu gleichen Teilen. Deshalb kann man auch bei einer Nachbarwand nicht zwischen Kosten für die Erhaltung der gemeinsam benutzten Teile und Kosten für die Erhaltung einseitig genutzter Teile unterscheiden (AA wegen § 242 OLG Düsseldorf OLGZ 1992, 198, 201; OLG Karlsruhe NJW-RR 1990, 1164, 1165; MK/Säcker Rn 5; Palandt/Bassenge Rn 3). Zu den Unterhaltskosten zählen Aufwendungen für: Abriss der Einrichtung bei Gefahr (BGHZ 16, 12, 16 = NJW 1955, 257); Beseitigung von Schäden (OLG Köln ZMR 1996, 139, 140); Mähen eines Rains (MK/Säcker Rn 5); Nachpflanzen eingegangener Teile einer Grenzhecke; Sanierung (OLG Karlsruhe NJW-RR 1990, 1164). Die Verteilung der Unterhaltskosten kann durch Vereinbarung abweichend von § 922 S 2 geregelt werden (OLG Karlsruhe MDR 2008, 855, 856 mwN = BeckRS 2008, 10045).
Der Anspruch verjährt gemäß § 195 ff BGB grundsätzlich in 3 Jahren. Diese Frist kann sich nach den Umständen des Einzelfalls auf bis zu 10 Jahre erweitern.
Soweit die Nachbarn auf Geldzahlung verurteilt werden sollen lautet der Klageantrag den Beklagten zu verurteilen an den Kläger ... ,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit .... zu zahlen.
Liebe/r Fragensteller/in. Gerne helfe ich Ihnen weiter. Abstrakte Ausführungen machen an dieser Stelle jedoch wenig Sinn. Reichen Sie mir doch bitte sämtliche zum Fall gehörenden Unterlagen rein, damit ich eine genauere Prüfung und Einschätzung vornehmen kann.
Die Formulierung "Vetorecht" war nicht im technischen Sinne gemeint. Zu beachten ist folgendes:
Nach dem Wortlaut des S 3 ist das Grundeigentum beider Nachbarn, das sich auch auf die Grenzeinrichtung erstreckt, dahin gehend beschränkt, dass eine Änderung oder Beseitigung der Einrichtung nur mit der Zustimmung des anderen möglich ist, sofern dieser ein Interesse am Fortbestand hat. Ein solches Interesse kann sich bereits aus der Lärm- und Sichtschutzfunktion einer Grenzeinrichtung ergeben (BGH NJW 2000, 512, 514, insoweit nicht in BGHZ 143, 1). Der BGH unterwirft S 3 in ständiger Rspr einer teleologischen Reduktion: S 3 beschränkt nicht das Grundeigentum in dem Sinne, dass der Eigentümer ohne die Zustimmung des Nachbarn die Grenzeinrichtung nicht ändern oder beseitigen dürfte; dazu bleibt er gemäß § 903 berechtigt (BGHZ 78, 397, 399 = NJW 1981, 866; ebenso Staudinger/Roth § 921 Rn 48). Vielmehr folgt aus S 3 lediglich die Verpflichtung, die Änderung oder Beseitigung nur so vorzunehmen, dass die Nutzungsinteressen des Nachbarn nicht verletzt werden. Sind solche Interessen nicht berührt, darf der eine Nachbar an seiner Seite der Grenzeinrichtung zB Nischen oder Öfen anbringen. Im Falle einer Nachbarwand darf er sogar sein Haus abreißen, muss dann aber die notwendigen Absicherungsmaßnahmen treffen (OLG Frankfurt OLGR 2004, 397 = NJOZ 2004, 4476, 4477) und zB an der Nachbarwand eine Außenisolierung anbringen (BGHZ 78, 397, 399 f = NJW 1981, 866 gegen OLG Hamm MDR 1979, 757, 758; BGH NJW 1989, 2541, 2542; OLG Köln NJW-RR 1996, 1104; OLG Dresden NZM 2008, 299, 300 mwN). Das Recht zur Erhöhung der Nachbarwand ist in einigen Landesnachbargesetzen geregelt (Näher Staudinger/Roth § 921 Rn 46).
12Im Übrigen kann der änderungswillige Eigentümer mit Zustimmung des Nachbarn Änderungen vornehmen bzw bei Verweigerung der Zustimmung auf Feststellung klagen, dass der Nachbar kein Interesse an der unveränderten Beibehaltung der Einrichtung habe (MK/Säcker Rn 7). An das Vorliegen eines Nutzungsinteresses des Nachbarn stellt die Rspr keine hohen Anforderungen. So wurde bereits die Beibehaltung der Grenzscheidung als schutzwürdig anerkannt (LG Frankfurt/M NJW-RR 1992, 88, 89; AG Hannover NdsRpfl 2010, 125, 126 = BeckRS 2010, 9338), ebenso das Interesse an der Erhaltung von Bäumen (LG Frankfurt/M NJW-RR 1992, 88, 89). Haben sich die Nachbarn auf eine bestimmte Gestaltung der Grenzeinrichtung geeinigt, folgt daraus ein Interesse an ihrer Beibehaltung, das auch rein ästhetische Interessen schützt (BGH NJW 1985, 1458, 1459; Erman/Lorenz Rn 2; Staudinger/Roth § 921 Rn 8).
Nach S 2 tragen die Nachbarn die Unterhaltskosten - abweichend von § 748 - stets zu gleichen Teilen. Deshalb kann man auch bei einer Nachbarwand nicht zwischen Kosten für die Erhaltung der gemeinsam benutzten Teile und Kosten für die Erhaltung einseitig genutzter Teile unterscheiden (AA wegen § 242 OLG Düsseldorf OLGZ 1992, 198, 201; OLG Karlsruhe NJW-RR 1990, 1164, 1165; MK/Säcker Rn 5; Palandt/Bassenge Rn 3). Zu den Unterhaltskosten zählen Aufwendungen für: Abriss der Einrichtung bei Gefahr (BGHZ 16, 12, 16 = NJW 1955, 257); Beseitigung von Schäden (OLG Köln ZMR 1996, 139, 140); Mähen eines Rains (MK/Säcker Rn 5); Nachpflanzen eingegangener Teile einer Grenzhecke; Sanierung (OLG Karlsruhe NJW-RR 1990, 1164). Die Verteilung der Unterhaltskosten kann durch Vereinbarung abweichend von § 922 S 2 geregelt werden (OLG Karlsruhe MDR 2008, 855, 856 mwN = BeckRS 2008, 10045).
Der Anspruch verjährt gemäß § 195 ff BGB grundsätzlich in 3 Jahren. Diese Frist kann sich nach den Umständen des Einzelfalls auf bis zu 10 Jahre erweitern.
Soweit die Nachbarn auf Geldzahlung verurteilt werden sollen lautet der Klageantrag den Beklagten zu verurteilen an den Kläger ... ,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit .... zu zahlen.
Liebe/r Fragensteller/in. Gerne helfe ich Ihnen weiter. Abstrakte Ausführungen machen an dieser Stelle jedoch wenig Sinn. Reichen Sie mir doch bitte sämtliche zum Fall gehörenden Unterlagen rein, damit ich eine genauere Prüfung und Einschätzung vornehmen kann.
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